重庆房地产行业之数据分析(四)
——从造价成本看价格调整目标
文/高原
行业高速发展或求大于供的时候,成本并不是最主要考虑的因素,但随着行业竞争加剧,销售价格迟早会触及成本底线,各行各业概莫如此,比如前些年风光无限的汽车行业,至今已深陷价格战的泥潭,当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一,类似的情况还有家电、摩托车、电脑等,大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业,最终都将走向平实的价格,可以这样讲,只要是完全竞争行业,价格就不会长期偏离其成本线。
我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归,这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间,则是消费者应该提前做好准备的。
一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析,但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后,时至今日方完成此表,错误之处,非常希望得到行业内专业人士的指点。
根据公开的招拍挂信息和行业常规,对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息,二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。
沙区××新城成本试算
序号 | 项目名称 | 计量 基础 | 单价 或费率 | 楼面造价 (元/平) | 备 注 |
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一 | 土地成本 | | | 357 | |
0 | 土地面积66.7万㎡ | 200万㎡ | | | 根据招拍挂信息,1000亩,4.6亿元,容积率3,规划建面200万方。 |
1 | 土地出让价款 | | | 230 |
|
2 | 拆迁补偿费 | 出让金 | 50% | 115 | 该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。 |
3 | 土地出让服务费 | 出让金 | 2% | 4.60 | |
4 | 土地契税 | 出让金 | 3% | 7 | |
二 | 前期费用 | | | 88.86 | |
1 | 规划、设计费用 | | | 60 | 根据行业一般情况 |
2 | 勘探费用 | | | 5 | 根据行业一般情况 |
3 | 标底编制 | 1500元 | 标底×1.2‰ | 0.18 | 按建安成本1500元/㎡预估 |
4 | 招投标管理费 | 1500元 | 标底×1‰ | 0.15 | 按建安成本1500元/㎡预估 |
5 | 工程审计 | 1500元 | 决算价×1.5‰ | 0.23 | 按建安成本1500元/㎡预估 |
6 | 购地形图 | | | 0.2 | 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 |
7 | 放线、测绘 | | | 0.2 | 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 |
8 | 临时水 | | | 0.9 | 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。 |
9 | 临时电 | | | 4.5 | 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。 |
10 | 场地平整 | | | 10.00 | 按2万元/亩 |
11 | 可行性研究、策划费 | | | 6 | 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 |
12 | 沙盘、动画 | | | 1.5 | 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 |
三 | 建安工程费 | | | 1525.50 | |
1 | 桩基 | | | 80 | 根据行业一般情况 |
2 | 土石方 | | | 35 | |
3 | 土建造价 | | | 830 | |
4 | 消防 | | | 70 | 参照按长寿某楼盘 |
5 | 电梯 | | | 150 | |
6 | 水 | | | 50 | |
7 | 电 | | | 70 | |
8 | 气 | | | 30 | |
9 | 质监 | 2500元 | 0.18% | 4.5 | 住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估. |
10 | 监理费 | 800元 | 2% | 16 | 土建按800元/㎡预估. |
11 | 道路广场及环境工程 | | | 60 | |
12 | 小区智能化 | | | 30 | |
13 | 红线内配套费 | | | 100 | |
四 | 办证费 | | | 266.5 | |
1 | 人防费 | | | 35 | 二类地区 |
| 教育附加费 | | | 20 | |
2 | 城市建设配套费 | 190元 | | 190 | 主城标准190元/㎡ |
3 | 规划管理费、防雷、环评等 | | | 20 | |
4 | 白蚁防治 | 建面 | | 1.5 | 1.5元/㎡ |
| 直接费用合计(一~四项) | | | 2237.36 | |
五 | 不可预见费 | | | 100 | |
六 | 期间费用 | | | 306.5 | |
1 | 管理费用 | 2300 | 2% | 46 | 一至五项的2%.按2300计 |
2 | 财务费用 | 2300 | 8% | 138 | 按自有资金20%,拖建筑商及政府20%,预售10%,贷款50%,一年半期,利率8%,一至五项成本2300计 |
3 | 销售费用 | 3500 | 3.50% | 122.5 | 按售价的3.5%,售价建面按3500计 |
七 | 营业税 | 3500 | 5.50% | 192.5 | 按建面售价3500计 |
八 | 教育及城建税 | 营业税 | 7%、5% | 23.1 | |
九 | 建面完全成本小计 | | | 2836 | |
十 | 套内完成成本小计 | 2836 | 1.2 | 3404 | 按得房率80% |
备注:
(1)除地价信息外,其它数据均根据行业常规估算,参照了多个楼盘并咨询了行业内朋友。
(2)根据武汉市造价管理站公布08年第一季度该市建安成本信息:住宅建安造价在 708~1143元/㎡。其中,6层以下造价在708~787元/㎡;9~14层为887~986元/㎡,15层以上造价为1029~1143元/㎡。
(3)高层及地下室车库按830元/㎡,架空层、多层按700元/㎡,洋房、商业按600元/㎡,含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装修。
(4)很多开发商与政府各部门关系密切,因此不少规费是可以减交或免交的,以上数据未考虑这一点。
(5)上表未考虑所得税,作为奸商典型代表的房地产开发商,不会给国家做太大贡献的。
(6)此楼盘位于石桥铺高九路,地段品质尚可,读者可据此推测其他楼盘。
数据简析:
(1)分析结果显示,建面完全成本2836元/㎡,套内完成成本3404元/㎡,如果减去开发商可能减免的规费,则可能更低。另一方面,碧桂园在长寿的花园洋房售价才2650元/㎡且仍有利可图,而长寿区与主城区建安成本相差无几,由此可见上表中3400元/㎡的套内成本已是高估;结合武汉造价所公布的高层1029~1143元/㎡的建安成本,也间接印证本人计算的1525元/㎡已属于高估。
(2)该楼盘目前售价约4700元/㎡,利润1300元/㎡,销售利润率27.65%,成本利润率38.23%,自有资金回报率282%,即便将自有资金提高到40%,其回报率也高达141%;2007年高峰时期售价接近6000元/㎡,可见其获利之丰。
(3)纵观各行各业,随着竞争的加剧,5%-10%的利润率是未来房地产行业的合理区间。在《房价的下一个低点》一文中我曾阐述:如果求大于供,3000块成本卖你6000没商量,但供大于求时,微利甚至微亏也是要卖的,不卖怎么办?握在手里也要讲成本!再说,你不卖不等于别人都不卖。由此计算,3570-3740元/㎡是合理价位区间,即便这个价位已经远高于2006年初的水平(2006年初,在国内房地产泡沫已经比较明显的情况下,主城当时同类楼盘价格也才3200-3400元/㎡左右),进一步大胆预测价格回到2006年水平亦非完全不可能之事。
结论:3600元/㎡。这是我对主城小区楼盘价格的预测和预期,非到此价位不宜出手。