可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
    许 昌 项 目
    可
    行
    性
    分
    析
     
     
     
     
     
     
    许昌物华置业有限公司
    二00九年十二月二十八日
     
    目     录
     

第一章  许昌城市状况…………………………………………………3

第二章  许昌房地产宏观市场分析……………………………………8

第三章   房地产宏观政策的影响……………………………………13

第四章  项目分析与定位…………………………………………….17

第五章  项目规划设计建议………………………………………….34

第六章   产品定价及开发……………………………………………38

第七章  项目投资静态分析………………………………………….40

第八章  项目投资动态分析………………………………………….43

第九章  项目风险分析……………………………………………….52

第十章  结论与建议………………………………………………….53

第十一章  附件…………………………………………………. ….54

第一章  许昌城市状况

    人文环境：许昌作为汉魏故都,有着丰厚的历史文化底蕴，成为数千年来影响着许昌走势的一个重要的精神传承，而“河水清漪漪，莲叶何田田”的水乡气质也是在河南地区相对少见的，从而造就了许昌人骨子里的骄傲气质和对本土文化的情结。 
    素有“三国文化之都”、“腊梅之都”、“钧瓷之都”的许昌，便利的交通、宜人的气候和丰富的旅游资源促进了许昌旅游文化经济的发展。
     
    地理位置：自古有云：“得中原者得天下”，而许昌位于整个河南省的中心区域，与郑州、开封等城市接壤，可谓是中原大地的核心地带。
    
     
    城市气候：许昌属于暖温带季风气候，四季分明，年降水量为579毫米，平均气温为14.7℃，全年日照情况2280小时。
    城市人口：截至到许昌2008年末，许昌市总人口452.4万人，其中城镇人口153万；从人口的分布情况来看，禹州市为人口最多的区域，人口数为120.3万，而作为城区的魏都区人口最少，只有38.7万。近5年来魏都区人口保持稳定的增长，但增幅不大，在0.5%-2%之间。由于许昌的人口流动性不大，可以预测未来人口也将继续保持相近的增长速度，因此房地产的增长也为刚性增长。
     
    城市交通：距离郑州郑东机场仅50公里，高速直达：京广铁路纵贯南北，经由许昌有多次快速列车发往北京、上海、深圳、广州等地；京珠高速公路和许昌至南阳、兰考、日照、登封、洛阳、扶沟、亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。 现代立体的交通网络，是促进许昌经济腾飞的一个重要推手。
    城市教育：许昌市有一所本科院校——许昌学院；一所专科院校——许昌职业技术学院；还有许昌一高（省重点）、许昌实验中学等优秀中学。
    城市行政区：许昌市辖1区2市3县（魏都区、禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县），面积4996平方公里，现有乡43个、镇35个、街道办事处20个、行政村2250个、居委会167个。其中魏都区是许昌市唯一的市辖区，是许昌市的政治、经济、文化中心。
    城市规划划分：
    东区：近年来重点建设区域，新的行政、居住核心区，未来的城市CBD。该区近几年兴建了大量的高档居住社区，目前的入住率不高，尚未形成足够的人气。
    中心区：以生活服务为主，大型公建及人文景观积聚区，服务设施齐全。但不同性质用地相互交叉严重，民房密度高，现状差，个别新建小区配备了相应公共设施与室外环境。
    许昌县：独立的行政区域，兼有各类性质用地，工业与城市服务设施并存，经济发展较为落后
    铁西区：项目所在地，是旧工业基地，区内有大量的旧工厂和相应的配套小区，区内的住宅档次较低，周边生活配套不尽完善，周边环境较为脏乱。目前该区许多工厂已经废弃，政府正大力推进旧工厂和危房的拆迁改造工作，改造重建将是铁西区未来的发展方向。
    经济技术开发区：新型工业项目为主，居住及生活配套服务靠铁东铁西解决。
    


 
    城市定位：根据河南省颁发的《中原城市群总体发展规划纲要》，许昌定位为——高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地；农业科技示范基地；生态观光区。
    城市发展战略：
    东扩战略：许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万。许昌市政府致力将东城区打造为一个集商务酒店、写字楼、大型休闲购物中心、高档住宅社区为一体的全新城市 CBD区域。
    北上战略：郑许空间和产业对接后，不仅可以降低两市之间人流、物流和信息流等要素的流动成本，实现资源优化配置，而且能够带动中原城市群核心区对豫南、豫东南人流、物流、信息流、产业流的形成和发展。 
    旧城改造战略：根据政府未来的规划，首先将会完善铁西区的城市基础设施与管理工程。接着，对铁西区内的废弃工厂和违建房进行拆迁，把区内存在的闲置土地通过招标出让的方式用作商业或居住用途。目前政府把大量的人力、物力、财力投入到铁西区的旧城改造之中，未来的铁西区将会有一个崭新的面貌。
    宏观经济环境：随着我国“中部崛起”政策的出台，中部地区进入了一个历史发展的新高潮。许昌位于中原大地的中心，也迎来城市发展的全新契机。近年来许昌经济保持健康快速发展，城市形象不断提升，居民生活水平逐步提高。总体经济水平：近5年来，许昌整体经济发展迅速，GDP从2006年的717亿元增加到2008年的1062亿元，GDP增速连续3年保持在16%以上，显示出强劲的发展势头。许昌居民收入持续增加，为许昌新一轮的消费热潮提供了坚实了经济基础，也使得对商品房的购买能力有所提高。几年来，城镇居民消费支出增长率保持在10%左右。同时应该看到，2008年许昌城镇居民的消费支出为7834元，仍处于较低的水平，这主要是与许昌城镇居民收入水平不高有关。
    许昌在河南城市群中GDP位列第四，但居民收入、社会消费品总额、存款余额相对较低，居民的购买能力有限，整体经济水平与郑州、洛阳等一线城市差距较大。
    从房地产投资额占GDP比重看，许昌为2.9%，房地产投资额占GDP的比重很小，与郑州、洛阳等大城市还有较大差距，说明许昌房地产仍不发达，未来还有很大的发展空间。
     
     

第二章  许昌房地产宏观市场分析

    一、房地产市场发展：房地产起步较晚，20世纪90年代，全市很少有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主；自2000年-2004年，随着本地房地产开发商实力的增强和国家宏观调控政策的落实，许昌房地产市场才开始逐步发展起来，但该阶段房地产市场需求较小，决定了市场规模有限；2005年至今，外地开发商开始进入许昌市场，市场的供应量大幅增长，商品房的品质、档次有了质的飞跃。铁西区改造带动了大批拆迁户购房，东区的快速发展带动了整个房地产市场的发展，许昌房地产市场步入了一个以改善置业拆迁置业为主的时期。
    二、楼市特征
    区域发展不平衡：东城区，供应量大、品质高、发展最迅速区域；中心区，在三个片区中属于中等水平；西城区，片区供应量少，起步阶段。房地产发展水平由西向东，逐步升高。
    市场供应量突增：随着政府出让土地的增加，开发商对许昌市场的看好，08年许昌房地产迎来了一个高潮，新开工面积由55.53万平方米增长到153.88万平方米，竣工面积由36.33万平方米增加到76.48万平方米，施工面积由159.36万平方米增长到377.7万平方米，同比增加分别为：177%、111%、137%。
    市场需求旺盛：近年来许昌住宅销售金额和销售面积大幅上涨，住宅需求快速增长：
    一方面是经济发展，居民收入增加刺激了购房的需求；另一方面旧城改造和城镇化过程带来的大量人口，也成为许昌住宅市场需求的重要推动力量。 
    价格逐步上涨：近几年许昌房地产市场快速发展，出现供不应求的局面，加之开发商的营销水平、开发产品质量逐渐提高，因此商品房均价保持平稳增长。截至07年9月住宅均价为1710元/㎡，房价仍然属于较低的水平，未来还会有一定的上涨空间。
    空置率有所提高：目前我国商品房合理的空置率为5％—14％，许昌近几年的空置率基本都在合理区间之内，这说明许昌市场供应产品品质和供需结构的匹配程度较高，居民的消费力较强，市场消化良好。同时应该看到04年起空置率有了明显的提高，主要是由于市场供应量和商品房价格持续上涨，虽然居民依然能够接受，但接受程度有所下降。
    外地开发商进驻，开发水平提高：前几年许昌大多数楼盘都是开发商自己开发自己销售，营销水平相对落后，现在大部分新开发的楼盘都有聘请专业的代理公司代理，如万象新天和骏景尚都，在营销推广、 营销执行等方面下了不少的功夫，营销水平逐渐提高。近年来河南建业等外来品牌或实力雄厚的集团强势进驻许昌，他们带来先进的开发理念、营销手段、产品开发等都直接刺激本地开发商水平提高。
    三、房地产区域板块分析：许昌市区行政规划区域图分为五个区域，分别为东城区、中心区、铁西区、经济技术开发区、许昌县；在此基础上，根据实地研究及政府、业内人士达成共识，许昌市房地产区域划分为三个区：东城区、中心区、西城区。
    
    东城区：
    优势资源：规划利好、价值潜力
    产品类型：中高档以上物业为主，多为小高层，多层带电梯，公寓， 别墅
    客户来源：私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主。
    典型楼盘：帕拉帝奥、九洲溪雅苑、骏景尚都
    中心区：
    优势资源：配套、景观
    产品类型：主要以中档、中高档物业为主，多层住宅居多。
    客户来源：以周边客户为主，包括周边学校老师、医生、企业员工
    典型楼盘：茂源金色家园、金石凤凰城、新天地丽景苑、丞相府苑
    西城区：
    优势资源：开发量少，竞争小
    产品类型：08年以前推出产品极少，以中低档住宅为主；08年后推出产品趋向于中高档，但推量不多，以多层带部分小高层。
    客户来源：主要来自周边客户
    典型楼盘：许继花园、锦绣华府、万象新天等
    板块对比：