江苏海安韩家庄改造项目
     
    可
    行
    性
    报
    告
     
     
     
    编制日期:2009年7月15日
     
     
     
     
     
    目  录
     
     
    第一部分  海安社会经济发展概况
    第二部分  项目概况
    第三部分  市场分析
    第四部分  消费者分析
    第五部分  项目规划建议
    第六部分  投资收益概算
    第七部分  风险提示
    第八部分  研究结论与建议 
    附   件   2009年海安在售项目列表
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  海安社会经济发展概况
     
    1、      海安概况
    1、      地理位置
    海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。
    图一：海安地理位置图
    
    2、人口与行政区划
    海安总面积1108平方公里，市区总面积35平方公里，总人口95.8万，其中市区人口23万。
    海安县辖14个镇：海安镇、城东镇、曲塘镇、李堡镇、老坝港镇、角斜镇、西场镇、大公镇、孙庄镇、雅周镇、胡集镇、白甸镇、南莫镇、墩头镇。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图二：海安行政区划图
    
     
    3、交通概况
    铁路
    宁启铁路西起南京市，途经扬州、泰州至海安，与新长铁路相连，经南通、海门至启东，全长约351公里。
    新长铁路自江苏新沂至浙江长兴，线路经淮安、盐城、海安、靖江（含海安至南通）、江阴、无锡、宜兴，全长638.6公里（含海安—南通62.5公里）。
    铁路交通对改善海安省陆路交通，发展经济、文化起到重要作用。
    公路
    328国道起点为江苏海安县城东镇，终点为江苏南京长江大桥桥北的国道，全程224千米。它连接了苏中地区各城市与省会南京，也是江苏沿江大开发战略中的一条重要的沿江交通大动脉。328国道对于苏中、苏北地区的经济，交通发展起着举足轻重的作用。
    204国道起点为山东烟台,终点为上海,全程1031千米。途经山东省，江苏省，上海市。
    航道
    通扬运河贯通江苏省南通、扬州2市的人工河道。西起扬州市东郊湾头，与里运河相接，东经江都县、泰州市、泰县至海安县与串场河相会，再折向东南，经如皋县至南通市入长江，长150公里。
    4、物产资源
    海安县农林牧副渔业生产名播遐迩，海安是全国著名的“茧丝绸之乡”，拥有中国最大的优质蚕茧生产基地。纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产线，勾针衣闻名世界，曾被外商誉为“东方珍品”。海安家禽饲养业兴旺发达，是中国“禽蛋之乡”。 中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区，禽蛋无公害标准综合示范区被列为国家级示范区。海安县素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，被誉为“建筑之乡”。 
    5、经济
    海安近年经济保持稳定较快增长，2008年实现地区生产总值264.6亿元，比上年增长14.9％。其中：第一产业实现增加值29.1亿元，较上年增长4.1％；第二产业实现增加值145.1亿元，增长17.1％；第三产业实现增加值90.4亿元，增长15.7％，居于南通六县首位。
    历年GDP增长情况：
    
    
    从历年GDP增长情况来看：
    ?      GDP总量逐年提高，增长速度较快，从2004—2007年4年间，绝对值增长73%。
    ?      随着总量的快速上涨，人均GDP也逐年提高，2008年到达到26500元，2004—2007年4年间增长73%。
    近几年海安经济发展迅速，GDP增长快速.
    三产增加值：
    
    
    从历年三产增加值、三产比重图，可以看出：
    从历年三产增加值、三产比重图，可以看出：
    ?      2002～2006年，三产增加值除第一产业增加值逐年减少外，第二、三产业基本保持平稳。2007年，三产增加值均有较大涨幅，第三产业增加值73.26亿元，同比2006年的34亿元，增长115%。表明含房地产在内的第三产业正以较快速度发展。第三产业的较快发展为房地产业的持续走热提供了较强的经济支撑；
    ?      2002～2008年的三产结构中，第一产业比重从2002年的24.88，下降到2008年的11%；第二产业逐年走高，从2002年的42.46%，到2008年的54.84%；第三产业保持稳定。第一、二产业的结构性变化为房地产业提供了较强的经济基础，而第三产业走势稳定，但与发达地区第三产业占70%的结构比例相比还有较大差距，表明，海安含房地产业在内的第三产业具有较大的发展空间。
    2、      城市规划发展综合状况
    1、      全市规划概况
    
     
    旧城区：
    对旧城区进行有机更新，实施“退二进三”，适度控制开发力度，增加公共绿地，改善旧城区居住环境；
    城东、城西：
    调整与居住用地混杂的工业用地，结合公共措施、绿化及部分市政设施的改造，改善居住环境，大力发展工业；
    城南：
    结合行政中心的建设，改善现有部分居住环境及质量较差的住宅，增加配套设施及绿化的建设，营造良好的人居环境。以建设现代化居住区为目标，配套商业服务设施、公园、中小学等各项设施；
     
     
     
     
    城北：
    整合现状住宅，改善居住环境，营造新型住区；
    站前区：
    以商业、仓储用地为住，辅以市政公共设施。
    2、城市交通规划
    外部交通：
    以“苏中地区第一枢纽、招商引资第一品牌、经济发展第一优势，新农村建设第一亮点”的战略目标。在四年内保障204国道、328国道、221省道、226省道的建设、完善、提升。
    江海高速（江都—海安）构成苏中地区重要的东西向骨架公路、204工程的全线贯通、221省道等的逐渐完工，交通区位优势十分显著。
    内部交通：
    快速路系统：环线加纵横道路。已建设了多条环城公路，近一步改善城市交通状况，为城市经济开发区和城市整体的发展提供支持。
    3、经济发展与城