绿城·温州峰汇 项目前期运作投资可行性报告
目 录
第一部分 项目总论
第二部分 项目市场投资环境和市场研究
第三部分 项目地块SWOT分析与应用
第四部分 项目定位及项目评估
第五部分 户型进行评价与选择
第六部分 项目的价格定位
第七部分 项目建成后的社会效益分析
第八部分 投资估算及资金筹措计划
第九部分 综合评价及建议
第一部分 项目总论 一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言 江南区是批发市场与南宁市物流基地接壤之处，南宁南站是西南最大的铁路货运编组站，是西南地区货物进出口的集散地，邕江大桥、桃源大桥、北大桥、凌铁大桥、白沙大桥、永和大桥、青川大桥的贯通，直接拉近了江南与东南西北的距离；而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，同时项目将打造大市场，大趋势目标，为南宁市、江南区树立一个标志性的商业地产雄风目标。 （二）建设项目基本概况 （1） 项目名称： 绿城·温州峰会（暂定） （2） 建设地点： 南宁市江南区福建路 （3） 开发单位：广西中天鸿安投资管理有限公司 （三）项目建设规模与内容 表：1-1-1 【项目主要技术经济指标】 内容
| 指标
| 内容
| 指标
|
建设地点
|
| 规划总用地面积
|
|
实际用地面积
|
| 总建筑面积
| 122355㎡
|
建筑占地面积
|
| 综合容积率
| 5．0
|
建筑密度
| 45．4
| 绿地率
| 35．5
|
住宅面积
| 37804㎡
| 商业面积
| 29959.68㎡
|
公寓面积
| 27236.32㎡
| 居住总户数
|
|
二、项目可行性研究结论 （一）房地产市场预测 08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年1－2月新增供应量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。 考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。 （二）项目建设开工进度 项目计划于2009年10月份底开工建设，于2012年交付使用。 （三）投资估算和资金筹措 （1）投资估算 表1-1-2 【项目总投资估算表】 序号
| 项目
| 数量
| 金额(元)
| 备注
|
A1
| 项目取得证费
|
| 79，200，000
|
|
A2
| 前期工程规费
|
| 15，884，733.5
|
|
A3
| 营销费用
|
| 10,371,715.12
|
|
A4
| 前期基础设施费
|
| 6,510,000
|
|
A5
| 工程造价费
|
| 269，324，259.2
|
|
A6
| 税费
|
| 25，772，216.58
|
|
| 合 计
|
| 407，062，924.4
|
|
（2）资金筹措 表1-1-3 【项目资金筹措表】 序号
| 筹措资金来源
| 筹措资金数额(万元)
| 筹措资金比例(%)
|
1
| 自有资金
| 300，000，000
|
|
2
| 银行贷款
|
|
|
3
| 销售回款
|
|
|
4
| 项目总投资
| 407，062，924.4
|
|
（四）项目财务和经济评价 表1-1-4 【财务经济评价表】 序号
| 财务与经济评价指标
| 数值（万元、%）
|
1
| 项目总投资
| 407，062，924.4
|
2
| 税后财务净现值
| 144，214，435．6
|
（五）项目销售模式与合作方式 项目采用反租式销售与一次性销售。 （六）项目综合评价结论 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 第二部分 市场投资环境和市场研究 一、本市城市概况 （一）本市基本概况 新中国建立后，南宁城市人口迅速增加。1949—2005年，南宁中心城区人口由9万多人增加到160万人左右。1949年，南宁城市人口9万多人。2005年，包括新划入的良庆区、邕宁区大沙田、蒲庙在内，建成区常住人口约160万人。五十多年来，南宁城市人口增长了约17倍，平均每年增加约2.7万人。另外可供参考的资料是，2005年6月底，全市常住人口685.02万人，其中市区常住人口275.62万人；全市户籍人口650.19万人，其中市区户籍人口243.75万人。2005年末，全市户籍人口659.54万人，比上年增加10.69万人，增长1.65%；其中市区户籍人口249.67万人，增加5.72万人，增长2.34%。其中值得注意的是，2005年仅仅半年时间，全市户籍人口就增加了9.35万人。 其次分阶段看，上世纪前五十年，南宁城市人口许多年份也就几万上下，最多的时候也不过10万人左右，增长十分缓慢。新中国成立后至今的五十多年，南宁城市人口由9万多人增加到160多万人，呈现出跨越式增长的态势。其中，1949—1985年，南宁城市人口由9万多人增加到约60万人，用了三十多年，增长了5倍多，平均每年增加约1.42万人；1985—2005年，南宁城市人口由60万人左右增加到160万人左右，用了20年，增长了约1.7倍，平均每年增加约5万人。特别值得注意的是，最近十多年南宁城市人口急剧增加，平均每年增加六七万人。近20年来，南宁经济和城市建设加快发展，城市人口相应地也在加快增加。 指标
| 2005年
| 2006年
| 2010年
| 2011年
| 2012年
| 2013年
| 2014年
| 2015年
| 2020年
|
全市常住人 口
| 695
| 704
| 741
| 751
| 761
| 771
| 781
| 791
| 845
|
其中城镇常住人口
| 267
| 267
| 335
| 350
| 366
| 382
| 399
| 417
| 508
|
其中农村常住人口
| 428
| 437
| 406
| 401
| 395
| 389
| 382
| 374
| 337
|
全市户籍人口
| 659.54
| 668
| 704
| 713
| 722
| 732
| 741
| 751
| 801
|
户籍非农业人口
| 178
| 180
| 205
| 211
| 217
| 224
| 230
| 237
| 271
|
其中户籍农业人口
| 482
| 486
| 499
| 502
| 505
| 508
| 511
| 514
| 530
|
建成区 常住人口
| 160
| 166
| 190
| 198
| 206
| 214
| 222
| 230
| 280
|
建成区户籍人口
| 110
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以上数据来自南宁经济信息中心 （二）本市经济概况 2008年南宁全市GDP突破首次1300亿，达1316.21亿元，增长14.5%，自2002年以来连续7年保持了两位数的增长。其中，第一产业增加值203.19亿元，增长5.3 %；第二产业增加值456.12亿元，增长14.8%；第三产业增加值656.90亿元，增长17.1%。 另据了解，2008年南宁财政收入实现191.17亿元，增长26.74%，其中一般预算收入92.88亿元，增长32.4%。2008年末，全市金融机构存款余额2320.48亿元，比年初增长23.99 %，其中城乡居民储蓄888.65亿元，比年初增长24.27 %。金融机构贷款余额2316.63亿元，比年初增长21.84 %。 全市2008年工业企业总产值首次突破千亿元大关，达1040亿元，同比增长25.3%，其中规模以上工业完成总产值850亿元，同比增长26.5%；产值超亿元工业企业185家，同比增加30家，亿元企业共完成工业总产值596亿元，产值占规模以上工业企业产值70%，亿元工业企业总数继续稳居全区首位。 （三）本市城市建设概况 《南宁市综合发展空间战略规划》是根据南宁市委、市政府指示，由南宁市规划局于２００２年８月委托上海同济城市规划设计研究院，联合复旦大学、华东师范大学共同编制的。去年１０月份开展了南宁市综合发展空间战略规划纲要草案的评审和研讨会，１２月份进行了有关规划纲要评审会。 据介绍，该规划由四个层面共六个篇章组成：最上层为“战略篇”，旨在确立总的战略目标和原则，是创建南宁新型城市空间结构的方向和策略；中间层面是在总原则指导下，按照研究的侧重及专题的特性划为“发展篇”、“保护篇”、和“基础篇”三个篇章，从社会、经济、旅游的发展，到自然生态环境和历史文化环境的保护以及交通系统、能源系统等基础设施的配套，该研究层面从城市发展的各个角度探讨了南宁的未来，是创建新南宁的基础；然后是城市空间形态和结构规划，归纳为“空间篇”，该篇描绘了新南宁的基本框架和空间组织原则，为适应南宁未来的跨越发展提供了宽阔的舞台；最后是“实施篇”，该篇从战术层面探讨了近期建设的重点和实施战略规划的政策与措施 。 三、本市房地产市场综述 （一）本市房地产市场情况 4、南宁房地产开发投资情况 （1） 房地产行业景气下降，开发投资增长趋缓。 （2） 受宏观调控趋紧、房地产市场恶化影响， 08年南宁市房地产投资增速明显下滑，全年完成房地产投资199.30亿元，同比增长6.32％，与07年房地产投资34.79％的增长速度有较大的滑坡，但依然保持了正的增长。同期，南宁全市商品房施工面积、竣工面积增速分别从2007年的20.81％、15.56％以上回落至3.48％和4％，这反映出南宁房地产行业发展趋于放缓。2008年南宁房地产行业运行主要指标一览 项目
| 总额
| 同比增减
|
房地产投资额(亿元)
| 199.30
| 6.32％
|
土地购置面积(亩)
| 1734.29
| -51.43％
|
土地成交价款（亿元）
| 16.31
| -63.81％
|
商品房施工面积（万㎡）
| 2190.07
| 3.48％
|
商品房竣工面积(万㎡)
| 436.57
| 4％
|
商品房销售面积(万㎡)
| 363.85
| -36.54％
|
商品房空置面积(万㎡)
| 76.86
| 22.12％
|
注：以上数据来源于南宁市统计局《2008年南宁市国民经济和社会发展统计公报》 （3） 土地市场冷清，成交量大幅下滑。在整体市场不景气下，08年南宁市土地市场成交冷清，土地成交宗数、面积、金额均出现大幅下滑。2008年南宁土地总成交17宗，同比减少39.29％，成交面积1743.29亩，同比下降51.43％，成交总金额16.31亿元，下降了63.81％，南宁土地成交量的下降，短期内打击了房地产市场信心，长期则有利于改善商品房市场供求状况。 （4） 商品房销售下降，空置面积提高。08年南宁全市商品房销售面积363.85万㎡，与2007年相比下降36.54％，商品房空置面积76.86万㎡，上升了22.12％。在整体环境恶化下，08年南宁商品房市场销售萎缩较为明显。 5、南宁市市场供求情况 1、南宁普通住宅市场供求状况 （1）普通住宅市场供应状况 
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