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2008年房地产开发企业生存现状研究
    刘卫卫

    经历了2007年疯狂和风光无限之后，在2008年度这一疯狂的后果开始逐渐显现。“拐点论”、“百日危机论”、“流拍退地潮”、“断供潮”和“降价退房潮”等等，构成了今年房地产市场的主旋律，尤其面对持币观望趋浓的氛围，房地产企业也开始意识到在短暂的快乐之后是漫长寒冬的煎熬。
    本次研究对象：选取沪深两地上市的房地产公司样本数98家（剔除了一些没有可比性和由其他行业转投房地产行业的公司），研究所采用数据均来自沪深证券交易所公开的年报、半年报及其他公告的数据。

    一、2008年房地产上市公司中期报告总体情况
    1、资产规模总量大幅增长，超百亿企业激增
    截止到2008年6月30日，98家上市公司的总资产规模达到6635.3亿元，较2007年同期的4024.8亿元，同比大幅增长65%。与此同时，资产过百亿大关的企业数也是激增，企业规模不断增大。由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千亿资产企业一家。
    资产规模呈现集中趋势，总资产规模前20家企业的份额比重呈现稳步上升态势。前20家公司的总资产规模合计达到4462亿元，所占比重提升到67.2%，较2007年同期提高5个百分点。其中前10家公司的总资产规模比重占到整体的半数以上，为51.4%，凸现公司资产规模大型化趋势。
    2008年中期总资产规模前20家公司

序号	股票代码	公司名称	总资产（元）
1	000002	万科Ａ	111,101,241,846
2	600048	保利地产	47,617,783,924
3	600383	金地集团	35,565,095,375
4	000024	招商地产	27,799,439,351
5	000402	金融街	25,808,086,882
6	600376	首开股份	23,736,941,739
7	601588	北辰实业	22,830,542,397
8	000046	泛海建设	18,670,583,160
9	600663	陆家嘴	15,224,177,086
10	002244	滨江集团	12,953,972,756
11	600325	华发股份	12,599,101,644
12	600208	新湖中宝	11,813,958,550
13	600748	上实发展	11,513,169,150
14	900950	新城Ｂ股	10,733,042,522
15	600266	北京城建	10,558,221,963
16	600052	*ST广厦	10,214,242,525
17	600675	中华企业	10,070,909,008
18	600736	苏州高新	9,932,441,640
19	600322	天房发展	8,794,688,649
20	600246	万通地产	8,658,007,793

    2、流动负债同比增长显著，凸现短期偿还压力
    98家上市公司的流动负债规模达到2998.6亿元，较2007年同期的1846.4亿元，同比大幅增长62%。增幅高于同期营业收入的增幅。流动负债的显著增长态势，有可能凸现企业短期偿还债务的压力。
    前20家企业的份额比重呈现上升态势
    流动负债规模呈现加速增加趋势，流动负债规模前20家公司的份额比重呈现大幅增加态势。前20家公司的流动负债规模合计达到2167.4亿元，所占比重激增到72.3%，较2007年同期提高8.3个百分点。其中前10家公司的流动负债规模占整体的比重高达54.2%，凸现大型公司短期偿还债务的风险。
    2008年中期流动负债规模前20家公司

序号	股票代码	公司名称	流动负债（元）
1	000002	万科Ａ	60,622,182,594.72
2	600048	保利地产	19,201,493,065.96
3	600383	金地集团	16,520,811,849.92
4	600376	首开股份	13,731,091,576.65
5	000024	招商地产	12,210,304,347.00
6	600052	*ST广厦	8,609,548,119.90
7	601588	北辰实业	8,371,397,068.00
8	600748	上实发展	8,088,195,157.38
9	000046	泛海建设	7,734,905,511.51
10	900950	新城Ｂ股	7,288,174,717.43
11	000402	金融街	6,955,141,609.01
12	002244	滨江集团	6,641,416,422.18
13	600663	陆家嘴	5,628,489,287.96
14	600208	新湖中宝	5,621,138,169.83
15	600266	北京城建	5,586,291,043.83
16	600325	华发股份	5,256,382,951.76
17	600736	苏州高新	5,161,896,028.60
18	600895	张江高科	4,781,270,207.54
19	600246	万通地产	4,430,155,322.39
20	600675	中华企业	4,304,630,826.18

    3、营业收入继续高速增加，但增幅已显放缓态势
    98家上市公司的中报显示，2008年上半年结转营业收入为765.6亿元，较2007年同期的534亿元，同比增长43%，增长态势低于同期总资产和负债的增幅。这从营业收入前20家公司的情况便可窥见。更为隐忧的是上半年的结转收入多为去年销售所得，今年以来的全国楼市销售状况不容乐观，营业收入的增幅放缓已成不争的实事，也许在年度报告中将反映的更加明显。
    2008年中期营业收入额前20家公司

序号	股票代码	公司名称	营业收入（元）
1	000002	万科Ａ	17,255,013,019.21
2	600048	保利地产	5,381,330,585.12
3	600383	金地集团	2,267,730,180.08
4	600246	万通地产	2,258,612,052.35
5	000718	苏宁环球	2,026,742,745.84
6	000926	福星股份	1,748,664,122.65
7	601588	北辰实业	1,673,332,829.00
8	600663	陆家嘴	1,480,541,580.45
9	600675	中华企业	1,448,363,738.02
10	000024	招商地产	1,446,933,596.00
11	600376	首开股份	1,326,416,797.61
12	600325	华发股份	1,313,143,266.32
13	002244	滨江集团	1,301,080,823.48
14	600736	苏州高新	1,216,720,580.02
15	600322	天房发展	1,193,195,257.89
16	000608	阳光股份	1,140,071,000.00
17	000402	金融街	1,123,517,662.17
18	000609	绵世股份	1,091,329,945.00
19	900950	新城Ｂ股	1,083,674,472.04
20	600748	上实发展	1,074,782,119.01

    营业收入额前20家公司的份额比重呈现下降态势。前20家公司的营业收入额合计达到488.5亿元，所占比重下降到63.8%，较2007年同期下降了5.2个百分点。其中前10家公司的营业收入额占整体的比重下降到48.3%。

    4、利润总额和净利润仍然快速增加，但已出现分化迹象
    2008年上半年，98家上市公司的利润总额达到180.5亿元，较2007年同期119.2亿元，同比增长51%。尽管仍处在高位增长，但这一增速较2007年67%的增幅有明显下降，同时也低于同期总资产和负债的增幅。相比之下，98家公司的净利润则达到133.2亿元，较2007年同期的82.99亿元，同比增长61%，继续保持稳定、快速增长的态势。从利润总额和净利润的增长变化态势上可以发现二者已出现分化迹象。
    利润总额前20家公司所占的比重呈现下降态势。利润总额前20家公司的利润合计达到129.2亿元，所占比重下降到71.6%，较2007年同期下降了6.4个百分点。其中前10家公司的利润总额为98.1亿元，占整体的比重为54.3%。
    2008年中期利润总额前20家公司

序号	股票代码	公司名称	利润总额
1	000002	万科Ａ	3,327,956,389.86
2	600048	保利地产	1,829,644,973.51
3	600663	陆家嘴	999,620,599.55
4	000718	苏宁环球	732,734,256.97
5	600246	万通地产	712,428,867.30
6	600840	新湖创业	598,986,426.43
7	000609	绵世股份	453,202,722.33
8	002244	滨江集团	437,208,227.07
9	600895	张江高科	367,536,872.33
10	600383	金地集团	351,439,328.94
11	600675	中华企业	345,257,699.77
12	000667	名流置业	329,951,120.18
13	601588	北辰实业	326,939,878.00
14	600748	上实发展	320,978,912.53
15	600325	华发股份	318,033,743.99
16	000024	招商地产	316,151,035.00
17	002146	荣盛发展	294,970,820.02
18	000926	福星股份	287,593,676.63
19	000006	深振业Ａ	286,048,865.36
20	600158	中体产业	281,293,571.83

    净利润总额前20家公司所占的比重同样呈现下降态势。前20家公司的净利润总额达到95.05亿元，所占比重下降到71.3%，较2007年同期下降了6.7个百分点。其中前10家公司的净利润总额合计72.1亿元，占整体的比重为54.1%。
    2008年中期利润总额前20家公司

序号	股票代码	公司名称	净利润
1	000002	万科Ａ	2,306,670,070.14
2	600048	保利地产	1,435,087,458.92
3	600663	陆家嘴	756,239,495.49
4	000718	苏宁环球	548,116,741.32
5	600246	万通地产	509,895,161.38
6	600840	新湖创业	444,907,359.13
7	002244	滨江集团	327,451,491.14
8	000609	绵世股份	324,201,155.07
9	600895	张江高科	299,729,860.88
10	600383	金地集团	260,911,909.09
11	600675	中华企业	247,798,307.18
12	601588	北辰实业	246,592,122.00
13	000667	名流置业	240,963,940.42
14	000006	深振业Ａ	234,937,808.06
15	600325	华发股份	231,206,631.90
16	000926	福星股份	228,228,641.09
17	002146	荣盛发展	220,553,842.69
18	000024	招商地产	217,694,599.00
19	600208	新湖中宝	213,239,755.71
20	600641	万业企业	210,606,112.89

    5、每股收益整体趋好，每股收益为负的家数减少
    2008年上半年，98家上市公司在每股收益指标上整体呈现出趋好态势。
    表现之一：在98家公司中，有63家公司的每股收益较去年同期增加，总体态势好转，34家公司的每股收益同比下降，一家公司持平。
    表现之二：每股收益为负值的企业个数明显减少，由2007年中期的23家减少到本报告期的14家。
    2008年中期每股收益前20家公司

序号	股票代码	公司名称	每股收益（EPS）
1	000609	绵世股份	1.0900
2	000718	苏宁环球	0.7300
3	600840	新湖创业	0.7130
4	002244	滨江集团	0.7000
5	600246	万通地产	0.5575
6	600641	万业企业	0.4700
7	000006	深振业Ａ	0.4650
8	000926	福星股份	0.4340
9	600048	保利地产	0.4200
10	600663	陆家嘴	0.3985
11	600193	创兴置业	0.3800
12	600325	华发股份	0.3530
13	600615	丰华股份	0.3170
14	600533	栖霞建设	0.2969
15	002146	荣盛发展	0.2800
16	002208	合肥城建	0.2600
17	600173	卧龙地产	0.2340
18	600376	首开股份	0.2300
19	600463	空港股份	0.2300
20	600052	*ST广厦