浙联地产/昆明项目                                                                                                                                                       项目发展环境及竞争环境调研报告
    
    成都尺度地产顾问有限公司
    2008年5月
    
    浙联·昆明项目
    发展环境及竞争环境调研报告
    


    

     
     
    报告体系说明：
     
     
    ?      浙联/昆明项目/系列报告
     
    ?      发展环境及竞争环境调研报告   a  本报告
    昆明经济形势、地位
    城市规划现状、未来规划
    片区/板块房地产发展态势、
    区域典型案例调研、
    地块开发条件调查、
    城市商圈格局分析、商业体系分析、
    基于发展环境的关联分析……
    

     
     
     
     
     
     
     
    ?      市场需求调研报告
    现实消费者调研、潜在消费者调研、
    学生消费习性调研、专业人士深访 ……
    ?      项目定位及发展策略研究报告
    市场定位、功能确定、产品定位、客群定位
    物业发展建议、经济效益分析、
    全案发展策略 ……
    

    目  录
     
    ?      昆明城市发展概况总述                       --  P03
    经济地位、人口
    自然资源、城市交通
    收入水平、城市综合排名……
    ?      与本案有关的城市发展规划简析               --  P08
    城市规划现状、城市新规划布局、
    区域功能定位、与本案的关联分析
    ?      昆明房地产市场整体发展概况分析             --  P11
    投资额度、销售均价
    市场涨幅、供应区域
    ?      房地产发展态势及竞争环境分析：住宅篇       --  P72
    板块划分与发展特征、典型个案分析
    区域内主要竞盘综合分析
    ?      关于本案住宅物业发展方向的初步讨论         --  P60
    项目决策要素、
     
     
     
     
     
     
    价格、户型、产品设计市场总结、
    本案策略初步讨论
    ?      房地产发展态势及竞争环境分析：商业篇         --  P62
    商圈格局、
    商业发展体系
    ?      关于本案商业发展级别和发展方向的初步讨论     --  P77
    商业机会分析、商业发展方向确定
    ?      项目基地分析                                 --  P15
    宗地区位、
    宗地资源、项目外部配套
    SWOT分析
    ?      基于发展环境调研的关联分析汇总               --  P84
    全案发展策略、
    住宅物业：户型、产品设计
    商业物业：开发方向、参鉴案例
    

     
     
     
     
     
    
    昆明城市发展概况总述
     
    ?      昆明市概况分析
    人文历史、人口
    城市交通。
    ?      昆明地位排名
    城市生产总值、地方财政收入
     
     
    ?      昆明宏观经济分析
    地区生产总值、产业结构
    工业和建筑业、全社会固定投资
    价格水平、
    人均消费支出。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

     
    ?      昆明市概况简介
     
    ?      城市概况
    昆明是云南省省会，我国首批历史文化名城，国家一级口岸，是面向东南亚、南亚的国际性商贸旅游城市，是我国通向东南亚、南亚的重要交通枢纽。昆明具有悠久的历史文化、得天独厚的气候条件、丰富的物产资源和绚丽多采的风土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。
    ?      地理位置
    昆明地处云南省中部，总面积2．16万平方千米，辖盘龙、五华、官渡、西山、东川五区和安宁市以及呈贡、晋宁、富民、宜良、高明、石林、禄劝、寻甸八个县。城区位于东经102度43’，北纬2502’。
    昆明地区地形北高南低，绝大部分地区海拔在1500—2800米之间。最高点禄劝县轿子山主峰海拔为4247米，最低点东川区小江流入金沙江的小河口海拔只有695米，市中心海拔1891米。城区座落在滇池盆地北部，三面环山，西南濒临滇池，湖光山色，天然成趣，具有良好的空间环境。
    

    
    ?      人文历史
    昆明历史悠久，自公元1275年元朝置云南省,即成为云南省省会。著名的历史人物有庄乔、钱南园、孙髯翁、赵藩、李公朴、闻一多等。除5项国家级文物外，昆明市著名的文物古迹还有：滇王金印、护国桥和护国纪念标、西南联大纪念碑、驼峰飞行纪念碑、南洋华侨机工纪念碑、“一二．一”运动四烈士墓等。
    


     
     
     
     
    



    ?      人口
    2007年全市常住人口619.33万人，比2006年增加4.13万人，出生率10.47%，人口自然增长率6.02%。
    昆明市常住人口的增加，使得城市化进程稳步提升，截至2007年，全市城镇化率已达59.1%。
     
    ?      城市交通
    1、
    航空
    昆明的巫家坝国际机场目前开辟国内航线48条，国际航线6条。形成以昆明为中心，连结通往45个大中城市以及东南亚地区的航空网络，昆明至省内各旅游地区的民航也很发达，现已开辟通往思茅、西双版纳、保山、昭通、大理、芒市、丽江、中甸的航线。
    2、
    铁路
    云南省的铁路以昆明为中心，以东为贵昆铁路（东起贵阳，西至昆明，全长640公里，云南境内340公里）；以北为成昆铁路（北起成都，南至昆明，全长1100公里，云南境内280公里）；以南为南昆铁路（东南起广西南宁，西北至云南昆明，全长900公里，云南境内243公里）。
     
    3、
    公路
    昆明作为云南旅游的交通枢纽，游客前往云南省其他旅游景区，都要以昆明为中转站。云南省的公路以昆明为中心，7条国道（108、213、214、320、321、323、326国道），61条省道，辐射至省内、国内外各大城市。
    





    ?      昆明宏观经济分析
     
    ?      地区生产总值：经济总量稳步增长。
    昆明市国民经济稳步发展，2007年地区生产总值1393.96亿元，比2006年增加12.5%。城镇居民人均可支配收入12083元，人均消费支出8707元；农村居民人均纯收入4003元。
    


     
     
     
     
     
     
     
    ?      产业结构：第二、三产业发展齐头并进，第三产业占据主导地位。
    昆明市产业结构进一步优化，形成“第三产业、第二产业为主，第一产业为辅”产业结构。2007年第二、第三产业产值分别占到GDP的46%、47.3%。

     
    ?      工业和建筑业：整体增长较快，市场稳定发展。
    工业经济增长加快，2007年完成工业产值557.22亿元，增长14.9%。建筑业稳
    步增长。2007年建筑业完成总产值492.79亿元，增长16.2%。全年完成施工面积3047.32万平方米，竣工面积1425.79万平方米，分别增长16.4%和10.9%。