灵山卫朝阳新村项目
    市场调研及项目定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

目      录

     
    1.  经济环境分析 - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -  03
    1.1 青岛市发展概况   
    1.2 青岛经济技术开发区概况
    1.3 胶南市概况
    1.4 灵山卫概况    
    2.  区域市场特征分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10
    2.1青岛房地产市场现状
    2.2青岛开发区房地产市场现状
    3.  项目分析及研究目- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16
    3.1 项目分析    
    3.1.1 项目概况
    3.1.2 周边生活配套
    3.1.3 项目经济指标
    3.1.4 项目户型分析
    3.2 研究目的    
    4.  竞争环境分析- - - - - - - - - - - - - - - -  - - - - - - - - - - 19
    4.1 周边竞争型楼盘调查    
    4.2 项目SWOT分析  
    4.3               目标客户群
    4.3.1客户群需求分析
    4.3.2 目标客户群定位
    5   项目定位- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -  - - 25
    5.1 项目定位  
    5.2 价格定位
    5.3 规划建议
    5.3.1 整体规划定位
    5.3.2外立面规划设计建议
     
    附件：价格测算表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 40
     
     
     
     
    1.  经济环境分析
    1.1 青岛市发展概况
    青岛行政图
     
    青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区辖属市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区共1102平方公里，所辖的胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市总面积9552平方公里。全市总人口为731.12万人，市区人口258.4万人。
    青岛经过 20 余年的改革开放和不断进行工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。2005年前三季度，全市实现GDP1896.5亿元，比2004年同期增长17％，经济增长速度再次创下了历史最好水平，预计全年GDP总量较的2000年增幅超过百分之百。2004年，全市人均GDP也创下1780.3亿元的新高。人均达到23396元，约2800美元，比20年前的1983年增长10.2倍，年均增长12.3％。
    青岛作为中国2004年度十大最具经济活力城市，凭借其公平的市场秩序、良好的社会治安、舒适的生活条件、高效的政府工作、完备的基础设施和有保障的人身及财产安全等良好的投资生活环境，荣获“企业家满意奖”。青岛拥有一大批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草（集团）、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港（集团）、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生产历史；海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业， 2004 年实现全球营业额突破 1016 亿元人民币；海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。青岛通过重点发展和建设多个国家级重点发展区域：青岛经济技术开发区、青岛保税区、青岛高新技术产业开发区 、青岛出口加工区、青岛海峡两岸农业合作试验区等，为企业的发展与壮大提供了良好的环境。
    作为2008年奥运会的帆船比赛地，青岛正在加强奥运行动规划即总体构想及战略步骤、奥帆赛基地及配套设施建设、城市基础设施建设、社会环境建设和战略保障措施等五部分。与此同时青岛的城市建设及经济发展将一个新的高速提升的契机。
    综上所述，作为十大最具经济活力城市，青岛经济建设快速稳定发展，人均收入水平逐步提高，为房地产市场的繁荣提供了有力保障。
     
     
    1.2 青岛经济技术开发区概况
     
    青岛经济技术开发区功能分区地图
     
    青岛经济技术开发区位于山东半岛青岛西海岸，与胶南市相连。青岛经济技术开发区是首批14个国家级沿海经济技术开发区之一总体规划面积227平方公里，常住人口30万,是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。“六大产业团地”正式全力建设中：石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区。
    2001年青岛市委、市政府做出了“挺进西海岸、构建青岛新的经济发展重心”战略决策。随之，开发区的内外资引进呈跨越式发展态势，实际使用内外资额度均以倍数增加。截至2003年底，已有20多个省、53个国家和地区的客商来开发区投资，累计批准三资项目1630个，总投资达85亿美元，合同引进外资67.8亿美元，实际使用外资30.6亿美元。仅2003年，青岛开发区新批准外商投资项目148个，过千万美元的大项目55个，过亿美元的大项目3个，世界500强项目12个，合同引进外资23.3亿美元，增长67%，实际使用外资7.99亿美元，比上年增长69%，增长额度和速度在国务院批准的国家级开发区中均居前列，地区生产总值，工业总产值均排名第四，年度固定资产排名第三，出口总额排名第五。2002年，地区生产总值212.2亿元，年增长率为29.1%，人均地区生产总值超过8000美元。
    综上所述，青岛经济技术开发区快速发展，写字楼酒店等商务场所蓬勃发展，高收入稳定人群逐步壮大，开发区房地产市场将日趋成熟。
     
    1.3 胶南市概况
     
     
    胶南市位于山东半岛西南部，胶州湾畔。全市总面积1894平方公里，常住人口83﹒51万，辖15个镇、1个乡、2个街道办事处。胶南市是最早被批准开放的沿海城市之一。至2004年，全市累计得用外资25亿，实际得用内资160亿元。年外贸出口额达5﹒5亿美元。
    2003年以来，胶南引进了投资额过1000万美元的大项目50多个，其中总投资10多亿美元的造船项目相继签约，超亿美元的汽车轮胎项目近期即将签约，并被省政府批准设立“山东省船舶工业基地”。以修船、造船和汽车零部件产业为主导的可持续发展的大工业体系正在该市初步形成，以工业为支撑的经济活力显著增强。连续两年，该市国内生产总值以高于20％的速度增长，全社会固定资产投资均超过100亿元，地方财政收入的增长速度始终保持在38％以上。2004年全辖地方财政9﹒64亿，增幅达40﹒6%，其中GDP值的50%，税收的80%，地方财政收入70%来自于工业。农民年纯收入的三分之一来自工业。胶南经济实力在全国最发达的百强县中排名35位，在经济竞争力中排名26位。
    以胶南为腹地，青岛西海岸将规划为现代化工业中心区。一期规划30平方公里，总共60平方公里，总共60平方公里的青岛临港产业加工区正在建设中。
    综上所述，胶南市经济建设发展良好，具有较高竞争力。房地产市场竞争压力较小，尚属起步阶段。
     
    1.4 灵山卫概况
     
    灵山卫区位图
     
    灵山卫地处山东半岛青岛西海岸，辖属于青岛胶南市，东与青岛经济技术开发区相连，西与胶南市区毗邻，距离开发区4.5公里，距离辛安6公里，距离胶南市区13公里。全镇36平方公里，29个行政村，常住人口2.6万，海岸线全长20华里，是著名的海滨工业重镇。
    灵山卫位于华北经济开发区与华东经济开发区的结合地区，与日韩隔海遥望。全镇有外资企业三十多家，其中韩资有七家。私营企业有四百多家，达到工业企业规模的共有三十三家。针织纺织业是灵山卫的主导行业，针织企业五十余家，年产纺织品两千万件，服装八百万件，出口欧美及日韩地区，是青岛城区乡镇中规模最大，设备技术水平最高的生产基地。2004年完成地方生产总值 10亿元，财政收入 3957万元，农民人均纯收入5650元。
     
    为建设西海岸的国际大都市，实现交通、工业、旅游与青岛的对接，实现“东接、北扩、南展”的发展战略，灵山卫进行全方位的组团规划建设。
    灵山卫组团总规划面积1793公顷，分东西二个规划区：东区，东至海尔东路，西至海港路，南至海岸线，北至前港北路，总规划面积983公顷，规划功能定位为居住、公共服务为主，兼有旅游度假、港口区功能，用地面积983公顷，居住人口7.36万人。西区，西起白果树河，东至海港路，南至海岸线，北至前港北路，规划总面积810公顷，人口规模8万，规划功能以居住、教育、娱乐休闲为主。
    综上所述，灵山卫经济建设发展势头强劲，极具竞争力，并将全面与开发区对接，沿西海岸将重点规划为居住旅游等功能组团。房地产市场也将随之快速稳定发展。
    2.  区域市场特征分析
    2.1 青岛房地产市场现状
    青岛市的房地产开发起始于八十年代，经历了起步、加速、发展三个历史阶段，尤其是2001年以来的三年，房地产开发投资规模放量增加，商品房销售形势持续升温，个人购房热情高涨，住宅建设已经成为我市新的消费热点和新的经济增长点。
    2001年至今，青岛房地产市场逐步进入成熟阶段。2001年7月，奥运申办的成功给青岛市经济发展带来前所未有的机遇，加上经营城市和构建现代化大青岛城市框架的提出，青岛开始步入城市建设提速发展、投资环境日益改善、旧城改造步伐加快的新时期，尤其是国家18号文明确肯定了房地产业在国民经济行业中的支柱产业地位，使房地产业的发展驶入持续快速发展的轨道，房地产投资规模继续扩张，商品房需求持续火爆，个人消费成为商品房销售主流。从投资规模看，青岛市2001年、2002年和2003年的房地产开发投资额分别达到92.5亿元、103.6亿元和127.8亿元，分别增长37.0％，12.0％和23.3％；从施工情况看，这三年的房屋施工面积分别为1373.5万平方米、1417万平方米和1764.7万平方米，分别增长61.1％、1.7％和31.7％；从房屋销售情况看，这三年的商品房屋实际销售面积分别为406.4万平方米、426.9万平方米和468.6万平方米，分别增长35.2％、5.0％和9.8％，其中个人购买商品房屋的比重已占到90％以上；从产销率看，这三年商品房屋产销率不断提高，分别为76.4％、82.1％和84.3％。具体参照下表：