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    无锡电瓶车厂项目定位提案


    谨呈：无锡鹏润房地产开发有限公司



    锡国土2007-46电瓶车厂地块定位提案















    二〇〇八年六月

    29

    目录
    前言：本项目市场定位的思路

    第一部分：项目属性分析
    1.1 项目区位发展解析
    1.2 项目市场属性解析

    第二部分：竞争分析
    2.1 高档项目竞争分析
    2.2 区域重点项目比较分析
    2.3 太湖广场板块典型项目比较分析

    第三部分：客户需求分析
    3.1 区域板块消费结构分析
    3.2 目标客群购房心理分析
    3.3 目标客群定位建议

    第四部分：产品定位
    4.1 项目整体定位
    4.2 项目功能定位
    3.3 项目品质定位
    4.4 项目客群定位
    4.5 项目价格定位
    4.6 项目案名建议

    第五部分：方案选型及建议



    项目初步市场定位报告

    前言：本项目市场定位的思路
    本项目市场策略的决策模型-------



    项目区位发展解析
    项目市场属性解析

    竞争项目分析
    同类型项目借鉴

    竞争分析







    客户需求


    项目属性






    在市场中的地位
    产品定位

    产品定位

第一部分：项目属性分析

项目概况

本项目位于无锡市南长区太湖大道与通扬路交叉口的东南侧，北至太湖大道，西至通扬路，东侧以自然河道为界，南侧与清名新村相邻。本项目于2007年11月签定《土地使用权出让合同》，并取得建设用地批准书。项目建设用地面积约34258.1平方米，地上总建筑面积约119903.35平方米。建筑用地性质为住宅、商业、办公、娱乐。
1.1、项目区位发展解析

1.1.1无锡市及南长区域概况

    1)      无锡概况
    无锡位于中国经济最发达的长江三角洲地区，江苏省东南部，是苏锡常地区的几何中心。东临上海128公里，西望南京183公里，南抱太湖，享有最美的风景，北依长江。无锡是我国吴文化的发祥地，民族工业的发祥地，是中国重要的经济中心城市。近几年先后荣获中国优秀旅游城市、国家园林城市。在《2007年中国城市竞争力蓝皮书》公布的两岸四地200个地级以上城市中无锡的综合竞争力排名第七。“十五”期间，无锡全面建设小康社会总体达标，在全省率先基本达成全面小康社会。

    2)      南长区域概况
    南长区位于无锡市区东南部，是城区的"南大门"，西濒新运河，北接最繁华的商业地段。全区面积22.5平方公里，人口30.15万。
    作为无锡城区主体部分的南长区，历史人文底蕴醇厚，工商业基础雄厚，现代服务业发展迅速，拥有优良的人居环境和发达的交通网络，正朝着现代商务办公区，文化旅游特色区、商住会展聚集区的新型中心城区迈进。
    隋代的京杭古运河纵贯全境，现被列为历史文化保护区。位于古运河畔的南禅寺被誉为 "江南最胜丛林"，距今已有 1500年历史。南长区是无锡工商业的发祥地。按照无锡城区产业和功能布局调整，现代服务业蓬勃发展，以现代商务，高档餐饮，特色市场、休闲娱乐、房地产开发成为新的发展亮点，全面展开的太湖广场现代商务中心建设，南禅寺文化商城建设、南长新城古运河片区的规划开发进一步提升了区域的发展优势。
    随着无锡城市建设和发展中心的南移，太湖广场的建成，南长越来越成为无锡政治、文化的中心，市人大及市政府近20个职能部门在区域内办公，工商业博物馆、图书馆、陈列馆、规划馆、无锡传媒大楼等一大批重大社会事业项目将在南长实施。通过“十一五”的发展，南长区将以新兴的现代商务、文化旅游、居住休闲特色区的面貌展示在人们面前。

1.1.2项目区域发展

本项目位于无锡市的“城市客厅”太湖广场商务区，西侧紧邻无锡世贸中心，东临古运河历史文化街区，地理位置极其优越。

? 区域性发展

    本案

    古运河

    1)      南长区
    新兴的现代商务、文化旅游、居住休闲特色区。到“十一五”末，南长区将建成大文化、大旅游、大物流、大商贸的现代商务办公区、文化旅游特色区、商住会展集聚区，紧靠城市主干道太湖大道。
    2)      太湖广场CBD :
    无锡城市副中心——居住环境最好地区之一
    紧邻太湖广场，位于无锡“城市客厅”太湖广场CBD。太湖广场商务区是无锡政府配套设施及社会事业项目以及高档酒店最为集中的区域。被誉为无锡“城市客厅”。根据规划太湖广场区域将成为无锡城市副中心，将是无锡最具发展潜力的新型CBD. 完全建成后将以新兴的现代商务、文化旅游、居住休闲特色区的面貌展示在人们面前。
    太湖广场不仅是华东地区最大的景观广场，而且还将拥有多个锡城之“最”。政府配套设施最多：城建档案馆、博物馆、科技馆、青少年活动中心等总面积将达５０万平方米。高档酒店最集中的区域：凯宾斯基、世贸中心等多家五星级的酒店，让人感受到一种国际化的商住氛围。无锡顶级的购物天堂：茂业城、世贸中心、燕莎中心的高档定位，超过中山路商圈，而深圳茂业将打造沿清扬路１５０米的购物带。最优越的道路交通体系；往东直指新区，往北与中山路毗邻，往南是清扬商业大道，往西南连接蠡湖新城和滨湖新城。
    太湖广场地区是全市的政治、文化中心，也是市民主要的集会活动中心。广场规划用地面积约67公顷，北侧为人民大会堂（已建）、市政大楼等建筑，南侧有图书馆（已建）、展览馆（革命陈列馆、博物馆、规划展示馆）等建筑。太湖广场景观规划采用现代景观高科技手法，突出绿、景、精、新，力求体现都市的休闲性、使用的多样性，形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会、休闲为一体的高档次高品位城市广场。



    附图：太湖广场规划设计方案模型

    3)      古运河历史街区
    该街区是无锡古运河历史文化保护区的核心地区，规划用地面积约36公顷。该区以古运河为中心，水弄堂特色鲜明，运河人家鳞次栉比，寺、塔、河、街、桥、窑、坊众多。规划形成“两线（古运河水弄堂和南长街）、四桥（老跨塘桥、日晖桥、大公桥和清明桥）、两古迹（古窑址和南水仙庙）”的空间格局，体现丰富多彩的民居建筑和江南水乡、运河人家特点，是体现无锡历史风韵和特色的重要街区。

    该区是运河兴衰的重要见证，千年吴文化的发祥地，民族工商业的摇篮，无锡城市发展的缩影，具有小桥流水江南人家的特征。该区是古运河历史文化区的南段，是省级历史文化保护区，是无锡市传统的历史风貌区，城市结构中的重要节点，重要的公共开放空间，传统的商业中心，是无锡市重要的旅游资源。

    1.1.3　区域配套：行政文化中心，高档商务及酒店汇聚
    坐拥太湖广场CBD商圈，享有完善的各种配套设施，无论是在休闲旅游还是购物医疗都享受着极大的便利。城市副中心，地理位置优越，与无锡医疗中心隔路相望，距离太湖广场及无锡世贸中心，坐享清扬路成熟的生活休闲配套。不远即为无锡茂业城、新天地、九龙仓等大型商业项目，附近有多家银行毗邻而居。
  行政中心：无锡市人大、区政府，全市重大行政文化中心坐落；
  商业中心：茂业城、凯宾斯基、世贸中心等国际商贸中心林立
    完备公建：图书馆、博物馆、科技馆、革命陈列馆，众多城市公建即将呈现。

    1.1.4交通便利
    轨道交通将有1号线和5号线穿城太湖广场区域，在世贸中心旁设有轨道站，交通十分便利；
    项目周围主干道太湖大道、清扬路通达全城。

    ?      项目用地分析小结：
    ?      太湖广场商务区，由政府整体规划，具备规模优势，规划起点高。
    ?      项目周边有太湖广场绿化及运河片区自然水道，具备市中心罕见的生态景观，因此如何利用自然河道及与周边的景观绿化相呼应，创造园林式的居住环境，是项目的一个重要亮点。
    ?      太湖广场商务区已经基本成熟，商业配套完善，同时几乎汇聚了全市的行政文化中心，对于高档客户具有很大的吸引力。
    ?      无锡未来的高档商业及住宅的供应量都较大，差异化竞争要求较高。
    ?      定位的核心问题在于确定目标客户后，如何设计建筑形态及建筑布局。
    ?      太湖广场区域的综合性：“CBD +行政文化+景观+历史+交通”是其关键优势，也是无锡许多住宅不具备的因素。