郑州市慧济经济区文化北路
     
    地
    块
    分
    析
    报
    告
     
    河南省**置业有限公司
    2010年9月16日 
     
     
     
    目  录
    第一章：地块概况
     
    第二章：郑州市宏观经济概况
     
    第三章：郑州市土地市场分析
     
    第四章：郑州市房地产交易情况分析
     
    第五章：区域分析及项目定位
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章：地块概况
    一、 项目地理区位及周边用地性质
    二、 地块现状及四至 
    三、 地块周边环境及市政配套
    四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、 项目地理区位及周边用地性质
    

     
    惠济区


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    连霍高速
    项目地块
    文化路
    北环
    
    1、根据《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》报告预测，到2020年郑州市域将来总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人。
    郑州市将形成一个特大城市（郑州市中心城区），六个中等城市（上街—荥阳组团、郑汴—中牟组团、巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区）和一个小城市（航空港组团），19个两万人口以上的重点镇，50个两万人口以下的一般建制镇组成的城市群。
    郑州市中心城区发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地。城市用地增长边界为：东至京珠高速公路、西至环城高速公路、北至黄河湿地保护区、南至南水北调中线工程。
    2、 郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，项目地块位于郑州市北部区域，地块位于开元路以北、大河路以南，面积799200平方米，约合1200亩。
    3、地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。
    4、 地块紧邻大河路及文化北路，西距贾鲁河约1.1公里，距北环约6.9公里。
    5、 地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。
    6、项目地块现为国有土地。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二．地块现状及四至
    1、地块较为平整，目前地块上是村民种植的菜园。
    2、地块北侧是大河路，东侧为文化北路、南侧为开元路。
    
    南部部开元路
    
    
    西部文化北路
    
     
    三、 地块周边环境及市政配套
    
    开元路
    
    项
    目
    地
    块
    
    1、空气污染状况：
       地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况
       优良。
    2、噪声污染状况：
       地块周边无企业，没有噪声污染。
    3、居住氛围及治安、危险源情况：
       该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学城北区，许多老师、学生工作学习于此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。
    4、市政道路与交通配套：
       地块周边道路已基本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90（较近）、 95路公交车K62路公交车。   
    5、社区配套与商业配套：
       区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在1公里外的国基大学城。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价

     
     
     
     
     
    1、地块紧邻道路，面积适中，便于规划；
     2、受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供应严重短缺的情况下，该区域未来发展前景较好；
     3、因周边发展起步晚，所以基础设施、自然环境较好；
     4、附近是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，项目运作后必然会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群；
     5、以地产公司品牌效应，商业模式和营销模式，，必定能在该区域产生轰动效应。              
            在郑州市土地供应逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章：郑州市宏观经济概况
    1、近年郑州宏观经济主要指标

                                                    数据来源：郑州统计公报
     
     
     
     
     
    第三章：郑州市土地市场分析
    


     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
        2007年，郑州市（含郑东新区）招拍挂出让土地47块，其中住宅用地24宗，土地面积2114213平方米（3170亩），占比53％；综合用地土地面积385921平方米（579亩），占比10％；工业用地1472712平方米（2207亩），占比37%。
    
     
    
    2009年上半年，郑州市商品房市场和土地市场均呈现前冷后热，2010年在房地产市场火热一年后，宏观调控方向逆转，商品房市场热度下滑，尤其是二季度成交量冰火两重天。反观土地市场，一季度开发商拿地热情高涨，而二季度出让力度缩小，多宗地块底价成交，且出现流拍现象。
    下半年土地出让力度将加大
    　　2010年上半年，郑州市累计出让土地80幅、440.82万平方米，比2009年同期多出34幅、182.16万平方米，出让力度显著加大。
    　　2010年上半年，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地出让力度加大。
    　　2010年上半年郑州市出让土地仍然以工业用地和城镇住宅用地为主，此两种属性累计占比高达74%，但占比均较2009年同期小幅下滑；仓储用地占比攀升显著，主要受郑东新区商都路沿线土地密集出让拉动；商办用地和公建用地占比均较2009年同期下滑显著，但商办用地出让面积小幅攀升。
    　　2010年上半年，郑州市累计出让城镇住宅用地143.60万平方米，距年度8655亩住宅用地出让计划相差较大，故下半年土地出让力度将显著加大。
    上半年拿地主要在东区
    　　2010年，主要集中在郑东新区和东开发区，区域分布极不均衡。
    　　2010年上半年，从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应高达45幅，遥遥领先于其他区域，但从供应面积看，东开雄踞鳌头，郑东新区次之，由此可以看出，2010年上半年郑州市出让土地主要集中在郑东新区和东开。
    　　相较于2009年同期，2010年上半年，郑州市出让土地区域分布极不均衡，东开和郑东新区占据大半江山，管城、二七、西开和中原瓜