YuanYang  Lake  Area  Detail  Planning，Chongqing                                                                                                                                                         重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划
    一、规划背景
    近年来，重庆市北部新区的城市建设蓬勃发展，重庆经济技术开发区北部园区的鸳鸯组团作为北部新区的有机组成部份，目前，已进入实质性运作阶段。
    北部新区是重庆城市发展主要方向。各组团在北部新区总体定位的（以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈的新的增长极和山水园林城市风貌展示区）宏观指导下，有着总体协调，各具优势的特点。鸳鸯湖地区是鸳鸯组团的生活区一部份，主要为福特汽车城和出口加工区提供配套服务。2002年3月重庆经济技术开发区委托德国AS&P和重庆市规划设计研究院合作编制《重庆鸳鸯湖北区修建性详细规划》。
     
    二、现状分析
    （一）现状概况
    规划区位于重庆市北部鸳鸯镇，属北部新区鸳鸯组团的生活区的一部分。距北部新区人和组团10公里，距重庆主城区20公里。
    区内有金山大道连接出口加工区和寸滩港口，西北接礼嘉组团和大竹林组团。经开大道东北接福特汽车生产基地和两路镇。
    鸳鸯镇辖区面积48.8平方公里，其中耕地面积2617公顷，辖21个村。人口3.178万人，其中，非农业人口1.46万人。
    鸳鸯镇原名鸳鸯桥，因场边小溪上30米间有两桥并列，又有大树一株两枝主干直搭对岸，形成天然桥梁，似鸳鸯展翅，匍匐溪面，故名。明末建街，清初建场，民国18年置鸳鸯镇，民国30年撤镇为乡，解放后仍置乡，1958年改为鸳鸯人民公社，1967年更名向阳人民公社，后仍复名鸳鸯人民公社，1984年恢复乡名。为渝北区渔业、奶类、蔬菜生产基地之一，区鱼种站设于场西，目前鱼塘承包给私人经营。
    （二）行政区划及人口分布
    规划区范围主要涉及白寺、柿子、金钱三个村，其中白寺村8个社，村民1283人，453户；柿子村9个社，村民1521人，516户；金钱村2个社，村民325人，113户。共计村民3129人，1082户。鸳鸯镇上居住约2千居民，规划区共涉及人口约5千人。约1.5千人外出打工，村民劳动力主要从事种菜和养鱼。
    （三）土地利用分析
    规划区用地约1.8平方公里，大多数用地为农地、鱼塘和水库。已建设用地约16公顷，占规划总用地的10%左右，各类建设用地构成如下表：
    现状建设用地构成表

    鸳鸯镇建设用地位于规划区西北侧，沿老汉渝路。镇上有中学（初中）两所，中学生人数1350；小学一所，小学生人数600人，12个班。另有卫生院、加油站、邮电支局、农贸市场等配套设施。
    规划区西南侧零星分布有农舍10余座，小型院落由3—5户人家组成，多数院落一般由5—10户人家构成。
    （四）地质分析
    规划区位于四川盆地东南部，属川东平行岭谷区。区内地貌的发育主要受构造及岩性的控制，沿构造裂隙在风化剥蚀作用下，形成宽缓的树枝状的沟谷及孤立的残丘地貌，由于岩性的差异，在分布有稳定的坚硬砂岩地带，顺向坡侧多形成单面山，反向坡或切向坡侧则形成陡崖之地貌景观。
    规划区内砂岩泥岩互层，以中等风化粉砂持泥岩为主《据地质灾害调查评价报告书》。除B4、B5处危岩外，工程建设适应性较好。B5处危岩留足安全距离50M；B4危岩处作工程处理。工程地质条件稳定，稳定性较好，承载为6-8MPa。水系不发育，地下水富水性较差。
    作为城市建设用地，规划区范围地质状况较好，工程建设适应性差地区主要位于规划区东西两侧，面积47.15公顷。
    （五）气象、水文
    规划区属亚热带湿润气候，冬暖春早，雨量充沛，夜雨多，空气湿度大，云雾多，日照偏少等特点。据沙坪坝气象站资料，多年平均气温17.5℃—18.5℃，极端最低气温-3.1℃，极端最高气温43℃。多年平均相对湿度79%—81%，绝对湿度17.1—18.2毫巴。年平均雾日67.8天，最高达148天，风小且风速小。多年平均降雨量1085.1—1141.8mm，年最大降雨量1544.8mm，年最小降雨量740.0mm，降雨集中在5—9月，占全年降雨量的三分之二，强度大，暴雨时有发生，是许多地质灾害的诱发因素。年蒸发量1054.6—1148.6mm。
    位于规划区外的长江及嘉陵江为最低侵蚀基准面，据长江寸滩水文站资料，长江多年平均最高水位标高181.0m，平均最低水位标高158.5m，历史最高洪水位196.25m.
    （六）高程分析
    规划区地形总体概况是四周高中间低，南高北低，西高东低。最高位于规划区东南角，海拔标高415米。最低位于规划区中部，鸳鸯湖水库东侧，海拔标高375米，相对高差40米。在重庆属相对平缓地区，规划区大多数用地在海拔380米至390米之间。
    （七）坡度分析
    规划区用地较为平缓，坡度不大，坡度较陡地区主要位于规划外围东西两侧。（见用地坡度分析表）
    从统计数据可以看出，坡度小于15度用地占80%左右。因此，用地条件较好。
    用地坡度分析表

    注：面积以图幅涉及面积计算。
    （八）坡向分析
    规划区东、西两侧属东向坡。规划用地范围内以平地和东向坡为主，各类坡向用地面积构成如下：
    用地坡向分析表

    注：统计总平面积379.50ha；表面积688.77ha。
    （九）动植物分析
    规划区域植被具有川东农村典型特征，即院落四周是竹林，西边山上种植桉树，田坎种植零星泡桐树。
    农地大多数种植蔬菜，罗卜、白菜等。另种植有养鱼草———黑麦草。
    有少量白鹭在规划区北部鱼塘处栖息捕鱼，活动方向向西边花沟迁栖。
    （十）风貌概况
    规划区总体风貌是典型的川东地区农村风貌。用地较为平坦，南部地形起伏较大；中部围绕鸳鸯湖水库有些小山丘，风景较好，特别是在鸳鸯湖水库东侧向西看，风景最佳；北部地区平坦，大多用地为鱼塘。
    鸳鸯湖水库得名于水库中央有座桥，50年代筑坝修库，桥被淹而取名鸳鸯湖水库。
    （十一）就业岗位预测
    鸳鸯组团规划有：福特工业园1.79Km2，中部信息产业园1.33Km2，南部出口加工区2.92Km2，共计高科技产业用地6Km2。
    结合我国目前较成熟工业园区用地指标，及国家高新产业指标体系：30m2/人，每平方公里提供1万人就业岗位。
    因此，鸳鸯组团可以提供5—6万人就业岗位。
    福特汽车工业园，最早属渝北高科技产业园，目前，已属经开区，已征地823亩，一期用征地的2/5，2002年底产量5万辆，员工约3000人，技术管理人员约占20%。中期目标产量10万辆，远期15万辆，远景达30万辆，最终员工规模约5000人。
     
    三、指导思想及依据
    （一）指导思想
    坚持可持续发展的观点，强调社会效益、经济效益和环境效益三统一，引入生态设计的观念，突出以人为本的思想，充分考虑地形、环境和地方特色，为人们创造一处人与自然共融的现代化居住社区。
    （二）规划依据
    1．《重庆市北部新区总体规划》；
    2．《重庆经济技术开发区北部园区控制性详细规划》；
    3．《重庆市城市规划管理条例》；
    4．地形图及有关基础资料。
     
    四、用地功能及规模
    （一）市场定位
    1．主城区房地产业现状分析
    住房告别短缺时代：2001年，房地产施工面积达3653.7万平方米，竣工面积1020.63万平方米，住宅施工面积2508.3万平方米，竣工面积738.41万平方米。空置一年以上的商品房为223.54万平方米，其中住宅空置一年以上有82.08万平方米。从上述数字可以看出，非住宅已经成为我市空置商品房主体，且呈上升走势，而住宅空置量变化不大。因此，应加强非住宅开发总量控制。2001年，人均居住面积达到11.59万平方米，城镇住房告别了短缺时代，居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。
    市场承受力稳步增强：2001年全市个人购房比重已达到97.6%，另一因素为住房价格持温和上涨。全市城镇商品化住宅（现房）平均售价由2000年的1076.58元/平方米上涨至1131.27元/平方米。据统计，2001年底，渝中区房屋成交均价为2900元/平方米，沙坪坝区成交均价为2150元/平方米，其他区成交均价在2000元/平方米以下。据2001年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在1500—2000元/平方米以下，这种与市场同步增长的承受力，为房地产业发展提供了广阔的空间。
    商品房呈现“精品化”趋势：房地产经历了十年发展，已形成集约化、精品化经营模式，这些精品小区从“以人为本”，“人与自然”等角度出发，充满了对居住者全方位的人性关怀。
    2．鸳鸯湖片区房地产定位分析
    据该规划区所处地理位置和用地性质，确定该区是以中和中高档住宅为主，适当兼顾经济型住宅，以及少量高级住宅组成的居住区。各类住宅比例如下：

    以上定位分析只作规划方案引导性指导，具体房价，面积等定级应以开发时间、区位、环境、楼层和朝向等诸多综合因素确定。
    3．区域分析
    沿金山大道、经开大道可发展为商业、居住以及商住楼。鸳鸯湖北部可发展为多层住宅和公寓式住宅，西侧可建低密度住宅和别墅。
    具体地块适应性如下：
    经开大道西侧沿街用地适合——配套公建、商住、住宅
    金山大道两侧用地适合——配套公建、商住、住宅
    北部居住适合——中密度住宅、农民新村、公寓式住宅
    经开大道东侧用地适合——中、高密度住宅、镇发展用地
    鸳鸯湖以西用地适合——低密度住宅、别墅，绿化、休闲
    西南角用地适合——住宅、商住
    鸳鸯湖周边用地适合——公园、休憩、渡假村
    立交西南用地适合——体育、绿化、住宅
    立交东北用地适合——绿化、混合用地
     
    （二）用地功能
    具有高品质的生活环境，配套商业、文化娱乐、休闲等综合功能，设施完善的居住社区。
    （三）规模
    1．用地规模：180公顷
    2．人口规模：3-4万人
    3．建筑规模：185万m2，其中住宅140万m2，公建45万m2。
     
    五、规划布局
    （一）规划构想
    1．将规划用地西边的森林绿化和鸳鸯湖连为一体，达到居住环境和自然环境的共融。
    2．保留鸳鸯湖的水脉，并将其和规划绿地系统结合起来统一考虑。
    3．将规划公建集中在金山大道两边，南北两湖之间，形成片区的中心和景观大道。
    4．贯彻人车分流的指导思想，适应交通发展趋势。
    5．充分考虑片区的建筑轮廓线，形成富有变化和特点的城市形象。
    （二）规划结构
    “凹”字型用地布局，围绕中央公园形成“一心三片”的规划结构。
    “一心”是指规划中心区。
    “三片”包括别墅和公寓区、经开大道两旁开发区和鸳鸯湖北部居住区。
    （三）用地规划
    1．居住用地（R）以二类居住用地为主，主要分布在鸳鸯湖北部和东部，湖西边结合地形考虑了别墅区，金山大道以南为高级公寓区。
    规划保留北部现状中、小学，增设小学一所，幼儿园7所。规划居住用地54.96公顷，占总用地30.53%。
    2．公共设施用地（C）包括商业、文化娱乐及医疗卫生用地，集中布置在中心区，规划医院一所，用地2.87公顷，建筑面积4.8万平方米。康乐中心，占地约8公顷，包括运动场、篮、排球场等运动设施。公建用地面积18.65公顷，占10.36%。
    3．道路广场用地（S）包括经开大道和金山大道，用地面积4