郑州项目可行性报告
前 言 - 1 -
第一部分 项目投资环境和市场研究 - 1 -
一、郑州房地产市场的宏观经济环境 - 1 -
1、城市基本情况 - 1 -
2、城市经济情况 - 2 -
三、竞争项目情况分析 - 9 -
2、商业物业情况 - 10 -
第二部分 项目分析及评价 - 13 -
一、项目区位情况 - 13 -
二、项目基本情况 - 13 -
1、项目概况 - 13 -
2、项目周边配套情况 - 16 -
三、项目SWOT分析 - 17 -
1、优势 < S > - 17 -
2、劣势 < W > - 17 -
3、机会 < O > - 17 -
4、威胁 < T > - 18 -
第三部分 项目整体定位 - 19 -
一、市场定位 - 19 -
1、项目核心价值点 - 19 -
2、项目市场定位 - 19 -
三、客户定位 - 21 -
1、目标客户群细分 - 21 -
2、目标客户群写真 - 21 -
四、价格定位 - 22 -
4、商业售价定位 - 24 -
第四部分 项目前景预测 - 27 -
三、项目未来的商业模式 - 32 -
1、科技专业市场模式 - 32 -
2、综合商业模式 - 33 -
第五部分 项目整体开发营销及资金计划 - 35 -
一、项目开发建设进度安排 - 35 -
二、投资估算与资金筹措 - 35 -
1、开发成本测算 - 35 -
2、资金筹措 - 37 -
3、资金使用计划 - 37 -
三、项目现金流量分析 - 38 -
1、物业销售收入估算 - 38 -
2、项目销售回款计划 - 39 -
3、项目销售利润 - 40 -
四、财务敏感性分析 - 41 -
1、赢利能力分析 - 41 -
2、项目不确定性分析 - 41 -
五、附表 - 43 -
1、项目用地规划指标 - 43 -
2、项目开发成本估算表 - 44 -
3、项目损益及利润分配表 - 45 -
4、项目现金流量表 - 46 -
一、项目背景 1
二、项目规划 2
三、项目现状 3
四、B地块规划指标 7
五、政策分析 8
六、市场分析 10
七、投资结论及建议 12
八、其他需提示的事项 12
第一部分 项目投资环境和市场研究
一、郑州房地产市场的宏观经济环境
1、城市基本情况
郑州地处中原腹地,“雄峙中枢,控御险要”,为全国重要的交通、通讯枢纽,是新亚欧大陆桥上的重要城市,是国家开放城市和历史文化名城,是中国八大古都之首。
郑州作为中国中部核心城市,中国重要的交通、通讯枢纽,物流、商贸等发达,为河南科技市场的发展奠定了基础。
2、城市经济情况
(1)城市GDP
数据来源:郑州统计局(其中07年数据是由上半年数据估计所得)
据统计,2007年郑州国民生产总值约为2500亿元,同比增长16%,且人均生产总值达到34000元,约合4700美元,突破4000美元大关。统观近几年发展趋势,郑州GDP一直维持较好的增长状态,自04年起增幅保持在15%-16%。
(2)城市产业结构
数据来源:郑州统计局(其中07年数据是上半年数据)
从上表可以看出,二、三产业是郑州经济支柱。2000年以来第二产业占GDP比重逐年上升,到2006年达到最高点;第三产业所占比重则连年降低,2006年到达最低点。从目前的经济发展来看,郑州的产业结构还较合理,但从长期来看,第三产业才是向国际化都市迈进的必由之路和发展方向,只有第三产业发展才能更好地带动房地产业的繁荣。因此,政府仍致力于调整产业结构,扶持第三产业。
(3)城市人口及居民收入
郑州人口基数大,但自然增幅不高,人均收入稳步增长,人均消费力不断提高,购买力坚挺。06年末全市总人口724.3万人:城镇人口436.3万人。
数据来源:郑州统计局(其中07年数据是由上半年数据估计所得)
07年郑州城镇居民可支配收入达113670元,比06年增长了15.63%,是自03年来最高增幅。居民收入的增加必然带动消费需求的扩张,进而对宏观经济发展起良好促进作用,当然也为房地产提供潜在需求,从而带动其新一轮发展。
(4)城镇固定资产投资
数据来源:郑州统计局(其中07年数据是11月份累计数据)
由上图看出,郑州城镇固定资产投资在03年出现大幅增长,而04年开始,增长又趋向缓和,这说明固定资产投资受政府宏观调控政策的影响较大。截止07年11月底,郑州城镇固定资产投资970.86亿元,同比增幅为38.8%。
三、竞争项目情况分析
2、商业物业情况
项目名称
| 项目位置
| 物业类型
| 总占地 面积
| 总建 面积
| 商业 建筑面积
| 商业均价(元)
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郑州 国贸中心
| 农业路、花园路交叉口西南角
| 商业、写字楼、 酒店、公寓
| 6万㎡
| 56万㎡
| 17 万㎡
| 1F : 2.5 万
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| 2F : 1.8 万
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郑州 曼哈顿广场
| 金水路、未来大道交叉口
| 住宅、写字楼、 商业
| 11.3万㎡
| 80万㎡
| 16万㎡
| 1F : 3.2 万
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| 2F : 2.0 万
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传媒大道
| 中州大道与东风路交叉口
| 住宅、商业
| 2.1万㎡
| 28.8万㎡
| 4万㎡
| 临东风路: 1.6 万
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| 临枣庄路:0.9万
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(1)商业期房售价分析
分析:同类商业物业基本选取城市综合体商业部分作为参照,均为2层商业,
除国贸中心为室内步行街外,其余均为临街商铺,但销售价格随楼层与便
利位置不同而不同,一铺一价,但均价上:1F基本在2.0–3.2万元/
㎡;2F:1.8–2万元/㎡。
(2)成熟商业售价分析
项目名称
| 项目位置
| 物业类型
| 总占地 面积
| 总建筑 面积
| 商业 建筑面积
| 商业均价(元)
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天旺广场
| 东风路、天明路交汇处
| 纯商业
| 3.4万㎡
| 6.5万㎡
| 6.5 万㎡
| 1F:2.6万
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| 2F:1.8万
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| 3F:0.9万
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| 4F:0.4万
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大上海城
| 东太康路24号
| 纯商业
| 6.9万㎡
| 28万㎡
| 28万㎡
| 1F:2.6万
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| 2F:1.8万
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| 3F:1.4万
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宝龙 城市广场
| 农业东路、九如路交汇处
| 纯商业
| 19.3万㎡
| 25.5万㎡
| 19万㎡
| 1F:1.8万
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| 2F:1.2万
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| 3F:0.9万
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分析:同类成熟商业物业主要选取城市纯商业部分作为参照,在均价上:1F基
本在2.0–3万元/㎡;2F:1.2–2万元/㎡;3F:0.9–1.5万元/㎡。
小结:
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