深圳中原物业顾问有限公司 德业基项目户型配比建议
德业基项目户型配比建议
关于本项目的户型面积配比定位，我们主要考虑以下定位参照因素：
? 中原市场部《客户问卷调查资料》客户户型需求、面积需求分析；
? 中原对项目整体定位和客户定位；
? 相关楼盘借鉴。
1、 客户需求情况调查结果
户型需求
建筑面积需求：
(数据来源：中原地产深港研究中心“市场问卷调查报告”（具体报告后附）)
根据我司对宝安客户的调查结果表明：宝安客户户型需求主要以3房为主，其次为2房及4房；需求面积主要集中在80-120平方米区间，需求110平方米以上大户型占25%。
2、 项目定位
中原与发展商对本项目的定位是一致的，即为项目走高端产品路线，这也就决定了本项目产品不是针对大众客户，而以针对高端客户为主。中原对本项目客户定位为：
主力目标客户：
年龄在35-55岁之间的成功人士
目标客户特征：
知识层次和社会地位较高
家庭和事业都比较成熟
经济收入较高
| 客户群明细 | 户型选择 |
主 力 客 户 群 | 本地私营业主（潮汕籍） | 主要以大户型为主，通常会选择四房以上单位 |
| 高级政府公务员 | 主要以中大户型为主，通常会选择大三房、四房。 |
| 本地土著 | 大面积的三房或四房； 为其成年的子女购房用房，多以三房为主； |
辅 助 客 户 群 | 宝安企业高级管理人员 | 选择经济适用为主的单位，如二房、小三房。 |
| 宝安周边镇私营业主 | 大面积的三房或四房为主； |
| 港澳台工厂主阶层 （外销本土化） | 四房以上单位，侧重于170平方米以上的户型； 二房或小三房的单位用于投资或者作为奖励员工之用。 |
3、 宝安高档住宅项目户型配比借鉴
1、 御龙居
户型 | 面积 | 套数 | 比例 |
二房二厅 | 74～101m2 | 36 | 4.62% |
三房二厅 | 121～125m2 、129～143m2 | 433 | 55.58% |
四房二厅 | 166～172.04m2 | 104 | 13.35% |
跃层 | 146～156.74m2、151～168.43m2 | 32 | 4.11% |
复式 | 230～244.58 m2、260～265.83 m2 | 74 | 9.50% |
号称宝安首个超低密度半山豪宅，户型设计以三房二厅为主，四房二厅及复式单位为辅，并结合二房、跃层等户型，户均面积达到150平米以上，并取得了不错的销售业绩。
2、 冠城世家
户型 | 面积 | 套数 | 比例 |
二房二厅 | 80—90 | 55 | 5% |
三房二厅 | 113—149 | 772 | 70% |
四房二厅 | 176—185 | 198 | 18% |
复式 | 240—310 | 12 | 1% |
该项目物业定位走的是宝安第一豪宅的路线，从规划、建筑、园林、户型、物管、小区配套等方面入手，用最好产品质量和服务质量全力打造宝安第一毫宅；对外宣传也尽力以“宝安地王·冠城世家——宝城第一豪宅或宝城地位豪宅”的口号出现。该项目户均面积在140平米以上，并且取得了不错的销售业绩，尤其是复式单位，有量少的因素，一推出市场既告售磬。
3、 御景台
户型 | 面积 | 套数 | 比例 |
二房二厅 | 80—90 | 75 | 10% |
三房二厅 | 125—135 | 302 | 40% |
四房二厅 | 142—160 | 302 | 40% |
复式 | 180—220 | 77 | 10% |
御景台是宝安推出的第一个高档住宅小区，在市场上形成了稀缺，给项目成功提供了一次机会。项目户均面积在140平米左右，二个月的时间完成了50%的销售率，四个月销售80%。
4、 融景园
户型 | 面积 | 套数 | 比例 |
二房二厅 | 83.82～84.03 | 19 | 8％ |
三房二厅 | 111.25～119.10 | 95 | 42％ |
四房二厅 | 131.3～138.16 | 98 | 42％ |
五房二厅 | 199.87～219.2 | 8 | 4％ |
复式 | 315～325 | 8 | 4％ |
该项目是新中心区第一个较高档的项目，对外全力打造“宝安新中心巨星级名宅”形象，项目主力户型为三房、四房，户均面积130平米左右，销售6个月，销售率在70％以上。
其它：如新中心区市场，因地段优势，户型预计将以中大户型为主，考虑到市场在2～3年内放量较大，户型设置会部分兼顾到大众化产品，2房也会有一定比例。
4、 产品设计建议
综上分析：宝安高端住宅市场主要仍以三房、四房为主，在面积区间上户均面积基本在140平米以上，复式等大户型单位仍有一定的市场潜力。
中原建议：
? 建议本项目主攻中大户型，兼顾少量小户型，补充市场需求；
? 主力户型以3、4房为主，在户型面积充分满足舒适性要求；
? 顶端大户型产品量控制在10%左右，不但户型特色上设计到位，面积要充分满足享受性要求；
? 尽量做到一梯两户、南北通透；中等户型可考虑部分“T”型的一梯三户；一个标准层户数最多不超过四户，全面提升物业档次。
户型面积及套数配比建议：
户型 | 面积（M2） | 套数比 | 套数估算 （套） | 面积比 | 备注 |
2房2厅1卫 | 70～80 | 10% | 44 | 5.5％ | 本户型主要考虑“3+2”可分合创新户型，具体户型概念分析后附。 |
3房2厅2卫 | 120～130 | 10% | 44 | 9.1％ |
|
3房2厅2卫 | 110～120 | 15％ | 66 | 12.6％ | 考虑到避免项目自身同质竞争，在户型设计时考虑3－4种不同特色户型，户型在功能房设置、花园利用等方面尽量增加特色。 四房可考虑部分：“3+1”组合户型。 |
| 120～130 | 20% | 88 | 18.3％ |
|
4房2厅2卫或3卫 | 140～160 | 35% | 154 | 38.5％ |
|
5房以上 （复式） | 200-240 | 10% | 44 | 16％ | 复式由两部分组成，一是顶层复式，二是考虑在项目最佳位置设置2栋一梯两户11层整栋复式单位。 |
合 计 | 约137 | 100% | 约440 | 100% | |
按本户型配比计算，总套数约为440套左右，平均面积约为137平米。
建议户型设计中重视以下功能：
? 多代同堂，家庭观念浓厚——四房以上户型考虑双主卧，为父母提供舒适的主人居住空间；
? 全部户型设置双主卫；
? 全部户型设置双阳台——观景阳台与工作阳台分开；
? 餐厅最好可直接通风采光，与客厅形成理想的“穿堂风”；
? 尽量采用主卧套房形式，即主卧+衣帽间（或小书房）+主卫，全面提升主人居住享受；
? 设立储物间，适应大家庭需要；
? 部分大户型设立工人房。
深圳中原·德业基项目专组
2004.06.21
附：组合户型概念示意
连廊花园
3房入口
3房2厅2卫 + 2房2厅1卫 = 5 房3厅3卫
2房入口
3房2厅2卫带花园带花园
1房1卫
3房2厅2卫带花园
2房2厅1卫
4房2厅3卫带花园
4房入口
连廊花园
合并为5房
连廊花园
5房入口
5房3厅3卫带花园
3房2厅2卫 +1房1卫 = 4 房2厅3卫
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