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《盐城市实施（江苏省城市规划管理技术规定细则）(试行)》PDF文本

关于印发《盐城市实施<江苏省城市规划管理技术规定>细则（试行）》的通知局机关各处室、各分局、各直属单位：为进一步规范城市规划编制和实施管理，提高城市规划工作的质量和水平，根据《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》和省、市近期出台的有关文件，结合盐城实际，经研究，组织制定了《盐城市实施<江苏省城市规划管理技术规定>细则（试行）》（以下简称《实J.NE可施细则》)，现印发给你们，希遵照执行。《实施细则》定于2013年5月1日起执行。2013年5月1日前已审定的设工程规划设计方案及用地己出让的规划条件，按原审定要求执行。特此通知。盐城市规划局2013年4月28日理筑素前阀Z.ZC.ET
1总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定(2011版)》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则（以下简称细则）。1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。详细规划编制、城市设计、筑设计涉及筑高度、筑间距、筑退让、设计标高和日照等筑管理内容，也应符合本规定。1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区（含城南新区、盐城经济技术开发区）全部行政范围。主城区旧区是指黄海路、串场河、小洋河围合的范围，新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。2城市土地使用管理2.1城市用地分类2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划设用地标准》(GB50137一2011)和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。2.1.2与城市规划设用地相连的风景名胜区、旅游度假区，其向公众开放、并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公园绿地，其余不计入城市规划设用地。2.2设用地的兼容性规定2.2.1各类设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。2.22在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，提倡同一地块内不同使用功能的混合。设用地的兼容原则按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，用地兼容要求应当在详细规划中规定，并在市城乡规划主管部门出具的规划条件中具体明确。興尚理跗素衬网Z.ZC.ET
2.23制定和实施新居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间。2.2.3.1公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜独立布置于居住小区主入处。开发项目分期实施的，配套公设施的配原则及实施时序需在规划条件中具体明确。2.2.3.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》(2002版)(GB50180-93)的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人规模相对应的千人总指标：对应配的公共服务设施如由于周边已规划成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配（如综合性幼儿园、综合性菜场等）2.2.3.3居住用地的公共活动空间（含公共绿地、硬质铺装），应根据居住用地不同的规划布局形式设置相应的居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间，每个组团不少于一个公共活动空间，并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级：按不得少于人均0.3平方米核算；小区级：按不得少于人均0.5平方米核算。2.2.3.4为居住用地配套的商业规模不应大于住宅总筑面积的5%。住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总筑面积的3%。2.2.3.5社区公共管理与服务配套用房按《关于加强市区社区用房规划设管理的实施意见》执行。2.3筑基地控制指标2.3.1新出让居住小区筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区范围内筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。2.3.2筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准设：(1)邻接土地已经完成设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。(3)社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的设项目。(4)未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻的项目。2.3.3城市各类筑的筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。興尚览Z.Z沁.E]
表2.3.3各类筑基地筑密度、容积率指标筑密度(%)容积率设类型新区旧区新区旧区Ⅲ类气候区Ⅲ类气候区Ⅲ类气候区Ⅲ类气候区低层35401.11.2多层28301.71.8住宅筑小高层25282.22.4高层20203.53.5多层45502.53.0办公筑类高层35405.06.0公共筑多层55603.54.0商业筑类高层50555.56.5低层55600.7-1.21.0-1.5工业筑类多层45501.0-2.01.2-2.5幼托典黄素材天石.斯住注：17筑的指标。2.工业用地应当提倡设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限：工业用地上兼容的自有办公和生产研发筑，其筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公筑执行：有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。3.同一地块或同一筑内包括不同设类型的，其容积率按不同设类型的筑面积比例折算。4.表中指标不包括地下层筑面积。但计算各类筑相关配套设施指标时，地下为商办筑的用房应计入筑总面积。5.表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限：其余指标为上限。6.高度超过100米的超高层筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。7.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.3.4筑基地原有的容积率己超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩、加层。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
2.3.5筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其筑面积可不计人筑容积率控制指标范围：(1)通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放：(2)通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于4.5米。2.4容积率计算和管理2.4.1容积率计算按《盐城市市区容积率规划管理办法》执行。对容积率计算规则，相关技术规范和规定未作明确规定的，可在规划条件中予以明确。2.4.2住宅筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米。公共筑等其他类型筑的层高，应与其功能相适应。2.4.3在鼓励利用地下空间的同时，不应随便改变原有自然地形地貌。除控制性详细规划有明确规定外，不得在项目设中通过覆土方式拾高地平面来计算地下空间开发利用面积。设项目利用地形高差或者改变地平面高度的形式，形成下沉空间设地面筑的，应参照地上筑计算筑面积和容积率。2.4.4城市各类筑的筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。2.4.5国有土地使用权一经出让或划拨，任何设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：(1)。因城乡规划修改造成地块开发条件变化的：(2)。因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关设条件发生变化的：(3)。国家和省、市的有关政策发生变化的：(4)。法律、法规规定的其他条件。2.5筑层数的计算筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m,筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。3筑管理3.1筑布局興Z.Z沁
3.1.1筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少筑能耗。3.2筑间距3.2.1筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求。3.2.2住宅筑的日照一般应通过与其正面相邻筑的间距控制予以保证。如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标和要求应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。现状住宅筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发设不应减少其现有日照时间。3.2.3城市规划区范围内正南北向低、多层（含小高层）住宅筑日照间距系数低限值为1.39。旧区改中确实难以达到规定标准的新住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层筑与本地块内北侧新高层、多层、低层住宅之间应进行日照分析，住宅筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅筑之间也应不低于大寒日2小时标准。住宅筑所有南向居住空间必须全来程定鹤等是J.NE丁3.2.3.1住宅筑的筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：L=L1士L2L=筑间距L1=日照间距L2三遮挡筑遮阳点至该筑背阳面外墙的距离3.2.3.2住宅筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：L1=iHL1=日照间距i=日照间距系数H=筑的计算高度3.2.3.3住宅筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。表3.2.3.3不同方位日照间距折减换算表方位>0°≤15°>15°~≤60°>60°折减值1.0L0.9L0.95L注：1.表中方位为正南向(0)偏东、偏西的方位角。興尚理筑Z.Z心
2.本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅筑。3.方位角计算以被遮挡住宅筑的方位为基准。3.2.4住宅筑间距非平行布置，当相互夹角小于等于60°时，其最窄处筑间距按平行布置的住宅筑间距控制：当相互夹角大于60°时，其最窄处筑间距按垂直布置的住宅筑间距控制（图示见附录三）。3.2.5低层、多层、小高层住宅筑日照间距3.2.5.1低层、多层、小高层住宅筑日照间距，条式筑按3.2.3条计算确定：点式筑根据具体情况参照3.2.5.2条规定执行。3.2.5.2在南北向住宅筑南侧垂直（夹角>60）布置或东西向住宅筑东西侧垂直（夹角>60)布置的低层、多层、小高层住宅筑，其筑日照间距按表3.2.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅筑平行布置时，按平行布置住宅筑控制（图示见附录三）3.2.5.3低层、多层、小高层住宅筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照要求。沿城市道路的多层、小高层住宅筑地面层起为非住宅用房时，从最低住宅层起算日照间距。3.2.6高层住宅筑日照间距3.2.61娱出它雄筑型与其的周边地统一规划，并应进行日照城分析，保证高层住宅筑之间及受其影响的周边地区住宅筑的有效日照时间符合住宅筑日照标准的规定。日照影响分析的具体要求见附录四。3.2.6.2高层住宅筑之间以及高层住宅筑与低层、多层、小高层住宅筑之间的日照间距可按3.2.3条计算确定。3.2.6.3高层住宅筑地面层起为非住宅用房的，从最低住宅层起算日照间距。3,2.7住宅筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。沿城市道路住宅之间，相邻两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻造。3.2.8住宅筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合表3.2.8.1、表3.2.8.2的规定（图示见附录三）。表3.2.8.1住宅筑之间平行、垂直布置时的最小间距（米）遮挡筑高层小高层多层低层筑类别小间距筑类别平垂垂平垂平行直行直行直行直布布布布布布布布置置置置置置置置興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
被高层4030302020151815小高层4025201815121212多层402520121210126筑低层40252012121066表3.2.8.2住宅筑之间山墙最小间距（米）高层小高层多层低层间距类别小筑两单侧或两单侧或两单侧或两单侧或侧无侧无侧无侧无高层15151313小高层151399多层13986低层13966注：1.“平行布置"包括南北向和东西向平行布置：“垂直布置"包括南北向垂直布置和东西向垂直布置。2.“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门：“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都恼户酸的（剪J.NE丁?.3.“一”表示按消防和施1安至等控制（下伺）。如而墙之间有公其道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。4.住宅筑之间存在相互遮挡的，应分别计算最小间距，并按照其中较大的值确定其筑最小问距。3.2.9非住宅筑与住宅筑的间距3.2.9.1非住宅筑位于住宅筑南侧或东西侧的，其与住宅筑的间距按住宅筑间距的相关规定控制。3.2.9.2非住宅筑位于住宅筑北侧的，其最小间距应符合表3.2.9.2规定。表3.2.9.2住宅筑（南侧）与非住宅筑（北侧）之间的最小间距（米）高层多层、小高层低层非住宅<<><<>相邻面151515宽\间距≥15<<>15单≥15<<>15单≥15<<>15≥30单≥30≥30住宅30两侧30两侧30两侧侧或侧无无无非高2420131513913129理筑素前阀Z.ZC.ET
住层宅多层18139126106低9层9966注：1.筑裙房高度小于或等于10米时，按低层筑间距控制：高度超过10米且小于或等于24米时，按多层筑间距控制：高度超过24米时，按高层筑间距控制。2.如筑之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，间距不得小于6米。3.相邻面宽图示见附录三。3.2.9.3独立设置的单层传达室、配电房等附属（构）筑物，在符合日照、环保、消防等要求的前提下，其与住宅筑的最小间距可酌情减少。3.2.9.4低层非住宅筑与住宅筑山墙相邻时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如住宅筑山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。在统一规划的前提下，沿街非住宅筑可与相邻住宅筑山墙毗邻造。32.10能筑的麦材风，乙?SC.NE3.2.10.1非雅宅筑间的最小商距应符含表3.2.10.1的规定表3.2.10.1非住宅筑之间的最小间距（米）高层多层低层非住宅\<<><<>相邻面1515<<>15宽\间距≥15<<>15单≥15<<>15单≥15<<>15≥30≥30≥30\住宅30两侧30两30两侧侧无无无层18151313139999非多层131391296666宅低9996666层注：1.筑裙房高度小于或等于10米时，按低层筑间距控制；高度超过10米且小于或等于24米时，按多层筑间距控制：高度超过24米时，按高层筑间距控制。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
2.独立布置的单层传达室、配电房等附属（构）筑物，在符合消防、环保等要求的前提下，其与非住宅筑之间的最小间距可酌情减少。3.2.11工业仓储筑之间的筑间距按相关的消防、安全间距控制。3.2.12托儿所、幼儿园的主要生活用房，应满足冬至日不少于3小时的日照标准。其日照间距，按表3.2.3大寒日2小时标准系数增加0.25计算。老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学教室，应满足冬至日不小于2小时的日照标准。其日照间距，按表3.2.3大寒日2小时标准系数增加0.2计算。宿舍按住宅日照间距控制。3.2.13除日照要求外，3.2.12条中各类筑与其他筑相邻时，按住宅筑与其他筑的相邻关系和间距要求进行控制。3.2.14幼儿园的室外地面活动场地应有不少于1/2的面积在标准的筑日照阴影线之外。3.2.15半地下车库（半地下室）与周边筑的间距须满足消防、施工、日照等要求。3.3筑物退让3.3.1沿设用地边界和城市道路、河道、公路、铁路两侧的筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、工程管线敷设和文物保护等的要求，同时符合本规定。332编制详细规划、出具设用地的规划条件，应当综合考虑相邻地块的开发时序、设强度，根据公平性原则，合理确定筑退让用地边界的距离。3.3.3筑物后退设用地边界距离3.3.3.1筑物退界距离及主要、次要朝向图示见附录六。各类筑退界距离的计算具体见表3.3.3.1。相邻两地块之间离界距离应统筹考虑，在规划条件中予以明确。表3.3.3.1各类筑退界距离住宅筑非住宅筑朝向离界距离筑类型被遮遮挡非住遮挡住被遮挡遮挡非住遮挡住挡宅宅宅宅理筑素前阀Z.ZC.ET
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