09年石家庄市公寓类产品研究报告
    1、      公寓类产品简介:
    目前对公寓的概念没有严格的定义与界定,严格来说,目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴,但它们的功能却与一般住宅有所不同,且由于各种公寓类型的不同,在产权和年限上也各不相同一般可以从面积大小装修状况地段位置物业管理配套设施建设等方面进行区分公寓和一般住宅
    根据目前市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型
    1.普通公寓(居住型公寓)
    用地性质:一般为住宅产权类型:公寓产权年限: 70户型面积小,30~60平米
    产品特点:精装修交房标准,拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平
    目标客户及功能需求:高级白领及投资客低首付、低月供精装修交房,配套完善,交通方便具有较大投资价值,升值潜力大
    2.商务公寓
    用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型:商务公寓产权年限:根据用地性质而定,50年或40
    产品特点:一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住,又可办公价格相对写字楼较低产权性质为商务公寓,非纯写字楼
    目标客户及功能需求:自用型客户,尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者,可作为商住型出租,投资回报率高,升值潜力大价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引
    3.酒店式公寓
    用地性质:一般为商业用地产权类型:公寓或商务公寓产权年限:根据用地性质而定,40
    产品特点:面积较小,主力户型主要在90平米以下,装修档次较高;大多位于城市核心繁华地带、商圈周边,交通方便;按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计,体现档次与舒适性;一般以只租不售和产权式经营为主;大多聘请国际知名品牌物管公司,专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务,因此物业管理费也较高。
    目标客户及功能需求:租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主;购买客户主要以投资客为主;具备良好的商业、商务、交通条件;具备较高的投资价值。
    2、      石家庄公寓类产品市场分析

  1. 项目列表

    名称
    地址
    开发商
    占地(万㎡)
    建面(万㎡)
    容积率
    开盘时间
    均价(元/㎡)
    主力户型
    装修情况
    ME码
    建设大街与范西路交叉口
    河北大地行房地产开发有限公司
    7736 
    45640
    5.9
    2009年
    6900
    40-109
    精装修
    阿尔卡地亚
    平安大街与和平路交叉口
    荣盛房地产开发有限公司
    152076
    33600(860000
    3.5
    2008年7月
    5500
    45-89
    精装修
    万隆国际
    育才街与裕华路交叉口
    河北万润新元房地产开发有限公司  
    9504
    127000
    4.13
    2007年8月
    5900
    40-90
    精装修
    花香维也纳五期
    光华路与胜利大街交汇处
    华泰房地产开发有限公司
    125000
    6600(170000
    1.36
    2008年8月
    8800
    60-130
    毛坯
    唯C时尚广场
    和平路与中华北大街交口以北200米
    河北乾顺房地产开发有限公司
    12006
    22000
    1.83
    2009年2月
    3600
    37-140
    简装修
    自由立方
    水源街与和平路交汇处
    河北国大连锁商业有限公司
     --
    15000
     --
    2009年5月
    4300
    70-140
    毛坯
    昆仑盛阳门
    胜利大街与向阳路交汇处
    石家庄市住宅开发建设公司
    15600
    110000
    4.92
    2009年4月
    4760
    43-111
    精装修
    建华旺角
    建华大街与光华路交口东北
    河北众诚房地产开发集团有限公司
    6250
    10000
    1.6
    2009年3月
    3500
    60-90
    毛坯(可装修
    观筑(佳泰国际)
    师范街与中山西路交汇处
    石家庄旭东房地产开发有限公司 
    4802
    21000
    3.2
    200710月
    5000
    41-67
    精装修
    官鲤
    广安大街
    石家庄市天滋房地产开发有限公司
    19617
    123775
    5.49
    20085月
    7000
    35-90
    精装修
    东方曼哈顿
    天山大街与淮河大道交叉口
    一山集团
    80000
    390000
    4.88
    2008年11月
    2420
    45-130
    毛坯
    克拉公寓
    东岗路与东二环交口西南
    石家庄国大房地产开发有限公司
     --
     19600
     1.96
    2009年4月
    3500
    52-73
    毛坯

     
    2.区域分布分析  (石家庄市公寓类项目分布图)
    
    从区域位置上来看,公寓类产品主要分布于桥东区东购商圈与裕华区北国商圈。这都是石家庄市目前土地价值最高,高端商务人群最集中的区域,再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。
    3.市场供应量与体量分析    

    名称
    占地(万㎡)
    建面(万㎡)
    ME码
    7736 
    45640
    万隆国际
    9504
    127000
    卡拉公寓
    --
     39200
    唯C时尚广场
    12006
    22000
    自由立方
    --
    15000
    观筑(佳泰国际)
    4802
    21000
    百度空间
    6608
    30000
    阿尔卡地亚
    152076
    33600(860000
    光彩公寓
    --
    --
    花香维也纳五期
    125000
    6600(170000
    昆仑盛阳门
    15600
    110000
    东方曼哈顿
    80000
    390000
    建华旺角
    6250
    10000
    官鲤
    19617
    123775

    

    石家庄市公寓类产品供应体量
    64%
    7%
    29%
    5万平米以下
    5-10万平米
    10万平米以上
    
    从供应体量上看,公寓类项目大多属于小盘项目,在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下,部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。
    4.建筑形式
    
    从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼,公寓一般为四梯十户左右,且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。
    
             ME码                           官鲤
    
    唯C时尚广场
    5.容积率        
    
    从容积率看,有64%的在售项目容积率在3.5以上(其中阿尔卡地亚、花香维也纳5期为项目整体容积率),这和公寓的地段位置规划有直接的关系,强调回报,不强调舒适性。
    6.价格
        
    从在售公寓产品的均价来看,目前普遍的价格水平在4000元/平米6000元/平米之间,略高于同地段普通住宅价格公寓类项目受地段影响非常明显,花香维也纳五期与官鲤由于良好的地理位置,采用5.7米挑高的空间布局,单层楼价分别达到8800元/平米与7000元/平米克拉公寓与唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心,售价分别3500元/平米与3600元/平米位于开发区的的东方曼哈顿项目由于区域人气较差,且项目土地使用权还剩30年,毛坯房售价为2420元/平米
    7.户型    

    名称
    主力户型
    ME码
    40-109
    万隆国际
    40-90
    克拉公寓
    52-73
    唯C时尚广场
    37-140
    自由立方
    70-140
    观筑(佳泰国际)
    41-67
    阿尔卡地亚
    45-89
    光彩公寓
    51-85
    花香维也纳五期
    60-130
    昆仑盛阳门
    43-111
    东方曼哈顿
    45-130
    建华旺角
    60-90
    官鲤
    35-90

    主力户型面积大多集中在40-90平米之间,户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗,影响了居室的自然通风和采光。
        

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