前期发展策划报告
2008·奥林新城
目 录
第一部分：仙桃房地产市场分析 1
1． 仙桃市概述 1
2． 仙桃房地产市场综述 2
3． 项目宏观环境研究 4
3.1 仙桃市房地产市场环境 5
3.2 仙桃市房地产发展现状分析 8
3.3 仙桃商品住房市场预测 9
4．买家行为研究 11
4.1消费者特征分析 12
4.2消费者心理习惯特征 13
4.3仙桃市房地产买方市场需求特征 13
4.4仙桃买家对运动与健康的认知程度 15
5．市场分析总结 16
5.1 市场环境 16
5.2 产品市场 17
5.3 消费环境 17
第二部分：项目开发条件分析 18
1．地块概况 19
2．地块的地形、地貌及其对项目影响 20
3．地块中基础设施、地下管线等对项目的影响 21
4．重要市政工程及交通状况对本案的影响 21
5．目前居住条件及后续开发需进行的改善工作 23
第三部分：项目SWOT分析 24
1．项目及地块优势分析 25
1.1自然优势分析 25
1.2 规划优势分析 25
2．项目及地块劣势分析 26
2.1 自然景观劣势分析 26
2.2 规划劣势分析 26
3．项目及地块机会点分析 27
4．项目及地块威胁点分析 29
第四部分：初步发展思路与计划 30
1．发展思路 31
2．发展计划 32
第五部分：奥运概念的导入及项目定位 33
1．奥林匹克主义概述 32.
2．奥林匹克花园概述 40
3. 奥龙计划概述 42
4. 本案导入奥林匹克概念的可行性和必要性 44
5. 本案主题定位 47
5.1主题概念 47
5.2形象命名 47
5.3核心主题 47
第六部分：奥林匹克花园产品与服务模式导入 50
1. 奥林匹克花园产品模式 51
2. 奥林匹克花园服务模式 62
3. 本案导入奥园产品服务模式的可行性 68
第七部分：本案产品策略 70
1．仙桃市房地产产品描述 71
2. 本案规划设计操作思路 73
2.1 营造五维空间 73
2.2 空间渗透 73
2.3 空间渗透操作思路 74
3. 本案规划设计原则 78
4. 产品定位 80
4.1 物业形态 80
4.2 套型建议 81
4.3 主题概念 83
5. 分期发展策略 85
5.1 分期发展必要性 85
5.2分期建议 85
5.3 首期发展任务 87
6. 建筑群体组合 87
6.1组合原则 87
6.2组合建议 88
7. 建筑风格及色彩计划 92
8. 建筑单体设计 95
8.1 显著特点 95
8.2 设计标准 95
8.3平面设计 96
8.4立面设计 97
8.5剖面与空间设计 98
9. 公共空间规划 99
9.1规划原则 99
9.2公用配套设施 100
10. 景观绿化设计 102
10.1 景观设计原则 102
10.2 绿化设计原则 103
10.3 景观设计特色 103
11．道路系统设计 105
11.1道路规划 105
11.2 规划的原则 105
11.3 道路结构 106
12．安防及智能化系统 110
12.1 信息通信系统 110
12.2 建筑安全防范系统 110
13．物业管理系统 113
第八部分：初步营销推广思路 129
1．营销推广总思路 130
2．市场定位 130
3．目标客户定位 131
4．形象定位 132
5．广告主题 132
6．卖点汇萃 132
7．价格定位 134
8．入市时机 134
9．宣传推广战略 134
第一部分 仙桃房地产市场分析
1. 仙桃概述
仙桃是一座新兴城市，处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东靠特大城市武汉，西邻古城荆州。总面积2538平方公里，其中城区面积34平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。1991年，仙桃进入全国百强县（市）行列，1992年以来连续8年被评为省综合实力十强县市之首。
仙桃钟灵毓秀，人文化势明显。仙桃是全国唯一的“体操之乡”，涌现出了李小双、李大双、杨威、郑李辉等一批世界冠军。国际体操邀请赛将于明年5月在仙桃举行，正在建设中的仙桃市将成为“荆楚明星城市、水乡园林城市、现代化中等城市”。
2．仙桃房地产市场综述
2002年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，仙桃的房地产业迅速发展，已成为仙桃经济发展的重要推动力量。同时，政府出台的一系列政策，有力地促进和规范了仙桃市房地产业的健康发展，房地产产业占全市国民生产总值比重达到3%以上。
仙桃市的楼价近一两年内价格平稳微升，价格指数上涨5%，但规模扩展延缓，这在一定程度上反映了仙桃市房地产市场的不成熟。因此，只有全面掌握仙桃消费者对住房的真正需求，学习房地产市场成熟地区的开发理念和操作手法，熟悉政府政策的调控方向，在产品设计、营销策划、工程及物业管理等方面下功夫，才能脱颖而出，引领仙桃楼市，稳固占据市场。
3．项目宏观环境研究
本部分内容主要对仙桃房地产市场环境和现状进行深入的分析，挖掘出极具价值的市场潜力和市场空白点，从而作出准确的市场预测。
本章主体架构
宏观环境研究
仙桃房地产市场环境
仙桃房地产发展现状
仙桃商品房市场预测
3.1 仙桃市房地产市场环境
3.1.1 仙桃市人文环境
仙桃地处汉宜高速干线一隅，紧邻京珠高速和沪蓉高速公路，是名符其实的武汉“后花园”，每到周末，云集了来自武汉及周边的休闲娱乐客，以动人的故事，讲述着仙桃的繁荣及其魅力。连续多年被评为湖北十强县市之首，很多外地企业看好仙桃发展前景，纷纷前来抢滩。这些都为仙桃房地产业的发展提供了千载难逢的发展机遇。
仙桃市区紧邻汉江，排湖泵站和分洪闸形成东西对峙，市区内河流纵横，形成了别具特色的“水乡清明上河图”，滨江水乡园林是其房地产景观设计的一大特色。
仙桃作为全国唯一的“体操之乡”，抓住明年五月的国际体操邀请赛的有利时机，实现跨跃式发展，必将极大地刺激房地产业的迅猛发展，李小双体操学校已应运而生，正在建设中的运动馆和商业步行街必将应时而兴。
3.1.2 仙桃房地产行业现状
A. 市场有一定容量，中高档住宅需求旺盛
纵观世界房开史，人均建面在30平方米之前，是住宅发展的高峰期，仙桃市去年人均建面为16.7平方米，开发具有一定的潜力。
供应方面，中低档特别是经济适用房占较大比重，与快速发展的仙桃经济和日益提高的住房需求形成比较大的反差，适时地推出具较高品位的住宅社区将有较好的市场前景。
B. 项目地域集中
目前，仙桃形成了“西贵南富”的局面，西南部被视为最具发展前景的区域，比较大的项目多集中在西南部、新城区一带。其次，随着汉江大桥通车日期的临近，西北部以其便利的交通和滨江自然景观亦能吸引众多开发商。
C. 全部为多层住宅，比较注重朝向
城区住宅基本上都是多层，高层住宅和别墅极为罕见；因为当地冬冷夏热，温差较大，规划上讲究通风和采光，对朝向要求较高，多行列式布局。
D. 户型面积两极分化，形成两头俏，中间差的局面
在仙桃的住房消费需求中，小户型和180平米以上大户型往往供不应求，而120-140M2左右的中等户型推广有一定难度。
E. 一次性付款较多，银行按揭难以接受
在付款方式中，多选择一次性付款，银行按揭手续复杂，观念难以接受，现在仅有“德政园”一家办理此项业务。
F. 景观设计和物业管理严重滞后
园林方面仅限于栽几棵树，种几片草；而物业管理连最基本的门防和保安都没有。
G. 外来开发商抢滩仙桃房地产市场
由于看