江夏区房地产市场环境调查报告
     
     
    江夏区房地产市场环境调查报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
             报告单位：武汉博诚房地产顾问有限公司
             调查时间：2008年3月4日
     
     
     
    目  录
    一、江夏区房地产宏观环境分析
    1、区域概况
    （1）地理位置
    （2）人口数量
    （3）资源状况
    2、区域经济发展现状
    3、区域配套情况
    4、区域规划前景
    二、江夏区房地产微观环境分析
    1、区域房地产市场现状与特征分析
    2、土地市场概况
    3、消费者特性分析
    4、江夏区房地产市场前景分析
    5、销售抗性分析与市场规避
     
     
     
     
    第一篇  江夏区房地产宏观环境分析
    一、区域概况
    1、地理位置
    江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域广阔，城乡兼备，具有得天独厚的承东启西、连南接北、居中的地缘优势。地处九省通衢的武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，
    
    江夏区域示意图
    西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉·中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。
    纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心１８公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁５９公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧３公里处．与１０７国道互通立交相连，全街版图总面积１３４平方公里，其中城区面积１０.５平方公里。
    2、人口数量
    江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口１７.５万人，其中非农业人口１１.８万人。
    3、资源状况
    水利资源方面：境内大小湖泊136处，97万亩水体面积主要湖泊有大沟湖、梁子湖、牛山湖、豹澥、鲁湖、后石湖、爷头湖、上涉湖、团墩湖、汤逊湖、青菱湖等。主要河流有长江、金水河流经西部。水面约占总面积39％。
    矿产资源方面：矿藏丰富，已探明的矿藏有16个品种，尤其是白云石、石英石、石膏、膨润土等，矿体分布广，储量大，品位高，易开采。其中位于纸坊街西侧的八分山，矿体层位为泥盆系统石英砂岩矿体，呈层状，总厚３５－４０米，总储量达１３５９万吨，现为大冶有色金属公司采用，年产１２万吨。
    物产方面：物产丰富，是全国粮、油、果、瓜、茶和畜禽产品生产基地，优质“界豆”、“梁湖”牌绿茶和三白远销东南亚。
    二、区域经济发展现状
    2007年度全区各项经济指标增长情况如下：全区生产总值增长13%；规模以上工业增加值增长23%；财政收入增长25%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长10%；外贸出口增长14%；城镇在岗职工平均工资增长9%，农村居民人均纯收入增长9%；新增城镇就业岗位4300个。区域经济增长迅速。
    三、区域配套情况
    1、交通状况
    （1）交通现状
    连接江夏区与武汉城区的公交线路有5条：由纸坊经鲁巷至武昌火车站的901、903、907三条线路、由纸坊经湖北工业大学至武昌火车站的902路、还有由纸坊至汉口武胜路的905路。纸坊、庙山、藏龙岛已分别通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道，成功地连为一体。
    （2）交通规划
    规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在规划建设当中。
    
    地铁二号线延伸至庙山开发区，进一步增强江夏与武汉城市中心的联系
    
    鲁巷
    
    庙山
     
    
    武汉市中环线
    同时随着文化大道即将贯通，作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将是最为便捷的一条大道。将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。而随着文化大道的开通，四条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无障碍连接。江夏可以通过近在咫尺的绕城高等级公路连接京珠高速公路。一旦连通，纸坊将与洪山连为一体。
    
    纸坊城区
    
    文化大道（在建）
    
    道
    
    大
    
    夏
    
    江
    
    阳光大道
    
    纸武公路
    
    洪山区
    
    纸坊城区连接市区交通示意图
    在建的有沪蓉高速公路和广高速铁路客运专线以及武汉中环线，这些项目的建设势必会使江夏的交通更加便利，进一步缩短与各大城区之间的距离。
    按照武汉市城市圈的发展规划，将来还要推出城市列车，这也势必将拉近江夏区域与黄石、鄂州、武汉城市等地区之间的距离。
    2、教育
    全区有中等职业学校7所，在校学生3802人，专任教师214人。普通中学41所,在校学生50432人，专任教师2753人。有小学148所，在校学生66983人，专任教师3312人。有幼儿园18所，在园幼儿5596人，专任教师160人。此外，还有肓聋哑特殊教育学校1所，在校学生60人，专任教师19人。新建扩建中小学校及竣工面积7.8 万平方米。
    值得注意的是：在目前的江夏区，有中国地质大学江城学院等17所高等院校在此设立校区或分校。世纪大道以北高等院校集中的新大学城正在火热的建设中。
    3、卫生
    全区有医疗卫生机构33个，其中区属医疗卫生机构7个，区属乡镇街卫生院13个、分院9个，厂矿职工医院3个。医疗机构中，区人民医院、区中医院为二级甲等医院。
    4、旅游资源概况
    江夏区有悠久历史和灿烂文化，汉有三国时期金口赤矶山古战争遗址。唐有纸坊八分山南麓白云洞。宋有湖泗浮山古窑群遗址。明有龙泉山楚昭王墓群和金口槐山留云亭与槐山矶石驳岸。民国时期有贺胜桥北伐将士纪念亭。现有龙泉风景区、青龙山森林公园、熊廷弼公园、中山舰陈列馆、江夏革命烈士纪念馆等。区境有文化遗址20余处，历代墓群13处。省级文物保护单位有楚王墓、湖泗窑址。市级文物保护单位有槐山矶石驳岸、白云洞、樊哙墓、贺胜桥北伐阵亡将士陵园。
    5、餐饮
    以熊庭弼路的艳阳天、三五为主的餐饮市场的一条路，以汤逊湖为主的鱼丸一条街。在纸坊地区外，农副产品和矿产资源主要分布在以金水闸为中心，范湖、法泗、金口的蔬菜批发市场。以土地堂、山坡为主的瓜果批发市场，以汤逊湖、牛山湖、上涉湖、鲁湖、梁子湖为主的水产品批发市场，这些轴心市场带动了本区农村经济持续快速发展。
    四、区域规划前景
    1、工业方面
    区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。
    未来重点工业项目信息：
    ◆ 汉阳钢厂已从原先的阳逻改为迁至江夏，将变脸为年吞吐500万吨钢材的华中最大钢材仓储物流中心。武钢江夏新基地除具钢铁产品集散功能外，还将生产无缝钢管，与阳逻江北基地协同发展，从而与青山本部形成“三角产业圈”。
    ◆ 中国南方机车车辆工业集团长江车辆有限公司于2007年11月12日正式在江夏区大桥新区正式运营，南车集团下属的武昌车辆厂和江岸车辆厂，株洲车辆厂，铜陵车辆厂，常州戚墅堰机车厂（货车部分）整合而成长江车辆有限公司，成为国内最大的铁路货车出口产品制造商、亚洲最大的铁路货车产品制造和修理企业。
    ◆ 武重新厂于2007年11月30在江夏区佛祖岭奠基，据了解，武重新厂建设及搬迁工作计划投资20亿元，将在两年内完成。新厂建成后，武重产能扩大2倍。
    ◆ 武汉市最大的深水重件码头将落户江夏金口，据了解，金口港位于江夏区金口街，使用岸线长560米，有4个货运泊位和20多个临时性扩建材料泊位，最大靠泊能力2000至3000吨，年通过能力35万吨，主要货品为黄砂、钢材、粮食、化肥农药等日用工业品。该码头的兴建一方面服务于南车集团的建设，同时将极大促进区域经济的发展。
    2、服务业方面
    郑店物流产业园规划建设；围绕“一舰二湖三山”，积极推进青龙山、八分山旅游项目和中山舰旅游区、龙泉生态旅游区建设，大力发展生态旅游业。
    未来重点服务业项目信息：
    ◆ 华侨城酒店