长沙市2008上半年土地竞拍情况
    总   结
    1、      国家严厉打击土地囤积，积极提高土地利用率。
    2、      国家加大违规土地执法，坚决落实问责制度。
    3、      国家改进用地审查报批，规范土地交易。
    4、      《国有建设用地使用权出让合同》示范文本考验开发商实力。
    5、      土地供应充足，有部分大体量的土地供应市场。
    6、      交易数量不多，但是总体量比较大，成交金额多。
    7、      主城区交易量少，土地均价相对2007年有所回落。
    8、      成交土地主要集中在河西、开福区北部和南城片区。
    9、      很多地块以底价成交，部分地块继续挂牌，说明开发商拿地热情不高。
    10、      资金比较充足的开发商低价购入大量土地。
     
    1、      2008上半年土地政策回顾
    1.1、国务院规定土地闲置两年将无偿收回
    1月8日，国务院下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置满两年、依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。
    观 点：
    国务院下发的该文件是针对于那些囤地房地产开发企业下发的紧箍咒。这个通知的颁布对于那些囤积有存量土地，期待几年后再开发谋取高额利益的开发企业来说，无异加大了囤地风险。
     
    1.2、国土资源部通知要求 改进完善城市建设用地审查报批
    1月9日，国土资源部下发《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》，要求各地在总结2007年度城市建设用地审查报批工作的基础上，进一步转变职能，改进审批方式，简化手续，优化程序，提高效率，服务城市建设和发展。从2008年起，在部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。
    观 点：
    土地是不可再生资源，近期密集出台的土地政策和通知一再强调规范有序的进行土地的开发和利用。城市建设用地的汇总报批，将有利于城市建设用地执行从严从紧集约用地的原则，严格控制城市新增建设用地规模，合理安排经济社会发展各类必需用地，保证国家保障性住房用地的使用。
     
    1.3、《土地登记办法》2月1日起施行
    据国土资源部网站消息：国土资源部部长徐绍史于2007年12月30日签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》，于2008年2月1日起施行。
    办法明确规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 土地登记实行属地登记原则。
    观 点： 
    《土地登记办法》的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面，加强土地产权保护提供了契机。
     
    1.4、国土资源部将专项检查清理经营性土地出让情况 
    4月8日，国土资源部副部长王世元在全国纠风工作会议上表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。 
    观 点：
    此举意味着政府将进一步加强对土地出让的监管力度，从源头上解决土地使用过程中有可能滋生的腐败问题与不合理现象，确保土地供应结构的进一步优化，土地使用的进一步合理化。 
     
    1.5《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行
    《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，对《处分办法》的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。 
    观 点：
    规范了土地市场，加强了对公务员的监督力度。开发商拿地程序也将越来越规范，土地利用的随意性也将受到遏制，土地市场也将越来越规范。
     
    1.6、《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知
    规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。商品住宅项目原则上发时间最长不得超过3年。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。新示范文本将从2008年7月1日起执行。原发布的示范文本同时废止。
    观 点：
    一系列的土地、金融政策和全国低迷的成交量，使房地产开发企业资金吃紧，新的合同范本对开发商提出了更高的要求，加速了房地产开发企业洗牌。
     
    二、成交土地综合分析
    2008年1-5月长沙市土地总成交面积为5380亩，成交金额82.75亿元，土地交易均价为226.5万元/亩。
     
    2.1  按区域分析
    2.1.1 各区域成交面积情况：

     
    
     
    分  析：
    上半年土地交易量有相对比较大，已经到达去年全年的70%。主要是由于受“两型社会”改革试验区的影响，开发商对长沙房地产市场的前景看好。部分实力雄厚、资金充足的房地产开发商在市场里比较低迷时低价购进大量土地，而这些土地大部分是位于新开发区、地价相对便宜的土地。
    两型社会的先导区-----岳麓区土地成交面积最大，60亩以上土地成交8块，百亩以上土地成交5块。雨花区土地成交面积排在第二位，但是土地成交数量确实最多的，达到了25块，60亩以上土地成交地块为6块，最要集中在洞井镇和圭塘。开福区土地成交量主要集中在青竹湖镇霞凝村，天心区土地交易量也达到了13块，大部分都是体量比较小的土地，芙蓉区土地成交量最小，中心区域可提供的土地量很少了，该区域成交体量最的土地也到了东岸乡。
     
    2.1.2 各区域成交金额情况：
    
    分  析：
    雨花区是成交金额最大的区，而土地成交量最大的岳麓区并不是成交金额最大区域，说明土地价格相对来说不是很高，芙蓉区是土地成交量最少的区域，但是成交金额确是第三位，说明市中心的土地价格很高。
     
    2.1.3 各区域成交均价情况：
    
    分  析：
    上半年土地价格相对于2007年的平均价格格240万元/亩，有小幅下降。芙蓉区是传统的高地价区域，中心区域可开发的土地资源不多，大部份是酒店、写字楼和商业项目。而东岸乡几宗低价土地使整体的价格回落。雨花区土地均价第二位，受武广铁路客运站将在两年后投入使用和南城片区高速发展的契机所带动。岳麓区土地均价最低，先导区大片土地都在规划当中，出现了成交量高涨的局面。开福区交易的土地集中在青竹湖镇霞凝村，离市区比较远，价格也对低一点。
     
    2.1.4 个区域楼面均价情况
    
    分  析：
    上半年长沙市楼面均价相对2007年楼面地价901元/平米，有所下降，是房地产调整和国家从紧货币政策的体现。很多土地都是以起拍价格成交，体现了开发商拿地的热情减退，也为有实力和资金的企业提供了好机会。芙蓉区楼面价格最高，雨花区第二位，开福区最低。
     
    2.2  按月份分析
    2.2.1  月份成交面积情况：
    
    分  析：
    可以看出，土地成交主要集中在二月、五月和六月，特别是五月，从2007年土地交易火爆到2008年的冷清，三、四月份，开开发商都在观望，资金紧张使得参加拍卖的开发商都不多，而这时有大量的优质的土地资源投放市场，部分有实力、有大量资金的企业赶在新《国有建设用地使用权出让合同》示范文本开始使用前大量购置土地。降低投资风险。
     
    2.2.2  月份成交金额情况：
    
    分  析：
    可以看出，土地成交主要集中在二月和五月，有大量的土地成交，特别是五月，其他月交易的量都比较少。
    2.2.3  月份土地成交均价情况：
    
    分  析：
    从表中可以看出，整体的价格波动比较大，四月成交的土地少，在中心区域成交的量比较，把价格抬高了，而土地成交量比较大的2月、5月和6月，价格有所回落后，慢慢上扬，表明2007年那种土地价格快速上涨的趋势已经不存在，但是土地的起拍低价都上涨。
     
    2.2.4  各月份楼面均价情况