御水华庭（勤业路北侧地块）开发项目申请报告

 第一章  项目申报单位情况  

    企业名称：常州城置置业有限公司
    企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）
    法定代表人：彭庆邦
    注册资本：2950万美元
    企业地址：常州市勤业路288号
    成立时间：2007年07月19日
    经营范围：从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套建筑装潢。（凡涉及国家专向规定的，取得专向许可手续后经营）。 
    机构设置：
    1、经理室
    2、行政管理部
    3、开发部
    4、财务部
    5、工程管理部
    职工人数：40人
    具有：中高级职称25人。
    初级职称15人。
    开发资质正在办理之中。
     
     
     
     
     
     

第二章  拟建项目情况

2.1项目建设用地

    地块位置：本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。
    四    至：东: 勤业北路；
              南：勤业路；
              西：五星路；
              北：三堡街。
    基地现状：基地位于常州主城区中心区，四面临街。西接龙江路，北至三堡街、东临勤业北路、南至勤业路。基地形状较规则，基地东西长约510米，南北长约548米，沿三堡街有一条110KV高压线。整个基地分为二个地块：04地块、12地块。04地块现状为谢家村、龚家村民房、常州嫦娥工具有限公司、常州维达厂、常州市刃具厂、常州三宏电器厂、三环电子厂、常州市生物工程有限公司、常州顺康织造厂、常州恒源织造有限公司轻纺辅助料厂等；12地块现状为陈家村民房等。基地四面临街，交通条件比较优越。 
    项目基地为毛地，拆迁面积约为总占地面积的三分之二。民房、工厂、店面房拆除量较大。基地位于勤业居住区，距延陵路西段不足4公里，距怀德桥闹市区域大约有2公里；距广化街、兰陵等区域也只有3公里左右。相距基地500米处是常州三大超市之一的“欧尚超市”大卖场。紧靠04地块北侧为世界上最长的、最古老人工河流京杭大运河，南侧为五星中心幼儿园、平岗小学，勤业中学等；12地块东侧为成熟居住小区莱茵花园。可见周边配套设施齐全，区位优势明显。
    土地出让用地：
    1、勤业路北侧地块
    出让合同编号：（2007）出字第162号
    出让面积：140110㎡（其中：04地块120400㎡、12地块19710㎡）
    土地使用性质：住宅
    出让年限：住宅70年
        土地获得方式：挂牌竞拍
    出让总价：1.2亿元（2007年11月30日前分二期付清）
    土地状况：毛地
    占地面积：140110平方米（详见附件——勤业路北侧地块红线图）
    预计拆迁面积：30000平方米，包括基地外道路、绿化工程拆迁。详见附件本项目地块拆迁范围图。

2.2拟建项目概况

    1、项目名称：御水华庭（勤业路北侧地块）
    2、地块总建筑面积：44.0132万㎡                                                    

    3、停车车位

    4、居住户数：2650户
    5、项目总投资：133882万元
    6、资金来源：建设单位自筹解决。
    筹措方案：
    （1）项目注册资本2950万美元，用于支付土地出让金及其它前期费用；
    （2）银行贷款（土地抵押），用于拆迁及施工启动资金。
    （3）预售款。按国家对商品房销售管理的有关规定，资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。用于支付施工款及还贷。
    7、项目建设工期：36个月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第三章  项目申请报告编制依据

    1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。
    2、江苏省企业投资项目核准暂行办法。
    3、勤业路北侧地块国有土地使用权出让合同。
    4、勤业路北侧地块土地出让条件
    5、勤业路北侧地块宅开发项目公建配套建设要求意见书。
    6、勤业路北侧地块控制性详细规划（调整）
    7、御水华庭（勤业路北侧地块）项目规划总平面图。
    8、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲。
    9、常州城置置业有限公司委托合同。
    10、常州城置置业有限公司提供的其它资料。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第四章  项目符合性分析

4.1发展规划、产业政策、行业准入分析

    4.1.1发展规划
    根据常州市总体规划，常州市主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体：即中心城区，范围为北至

4.2项目用地符合性分析

    4.2.1土地开发建设与利用条件
    受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：
    1、规划用地性质：居住用地
    2、绿地率、建筑密度及容积率控制：

    3、项目用地方案控制：地上总建筑面积不大于380482平方米。
     
    4.2.2用地符合性分析
    1、该项目竞得的土地在常州市中心城区。根据钟楼区用地规划，该地块为居住用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。
    2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。
    3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理，一期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。
    4、该项目设计计划用地与《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》核定的面积相吻合。容积率、建筑密度与土地使用符合要求。
    4.2.3投资强度
    本项目的总用地为210亩，总投资133882万元，投资强度为每638万元。
    方案符合集约和节约利用土地资源的原则。

4.3主要技术经济指标符合性分析

    4.3.1主要技术经济指标
    1、主要技术经济指标

     
    4.3.2指标符合性分析
    详规指标与建设条件及控规指标对比

    注：1、根据常房发[2006]75号《关于印发〈常州市新建住宅小区汽车库（位）建设使用管理补充规定〉的通知》本项目规划汽车车位1590个造价（含分摊土地、规费等）不计入房价，作为营业性车位可销售（人防及地面车位除外）。

4.4其它

    4.4.1公建配套
    小区公建配套主要为居委会用房、物业管理用房、地下汽车库和自行车库等，详见以下公建配套表：

    1、本项目需承担区外配套费用3234万元。
    2、五星路临04地块的半幅道路、北侧三堡街、沿京杭运河公共绿地、04地块南侧劳动西路、04和012地块东侧勤业北路、04号地块南侧劳动西路、04和012地块沿劳动西路和勤业北路公共绿地由建设单位负责拆迁（详见拆迁范围图，需拆迁的道路、绿化用地暂划归地块建设单位，拆迁完后无偿返还政府），道路、绿化工程由政府负责实施（地块建设单位负责出资）。012地块西侧7米规划道路由建设单位负责实施。
    项目规划公建符合公建配套要求。
     
    4.4.2户型
    根据项目控规要求，套型建筑面积90平方米以下住房占总住房面积大于40%。经计算，
    户型配比如下表：

第五章  项目选址与建设条件

5.1项目地址

    5.1.1地理位置
    常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬31。09'～32。04’、东经119。08’～120。12’之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。
    拟建项目建设地点在常州市中心城区，本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。
    5.1.2自然状况
    1、地形、地质、地貌
    常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差1.5～2米左右。
    常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。著名的有泊洮湖(长荡湖)、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河(天目湖)、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。
    2、气候、气象
    常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8℃；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236天；常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。
     
    5.1.3区域经济
    2006年，全市实现地区生产总值（GDP）1560亿元，按可比价格计算增长15.2%。其中第一产业增加值59.5亿元，增长5.1%；第二产业增加值952亿元，增长15.9%；第三产业增加值548.5亿元，增长15.4%。三次产业增加值结构由上年的4.3∶61.1∶34.6调整为3.8∶61.0∶35.2。按常住人口计算，人均地区生产总值达到37210元，按现行汇率折算为4770美元。在国民经济快速发展的同时，地方财力显著增强。2006年