2007年上半年连云港市区房地产市场报告
    本报告分区说明：本报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个板块。
    中心板块：盐河路以东、瀛洲路以西、朝阳路以北、民主路以南城区；
    东区板块：瀛洲路与解放东路连接线以东，朝阳以西城区；
    南区板块：盐河路以东、朝阳路以南、瀛洲路以西城区；
    西区板块：海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区；
    北区板块：海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区。
    此区域根据连云港市目前城市建设的状况、特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同与现有的行政区域划分及土地、规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。（注：本项目——“仕方花园城”在本报告中处于北区板块）
    一、2007年上半年连云港市区商品住宅销售价格及新浦区单月去化量分析
    2007年上半年连云港市区各区（板块）商品住宅销售价格

    注：1、成交均价：为各区域所有项目合同成交价格的加权平均价格。
        2、综合价格：为各区域通过个方面影响因素综合修正所得的价格。
     
    2007年4月份新浦区商品房销售套数排行表

     
    2007年5月份新浦区商品房销售面积排行表

     
     
     
    2007年6月份新浦区商品房销售套数排行表

     
    2007年6月份新浦区商品房销售面积排行表

     
     
    2007年7月份新浦区商品房销售套数排行表

     
    2007年7月份新浦区商品房销售面积排行表

     
    2007年1—7月份市区成交商品房为871645m2，其中住宅为5719套计718904 m2，见下表：
    市区2007年1—7月份每月住宅成交一览表

     
     
     
     
    市区2007年1—7月份每月各物业成交面积一览表（单位：m2）

    上半年7个月市区普通住宅套均面积依次为110 m2、113 m2、109 m2、120 m2、106 m2、和106 m2和109 m2。
     
    二、企业景气指数
    从企业景气指数来看，商品房及土地销售价格居高不下，使房地产业经营状况继续走好，从2004年起房地产业企业景气指数稳步攀升，企业景气指数在110—150点之间运行。今年二季度企业景气指数为150点，较上季度上升17.6点，同比上升16.7点。据问卷调查，二季度企业家对本企业经营状况表示满意的占62.5%，认为一般的占25%，认为不佳的占12.5%。房地产业企业普遍认为房地产价格的居高不下，居民的购买热情有所下降，销售量也出现下降，销售价格涨势已趋缓。
    建筑业企业的企业景气度波动较大，该行业受建筑材料价格和房地产销售价格等因素的影响较大，上年一季度到今年二季度企业景气指数运行在85.2—149.5点之间，高低落差达64.3点，今年二季度企业景气指数为129.6点，较上季度上升8.1点，同比下跌19.9点。建筑业企业长期以来存在的资金短缺，工程款拖欠的现象仍相当严重。
    近三年连云港市企业家信心指数和企业景气指数情况

     
    三、连云港市房价收入比与居民住宅承受力指数情况
    世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4至6倍。
    我市自2001年—2007年上半年，房价收入比分别为：5.55；5.52；7.17；7.84；8.94；8.11；10.2。根据世界银行的评价准则，2001年、2002年我市房价收入比在合理区间内，而从2003年以来，房价收入比连年攀升，2005年达到最高值，2006年略有下降，2007年上半年相较2006年房价收入比增长了25.77%。究其下降原因：由于国家一系列调控措施渐显成效，房价涨幅得到有效控制，城镇居民收入则稳步上升，但房价的上涨速度要远大于城镇居民家庭可支配收入。尽管如此，房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房压力继续扩大。
    2001年—2007年上半年，我市市区居民住宅承受力指数分别为0.23、0.19、0.25、0.29、0.35、0.31、0.39。住宅承受力指数越低，说明居民的住宅承受力越强。六年当中，2002年居民住宅承力指数最低，承受力最强；2005年居民住宅承受力指数最高，承受力最弱；2006年略有下降；2007年上半年又有所上升，增幅达26%。结合连云港的实际来看，房价的上涨速度明显高于居民收入的增长速度，而且还要持续相当一段时间、势必导致居民住宅承受力指数越来越高，买房压力越来越大。
    综合房价收入比和居民住宅承受力指数可以看出，就同一个问题，从不同的角度分析，得出的结论一致：我市居民购房压力持续加大。
     
    四、连云港房地产市场概况
    （一）连云港市上半年房地产投资开发分析
    2007年上半年，连云港市房地产市场开发投资稳定增长、商品房销售增速较快。主要特点是：开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头；开发资金充足，来源以企业自筹为主；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快。
     
    1、商品房开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头
     今年上半年，全市共完成商品房开发投资31.4亿元，比上年同期增长38.4%。其中住宅投资23.75亿元，同比增长45.6%，占全部商品房开发投资的75.6%；商业营业用房投资3.72亿元，同比增长1.4%，占全部商品房开发投资的11.9%；其他用房投资3.93亿元，同比增长46.1%，占全部商品房开发投资的12.5%。
      同期，市区完成商品房开发投资22.22亿元，比上年同期增长38.5%，占全市商品房开发投资的70.8%。其中住宅投资17.09亿元，同比增长48.9%，占全部商品房开发投资的71.9%。连云区完成投资5.02亿元，同比增长96.6%，占市区投资的22.6%，比上年同期增长6.7%。
     
    2、开发资金充足，来源以企业自筹为主
    上半年，全市房地产开发企业共筹集资金47.6亿元，比上年同期增长65.3%。其中银行贷款4.64亿元，同比增长11.2%，占9.7%；自筹资金23.28亿元，同比增长89.4%，占49%；其他资金来源为19.68亿元，同比增长59.6%，占41.3%。
    同期，市区房地产开发企业共筹集资金37.4亿元，比上年同期增长72.9%，占全市资金的78.6%；其中银行贷款4.18亿元，同比增长16.8%，占9.7%；自筹资金15.72亿元，同比增长88%；其他资金来源为17.5亿元，同比增长80.6%。
     
    3、商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快
        上半年，全市商品房施工面积达 790.82万m2，比上年同期增长64.6%。其中住宅651.64万m2，同比增长68.4%，占全部商品房施工面积的82.4%。住宅中：90 m2以下商品房施工面积4.91万m2，占住宅的7.5%；经济适用房施工面积22.89万m2，同比增长92.3%，占住宅的3.5%。商品房新开工面积达316.49 万m2，同比增长42.2%。其中住宅272.84万m2，同比增长47.8%，占全部商品房新开工面积的86.2%。住宅中：90 m2以下商品房新开工面积2.74万m2，占住宅的1%；经济适用房新开工面积10.99万m2，占住宅的4%。
        同期，市区商品房施工面积达549.48万m2，比上年同期增长63.4%，占全市的41.3%。其中住宅458.44万m2，同比增长69.4%，占全市的70.4%。商品房新开工面积达184.37万m2，同比增长20.1%，占全市的58.3%。其中住宅158.92万m2，同比增长25.3%，占全市的58.2%。连云区商品房施工面积达194.67万m2，比上年同期增长2.6倍，占市区的35.4%，比上年同期增加19.5%。商品房新开工面积达128.95万m2，同比增长6.7倍，占市区的69.9%，比上年同期增加59%。
     
    （二）连云港土地市场状况
        上半年连云港土地上市41幅地块，上市面积达到262.15万m2，其中新浦老城区达到26幅，面积186.61万m2，占全市的比例为71.18%。蛰伏了将近一年的海州区本季度也开始加快供地步伐，上市4幅地块，面积也达到31.24万m2。
    上半年连云港土地市场共成交31幅土地，成交总面积225.02万m2，同比增长58.93%，成交金额为14.85亿元，预计可建建筑面积约444.23万m2。其中新浦区成交土地19幅，总面积158.83万m2，占总成交面积的70.58%，连云区成交土地10幅，面积23.72万m2，同比下降80.58%，海州区成交土地4幅，面积31.24万m2。
    上半年连云港土地供应量较大，导致地块成交单价719元/ m2，同比下降6.74%，从单价来看，由于上半年连云港成交的住宅用地需配建大量市政设施，且容积率明显小于商业，因此导致连云港商业用地的成交单价与住宅用地相差较大。分区域来看，新浦区作为连云港的老城区由于其土地的稀缺，导致其土地成交价格远远高于连云和海州区。
     
    （三）商品房供销情况（不含政策性住房）
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