章江·龙鑫嘉城
     
    营销战略推广方案
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 市场调查分析及预测
     
     
    第一章  赣州总体社会及经济发展概况
    第二章  赣州房地产总体市场分析
          第三章  本项目各邻近片区市场分析
          第四章  赣州未来总体市场变动趋势预测分析
    第五章  赣州市住宅消费特征分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  市场调查分析及预测
     
     
    第一章  赣州总体社会及经济发展概况
    一、赣州市城市化进程加快，人民生活得到新提高，消费需求持续上升。
    按照赣州市城市化发展进程要求，到2010年人口增加到70万人口，到2020年人口达到100万人的规模。城市居民人均可支配收入年均增长9％，达到12600元；农民人均纯收入年均增长8％，达到4050元；居民消费价格总水平年均控制在103％左右；城镇人均使用面积达到30平方米。（出自《赣州市人民政府门户网站》）
        
    二、2006年房地产开发投资增长25％，市政配套设施越来越完善，房地产开发投资继续呈上升趋势，但市场竞争愈演愈激烈。
    2006年赣州市在全面落实中央宏观调控政策的同时，着力调整投资结构，投资重点主要用于改善基础设施、增强薄弱环节和发展后劲等，交通行业完成投资21亿元，增长90％；水利、环境和公共设施完成投资23亿元，增长30％；房地产开发完成投资30亿元，增长25％。（引自2006年赣州市政府工作报告）
     
    三、赣州市房地产面临新的宏观调控，相应配套政策逐渐完善，未来发展前景良好。
    按照国家宏观调控要求，将继续有序发展房地产业，大力开发中低价位、中小套型普通商品房，适度发展高档商品房，重点发展风格多样、功能完善的商务住宅小区，推动住宅区配套设施和环境建设同步完成。允许居民合作建房。制订更加有利的配套政策，扩大住房公积金按揭范围和标准，延长还款期限。按照市政要求，将重点有序地培育房地产市场。（引自2006年赣州市政府工作报告）
     
     
     
    第二章  赣州房地产总体市场分析
    一、宏观调控后的赣州市房地产市场总体概括
    2006年是房地产行业新一轮调控年，在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，赣州市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了赣州房地产市场健康、持续、稳定发展。
    国家为稳定住房价格出台的一系列调控政策，对赣州市房地产企业的经营状况有些影响，但影响程度普遍不深，主要是因为国家强调的是“切实稳定住房价格”，其稳定的前提是房地产市场存在价格虚高和投机等现象。而赣州市的房价基本上是稳步上升的，并且还有继续上升的空间，从赣州市整个房地产市场看，“投机”成分并不多，恶意炒房现象几乎不存在，居民购房的主要目的还是用于自住，购房者有两大主力，一是新增城市居民，二是改善居住条件的居民。对于宏观调控政策出台后出现的持币观望现象，经过一段时间的市场调整和购房者心态调整，合理的消费需求依然会释放出来，稳定、较快发展将成为今后赣州房地产市场的主旋律。中心城区新区在2005年以来陆续开盘了一批新楼盘，这些楼盘的共性是小区容量大、设计风格新、地理位置优、社区配套设施好，因此价格也普遍高开高走，它们引导了赣州房地产业新潮流，引领赣州房地产业进入新一轮行业较快发展、价格稳步上涨的区间。随着河套内土地资源的日益稀缺及城市化进程的加快，站北区和杨梅渡等片区亦成为置业热点，掀起了新一轮的开发置业热潮。 
     
     
     
     
    二、近3年物业准销售面积情况表
     

    从上表中可以看出，2006年与2005年相比：住宅面积上升了66.1%，写字楼面积上升了87.5%，店面面积上升了34.6%；住宅、写字楼、店面所推出的体量都成上升趋势。
     
    三、2005年、2006年部分楼盘价格对照表
     

    从上表中反映出：虽然2005年和2006年房地产行业进行了新一轮宏观调控，抑制房价快速上涨，但是作为三线城市的赣州，房地产业依然快速发展，房价一直呈上升趋势；由此可见，在今后房价仍然呈稳中有涨态势。
     
     
     
     
    四、2006年至2010年住房建设计划及用地情况表
     

    根据以上数据统计，按照国家宏观调控的要求，通过税收调节、控制土地供应和建设规划等方式，严格控制别墅等高档商品房的建设用地，保证中低价位、中小套型的普通商品住房的土地供应；但是商品住房土地供应量总体上还是呈上升趋势，仍有较大的市场开发空间。
     
     
     
    第三章  本项目各邻近片区市场分析
    一、各片区市场发展状况及比较分析
    1、片区市场划分
    从房地产区域划分来说，基本分为老城区、章江北区域（东段、西段）、水南新城区、杨梅渡片区（包括西城区和黄金开发区）、站北区。老城区和章江北区域由于土地供应量日益稀缺，商品房开发受到很大限制；水南新城区已经进入商品房迅速开发期，逐渐成为房地产开发的重点区域；杨梅渡片区和站北区随着开发项目的增多，逐渐成为市场置业的热点。由于本项目所属站北区，邻近老城区、章江北区域和水南新城区，所以这些区域的楼盘目前已经对本项目有一定的竞争性了。因此，本次调研重点针对老城区、章江北区域和水南新城区进行对比分析。
    2、老城区市场分析
    老城区基本没有作为商品房开发的可利用生地，在城市规划中，除了进行旧城改造外，政府基本上不会在老城区批地建造商品房。
    老城区是目前赣州市民工作、生活和教育中心，片区房地产开发主要以旧城改造为主，受改造进程限制，所以楼盘开发较分散，总体规模小，开发总量也不多。因此除了在建在售的项目外，未来进入商品房市场销售的数量很少。目前在建在售的项目有“金钻广场”、“南阳东昇”、“清华苑”、“星光华城”等。但是老城区已建房包括各种公房、集资房、老商品房等都可能进入三级市场交易，对于喜欢居住在老城区而收入又较低的群体来说，会有较多的选择，也对其他区域商品房开发带来一定的竞争压力。
    老城区部分楼盘一览表

    3、水南新城区市场分析
    依据赣州城市总体规划，水南新区是赣州城市未来发展的核心区域，是老城区居住、行政和商业商务的主要疏流方向，将规划建设成为集未来经济、文化、政治、居住等多功能综合新区。作为赣州的城市建设新的支点，政府部门也大力倡导新区建设，为加快新城的发展而给出了很大空间。高标准、高起点的房地产开发项目也在新区不断涌现，如“水岸新天”、“天际华庭”、“黄金时代”、“中都·章江豪园”等，对房地产市场起到了一定影响。
    总体概况分析：新城区做为一个新的起点，从城市规划的角度来看，具有相当不错的发展前景。目前主要问题为：商业配套还没有完全到位、没有形成商业气氛，居住氛围不成熟，人流量较少，预计整个新区的启动还需2-3年的时间。
     
    水南新城区部分楼盘一览表

     
    4、章江北大道版块市场分析
    章江北大道版块可分为东段和西段, 东段从2001年至今经过几年的开发，已形成成熟而热闹的生活区域，目前东段仍在开发建设的项目有“蓝波湾二期”和“滨江·爱丁堡”。
    西段随着“蔚蓝半岛”、“帝景豪园”、“越秀花苑”的陆续推出，已形成一定的开发规模；但相对偏僻的地理位置、不够完善的生活配套以及周边农民房较多，使得西段的居住人气远远不如东段和老城区，市民对该区域的认同度还有限。
    根据新的城市规划，章江北大道西段将成为高档生活区域，新规划对该区域的定位以及红旗大道的直线拉通和“城市之门”广场的建成必将使该区域成为赣州市民关注的焦点，因此该区域房地产会有更大的升值空间。
     
     
     
    章江北大道版块部分楼盘一览表
     

    二、本项目所在片区市场状况分析 ——— 站北区
    赣州火车站是对外宣传的窗口，是一个“中转站”，其所处的站北区，交通四通八达，人流量大，是赣州的交通要道，所以该区域的户外广告牌深受各商家的青睐，是一种有效的信息推广渠道。该区域商业可划分为：以饮食、粮油、文具等批发和全国各地物流为主的赣南贸易广场，摩托车大市场，以汽车服务、机电、五金为主的五龙新村商铺，以餐饮为主的站前商铺。距离市中心远，周边相关生活配套不完善，住宅群还未形成规模，总体规划较零乱，主要由单位集资建设、五龙新村集资建设和商品房开发构成，其中商品房开发以小高层物业为主，以多层物业为辅。
    1、区域地产优势调研
    1）地块优势：因政府拟将赣州建成百万人口城市，加上老城区地块有限，水西地块山多地少，政策上已明显引导城区“东扩南移”。这样一来，站北区、水南新区均属赣州房地产今后10年内的发展重地。今后将形成老城区（购物观光）、水南新区（金融市政）、站北区（交通贸易）三足鼎立的赣州新市区，具有很强的地块升值潜力。
    2）地理位置优势：由于地处火车站、临近贸易广场的赣州各大主要批发市场，在商业潜力上更显示出其特有魅力。从国内各大中型城市来看，火车站往往是城市的标志