财润鹊桥酒店写字楼项目
可
行
性
研
究
报
告
书
广东财润投资有限公司
二○○七年九月三十日
目 录
前 言 4
1项目简介 4
1.1建设地点 4
1.2项目现状 4
1.3项目总体规划要求 4
1.4项目建筑面积指标 5
2项目法人概况 5
3编制依据 5
4项目建设的必要性 6
4项目建设有利于较好地发挥土地效益 6
5主要经济技术指标 6
第一部分 鹊桥五星级酒店 8
1目前广州五星级酒店的运作情况 8
2行业人士对广州高级酒店业的发展看法 12
3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 14
3.1定位五星级酒店的标准要求 14
3.1.1酒店总体基本要求 14
3.1.2酒店接待大厅基本要求 14
3.1.3客房基本要求 15
3.1.4餐饮基本要求 16
3.1.5公共区域基本要求 16
3.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 17
3.2定位五星级酒店的规划 20
4本项目定位五星级酒店的成本运营测算 22
4.1测算基础 22
4.1.1本五星级酒店物业面积构成： 22
4.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本） 22
4.1.3酒店运营成本 25
4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算 25
4.2计算结果 26
4.2.1客房年收入约 26
4.2.2 餐饮、会务、商场收入 26
4.2.3 娱乐休闲收入 27
5 本项目定位五星级酒店收益测算 29
5.1成本合计 29
5.2年收益额（税后） 29
5.3总成本回收共需年数 29
第二部分 5A甲级写字楼 30
1 广州写字楼发展历程 30
1.1写字楼紧缺期：1993-1997年 30
1.2写字楼消化期：1997-2000年 30
1.3 写字楼调整期：2001-2004年 31
1.4写字楼快速增长期：2005年至今 31
2广州市区写字楼市场分析 32
2.1广州四大写字楼区域介绍 32
2.1.1大环市东商务区 32
2.2.2天河北商务区 32
2.1.3珠江新城商务区（CBD） 32
2.1.4琶洲商务区 33
2.2广州市写字楼市场发展分析 33
3 天河区写字楼市场分析 35
3.1分布特征 36
3.2价格特征 36
3.3成交特征 37
4东莞庄项目周边写字楼市场分析 41
4.1 2007年天河区写字楼一览表 41
4.2东莞庄项目周边写字楼一览表 46
5东莞庄写字楼规划 48
第三部分 商业 50
1广州宏观经济环境分析 50
2天河区商铺市场分析 52
2.1分布特征 52
2.2价格特征 52
2.3供求特征 53
2.4经营特色 54
3项目商圈分析 55
3.1从交通情况看 55
3.2从消费群体看 55
3.3从竞争环境看 55
5项目SWOT分析 57
5.1项目优势分析 57
5.1.1开发水平和开发意识不断提高 57
5.1.2项目周边的空地多规划为住宅用地 57
5.1.3交通优势 57
5.1.4市场优势 58
5.2 项目劣势分析 58
5.2.1产权关系复杂 58
5.2.2区域环境 58
5.3威胁分析 59
5.4机会分析 59
6商场规划 60
6.1项目适合开发物业类型评估 60
6.2项目初步定位 62
5车位规划 63
1投资估算说明 64
2写字楼商场项目投资估算表 64
3资金筹措 65
4资金平衡计划 65
第五部分 写字楼、商场效益分析 67
1销售收入、销售税金及附加估算 67
1.1销售收入 67
1.2销售税金及附加 67
1.3经营成本及费用估算 67
1.3.1开发建设成本 68
1.3.2销售广告费 68
1.3.3项目土地成本 68
1.4项目总成本费用： 68
1.5项目损益 68
第六部分 东莞庄项目结论与建议 69
1.1结论 69
1.2建议 69
前 言
1项目简介
1.1建设地点
广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。
交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。
洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。
1.2项目现状
动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。
1.3项目总体规划要求
项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。
1.4项目建筑面积指标
整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。
2项目法人概况
企业名称： 广东财润投资有限公司
住 所： 天河区天河北路233号中信广场3201室
法定代表人：
注册资本：
企业类型： 有限责任公司（国内合资）
经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。
3编制依据
本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。
4项目建设的必要性
根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城—正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融—商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。
本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。
4项目建设有利于较好地发挥土地效益
根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。
5主要经济技术指标
主要技术经济指标如下：
占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米
其中：
地上建筑面积 7969﹡7= 55783 平方米
商业部分 16800 平方米
写字楼部分 15000 平方米
酒店部分 23983 平方米
容积率 7
建筑密度 0.7
绿化率 30 %
停车位 400辆
第一部分 鹊桥五星级酒店
1目前广州五星级酒店的运作情况
