产权式酒店——稳健投资新渠道

有了闲钱怎么办？

可以进行以下几种选择：

1、存入银行

优点：风险小

缺点：收益低，难以满足人们日益增长的个人理财需要。

           五年期银行利率为2.79%（税前）；

2、购买债券

?        2003年6月，19种主要国债的平均收益率为2.58%；

?        2003年6月，个人可投资的20种企业债平均收益

     率为3.65%。在扣除20%的税费后，实际回报率

     为2.92%

  （资料来源：中国国际金融有限公司）

   可以看出：债券难以满足人们日益增长的投资理

                     财需要。

如何应对负利率时代？

3、炒股

     忽略股票市场新发行量股票的数量及股票市值，

     上证指数在1998-2002年底的指数分别为：

1998年底              /1999年底/2000年底/2001年底 /2002年底

1149              /1357                   /2055              /1641                     /1364

18.10%              /51.43%   /-20.15%              /-14.30%    /

?       五年间上证指数上升幅度为215点，年平均增长

     幅度为3.49%。 

中小股民无法化解股市风险！

4、房地产投资

  作为一种崭新的投资产品，房地产投资具

  有那些特点？

?      强大的保值增值能力

?      不动产，抗风险能力强

?      产权和使用权可分离，可以获得租金收益

?      易于打理

?      回报高

稳健房地产投资的核心要素

1、地段升值潜力

  （物业价值由土地价值和建筑物价值组成，  

      而土地价值是决定房产升值的核心要素）

2、区域经济的增长能力（GDP）

3、城市化进程和速度

4、居民人均收入增长速度

5、城市基础设施建设情况（市政配套、交通等）

6、物业形态

7、开发商实力

8、后期物业管理及营运水平

几类房地产产品的投资价值比较

1、住宅类型：

   优点：保值增值，缺点：产品更新速度快，较依赖于后期的物业管理。收益率：一般为3~5%。

2、写字楼、酒店式公寓：

   优点：保值增值能力较强，形象好，缺点：对后期的物业管理依赖度高。收益率：平均为总价6~12%，收益率高，但常常出现波动。

3、商铺：

   优点：保值增值能力强

   缺点：风险大，对后期商业经营环境依赖

              度高；价格高，置业门槛高。

   收益率：一般为6~12%。收益率高，但波

                 动较大。

4、产权式酒店：

   优点：保值增值能力强，形象好。

   收益率：一般为6~10%，收益率较高，且非常稳定。

产权式酒店投资解析

一、产权式酒店理论朔源

1、产权式酒店的由来、概况及实质：

?      产权式酒店的由来：

    产权式酒店由分时度假演变而来。不同的是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，发展为进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。但对产权式酒店来说，分时度假权益只是作为产权式酒店的附加值。

?      全球概况     

     据资料显示 [WTO国际贸易组织，1996] ，全球产权式酒店1986～1995年平均增长15.8%；1980年有15.5万个家庭购买了全球500个旅游目的地的产权式酒店；到1995年有35万个家庭购买了全球81个国家4000个旅游目的地的产权式酒店 [Ragatzass.ciates,1992] 。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众青睐的投资工具。 

?      国内概况     

    在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为发达国家中备受中产家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“ｅ时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10%投资回报＋房屋产权”、由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。 

?       产权式酒店的实质      

     产权式酒店是一种新型的经营方式，开发商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，并借助国际酒店网络提高客源质量，实现盈利。而投资房产者也可以跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”。   

产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。

?      首先它不是集资形式的债务关系，投资获得的是明确界定的产权；

?      其次，它不是一般的购买房产，因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权；

?      第三，它不是股权，投资者自然不用承担酒店经营的风险，也不享有类似股东的权益。 

?      对投资者来讲，产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期；

?      对宾馆酒店来讲，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施；

?      对当地政府来讲，又增加了新的税源。 

产权式酒店主要类型：

国际上通用的产权式酒店

?      按功能分，

    可分为度假型和商务型两大类，

?      按投资方式分，则大致有三种投资经营类型：

    一是时权酒店，有约定期的使用酒店客房的权利

    二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒

        店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居

        住宅

    三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约

        定的回报，并期待着增值回收投资。

?      中国酒店未来的主流模式：

  主题式酒店、产权式酒店、绿色酒店、

  品牌连锁式酒店、异化酒店、E化酒店

二、产权式酒店与其他投资产品比较

?      投资产权式酒店主要关注点：

1 、开发商实力和信誉 

2 、区域价值 

3 、行业发展前景 

4 、城市经济发展前景 

5 、酒店经营管理水平 

明珠国际商务港产权式酒店投资价值分析

1、开发商实力和信誉

     建工集团介绍

     开发团队介绍

2、区域价值

?           省城陆路口岸

?           经一路——泉城第一生活大道，财富大道

?           百年商埠

3、行业发展前景

     酒店业——前景无限的朝阳产业，环保产业

4、城市经济发展前景

     济南——环渤海中心城市，山东省会，北京3+2经济圈的区域中心城市，京沪中点城市。

5、酒店经营管理水平

     酒店管理公司：品牌化和连锁化是酒店经营成功的关键

明珠国际商务港产权式酒店营销说明 

１、10年每年物业总价7％的固定回报：

       此回报由开发商所成立之酒店管理公司

       负责与小业主签订。

２、15天免费入住权益（需交15％服务费）：

       此免费入住权益须提前与酒店预约，在

       行使时须交15％服务费。

３、VIP贵宾待遇：

      主要指对购买产权式酒店及本项目其他产品的客户提供

      附加优惠措施。

?        购买产权式酒店业主在15天免费期之外住宿本酒店，享

      受优惠房价（此项权利须在提前预约，并有空闲客房的

      情况下方可行使）；

?        产权式酒店业主获长期VIP卡一张，在大楼内饮食、商

      务、娱乐、休闲消费时享受优惠折扣。

本项目酒店经营效益分析：

1、酒店总体设置

         8-15楼共8层，共224个标准客间

2、酒店标准间价格测算：

         济南市四星级酒店标准间折后价格年均一般为350-420元之间（平均房价380元）。本项目测算按保守房价

         300元/间·夜计。

3、酒店开房率测算：

         2003年济南平均开房率为50%，而火车站区域三星级及以上酒店平均开房率65%以上。本项目为济南第一高

        楼、配套设施完备高档、且为新酒店，开房率应更高。

酒店客房收入预测

酒店毛利润测算

结论：

明珠国际大酒店极具投资价值