密级：机密
     
     
     
     
     
     
     
    曲靖三宝温泉度假区投资项目
    市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
    2006年4月
     
     
    目  录
     
     
    前言              3
    第一部分     云南经济发展与旅游产业宏观背景              5
    一、云南宏观经济发展状况和趋势              5
    （一）中国宏观经济状况和经济周期              5
    （二）云南经济发展现状              7
    （三）云南经济发展趋势              8
    二、云南旅游产业发展状况和趋势              15
    （一）云南旅游市场现状              15
    （二）云南省旅游发展趋势              21
    （三） 度假温泉设计发展趋势              25
    （四）曲靖三宝温泉度假区项目投资的宏观背景分析              29
    第二部分    曲靖三宝温泉度假区项目投资的政策背景和资源条件              32
    一、三宝温泉度假区项目开发的政策背景和政策资源              32
    （一）城市规划政策              32
    （二）相关土地政策              35
    （三）相关旅游政策              37
    （四）文化产业政策              38
    二、三宝温泉度假项目开发的地块条件和土地资源              41
    （一）项目地块条件              41
    （二）项目环境资源              44
    （三）交通资源              46
    （四）开发区行政资源              47
    三、三宝温泉度假区项目开发的人文资源              48
    （一）爨文化资源              48
    （二）餐饮资源              48
    四、三宝温泉度假区资源条件分析结论              50
    第三部分   曲靖三宝温泉度假区市场需求和竞争状况分析              51
    一、曲靖本地消费群需求潜力和需求特征分析              51
    （一）曲靖市民在曲靖三宝温泉度假区消费状况              51
    （二）曲靖市民对曲靖三宝温泉度假区项目需求测试              55
    二、昆明自驾车消费群需求潜力和需求特征分析              62
    （一）昆明自驾车群体特征              62
    （二） 昆明市民自驾车旅游消费状况              63
    （三）昆明自驾车群体对曲靖地区旅游的认识与评价              66
    （四） 昆明自驾车群体对曲靖三宝温泉假区项目需求测试              68
    三、曲靖周边地区消费群需求潜力和需求特征分析              72
    （一）曲靖周边地区自驾车群体基本特征              73
    （二）曲靖周边地区自驾车旅游消费状况              73
    （三）曲靖周边地区自驾车群体对曲靖旅游的认识与评价              78
    （四）曲靖周边自驾车群体对曲靖三宝温泉度假区项目测试              81
    四、省外入滇旅游者需求潜力和需求特征分析              86
    （一）省外入滇群体基本特征：              86
    （二）省外入滇游客入滇旅游基本特征              87
    （三）省外入滇游客到曲靖旅游现状              93
    （四）省外入滇游客对未来曲靖三宝温泉度假区项目测试              96
    （五）三宝温泉度假别墅意向购买群体特征              101
    五、单位团体、旅行社、投资经营者需求分析              102
    六、三宝温泉度假区市场需求规模和需求潜量分析              106
    七、云南温泉度假区竞争结构分析              108
    第四部分   曲靖三宝温泉度假区土地价值和投资风险分析              115
    一、基准地价比较法              115
    二、历史比较法              119
    三、购买力逆推法：              121
    四、三宝温泉度假区投资风险              124
    
     
     
     
     

前言

     
    本次调研严格按照《曲靖三宝温泉度假区建设项目调研咨询方案》的要求进行，历时45天，完成方案中所需的全部调研工作，调研成果如下。
     
    ?      调研成果

     
     
    ?      消费者定量调查过程说明
     
    消费者需求竞争状况主要通过消费者问卷调查来收集数据，分为定量调查和定性调查两种调查方法，通过定点拦截访问、电话预约面访、单位入户访问，本次调查共接触消费者5088人，完成消费者定量调查问卷800份。
    昆明执行跨度：自3月24日开始，4月4日结束；持续12天完成定量问卷600份，定性问卷55份
     曲靖执行跨度：自3月23日开始，4月1日结束；持续10天完成定量问卷200份，定性问卷40份
    定量问卷接触情况列表

     
    本次调研时间紧、任务重，在项目组共同努力下，最后顺利完成所有调查研究工作，使用的所有样本均经审核复核合格，保证真实有效。

     
    本调研报告旨在真实、客观的反映市场状况，为本项目咨询策划报告提供基础数据支持。调查报告由本报告、附件资料汇编（包括原始调查问卷）组成。

第一部分     云南经济发展与旅游产业宏观背景

     
     
     
     
     
    区位经济状况和产业发展状况对项目开发方式有很大的影响，本部分主要表述云南经济发展趋势和云南旅游产业发展趋势，从而分析曲靖三宝温泉度假区项目的宏观背景。
     
     

一、云南宏观经济发展状况和趋势

     
    云南属于中国的一个省，要看清楚云南经济，就要先看清楚云南所处的中国经济大环境的发展状况和趋势。

（一）中国宏观经济状况和经济周期

    众所周知，自改革开放以来，中国经济一直保持高速增长势头。但是，这种增长到底是否是一种健康的可持续的增长，其增长模式和发展后劲如何，却是很多人带有疑问的问题。
    此外，从经济周期上看，中国经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律？或者，在经历了二十多年的经济增长之后，是否会进入一个下行的周期？
    撇开各种经济学家的观点，我们先看看具体的数据。
     
    

图1-1：1993-2005中国宏观经济基本指标增长状况
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    （注：全国宏观经济数据全部来源于国家统计局网站。其中GDP数据为2006年1根据经济普查结果最新调整的数据。其他指标暂时为未调整的数据）
     
    上图我们选择了最具有代表性的GDP增长率、全社会固定资产投资增长率、进出口总额增长率、社会消费品零售总额增长率四个指标。GDP增长率代表了中国经济的总体状况和平均水平，后三个指标代表了拉动经济增长的三驾马车的动力情况。从图中我们可以看出：
    1、中国经济从1993年14%的高速增长，到1999年7.6%的“低谷”，再到2003-2005年10%左右的高位运行，已经走过了一个大周期。在这个周期里，中国经济整体上呈现出比较平稳的增长态势。
    我们知道，20世纪80年代，中国经济曾经经历了一个高增长与高通胀的阶段。进入90年代后，中国经济则表现为高增长与低通胀的结合。这说明，每个大的经济周期，增长方式也有质的不同。
    2、GDP增长虽然表现为比较平稳的轨迹，但是，拉动经济增长的三驾马车却有较大的振幅。
    从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”，即社会消费品零售总额；但是2000年以后，拉动经济增长的主要动力转变为固定资产投资和对外贸易。
    值得注意的是，固定资产投资规模受政策影响较大，进出口总额受国际关系和国际形势影响较大，所以，二者在过去的十三年间一直呈现较大的波动轨迹。而社会消费品零售总额在1994年达到一个峰值后，其增长表现相对稳定，并且随着经济总量的平稳增长而开始呈现出稳定增长的态势。
    3、综合国际国内各类权威机构的观点，中国经济未来十年仍将保持高速增长态势。如果不出现重大的天灾人祸和国际形势变化影响，2006年后的未来十年中，中国经济总量将保持7%-9%的增长速度（比九五、十五期间有所下降），但是增长方式将发生某些结构性的转变，并进入一个新的经济周期