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    吴江世德堂改建项目
    商业计划书















    项目公司：吴江静思园旅游开发有限公司
    投资公司：吴江静思园
     报告编制：上海盛大金石投资咨询有限公司
          2007年11月









    项目名称  吴江世德堂改建项目
    项目公司  吴江静思园旅游开发有限公司
    投资公司  吴江静思园
    地    址  江苏苏州吴江市吴同公路
    电    话  0512-63439118
    传    真  0512-63439699
    联系人员  徐建先生
    移动电话  13338003528
    电子邮件  xujian@jsycn.com









    保密承诺

    本商业计划书内容涉及本公司及项目的商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。
    本公司要求投资公司投资经理收到本商业计划书时做出以下承诺：
    请妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向任何第三方公开本商业计划书中涉及的本公司及项目的任何商业秘密。


商业计划书摘要
    1. 公司基本情况
    吴江静思园于1993年开始建造，2003年对外开放，2006年接待游客量突破50万人，年净利润近800万元。
    2. 主要管理者情况
    静思园园主陈金根先生，民营企业家，以苦干、诚信闻名，从事企业经营已有三十多年，热心各项社会事业，2002年被评为苏州市先进个体工商业主、江苏省十大新闻人物之一，现为吴江市政协委员。
    3. 项目定位
    世德堂项目的功能定位主要有四项：高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游，与静思园-同里旅游景区以及静思园其他项目形成功能互补，以满足游客多方位的旅游消费需求，从而提升静思园—中国奇石博览中心旅游景区整体的经济效益和社会效益。
    4. 项目特征
    世德堂改建项目地块位于吴江市同里镇明清街，计划占地面积3,767平方米，是一个集高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游于一体的中高档旅游商业项目，是世德堂整体功能的延续和拓展。项目总投资为4,509.19万元。
    5. 市场空间
    目前，吴江市旅游相关消费，如旅游住宿、休闲娱乐、餐饮等具有巨大的市场发展空间；同时，吴江市周边居民对休闲娱乐也具有相当大的需求。
    6. 营销策略
    世德堂改建项目将采取全方位营销策略，并注重整个营销推广的系统性以及节奏性。通过打造一园一堂一石的黄金旅游路线来推广本项目。
    7. 项目建设
    世德堂改建项目将于2008年1月正式开工，并预期在2008年12月主体结构基本完成，2009年1月正式投入使用。
    8. 经营管理
    世德堂改建项目由静思园下设的投资部进行日常的经营和运作。
    9. 融资说明
    银行贷款2,800万元，2008年1月贷款到位，期限八年，利息（年利息按7.50%计算）每半年支付一次，2015年到期一次还本。
    10. 财务预测
    以2009-2018年为财务计算期，主要（税后）财务指标为：静态投资回收期为3.54年（含建设期），动态投资回收期4.66年（含建设期），净现值1,417.11万元，内部报酬率33.0%。
    11. 风险控制
    项目市场和政策风险很小，财务和管理风险也很低，可以控制和防范。

    目  录

    第1章企业主体情况              6
    1.1 企业背景              6
    1.1.1 企业历史和资产结构              6
    1.1.2 企业所处的行业和发展规划              6
    1.1.3 企业经营的性质和范围              6
    1.1.4              企业的主要产品和顾客              6
    1.1.5              企业基本组织框架和管理模式              6
    1.2 企业团队研究              7
    1.2.1 企业管理团队构成              7
    1.2.2              企业管理团队人员履历              7
    1.3 企业财务状况分析              7
    1.3.1              企业基本运营财务指标              7
    1.3.2              企业盈利能力财务分析              7
    1.3.3              企业偿还能力指标              8
    1.4 企业未来发展战略规划              8
    第2章市场分析和项目规划              9
    2.1 项目准备过程              9
    2.2 项目的地理环境分析              9
    2.2.1 项目地址              9
    2.2.2 项目的地理资源分析              9
    2.3 项目所在地区政策分析              10
    2.3.1 招商政策              10
    2.3.2 税收政策              10
    2.3.3 政府各部门的支持程度              10
    2.4 项目所在地区经济环境              10
    2.4.1 吴江市经济规模              10
    2.4.2 吴江市产业结构              11
    2.4.3 结论              11
    2.5 项目的经营内容和范围              11
    第3章项目功能定位与建设              12
    3.1 功能定位              12
    3.1.1 整体定位              12
    3.1.2              功能布局              12
    3.2 建设方案              12
    3.2.1 总体设计              12
    3.2.2              建设进度              12
    3.2.3              市政配套              13
    3.2.3.1 停车场              13
    3.2.3.2              景观区              13
    3.2.4              质量控制和维护              13
    3.2.5              主要的施工单位              13
    第4章市场战略              14
    4.1 行业分析              14
    4.1.1 行业的整体现状              14
    4.1.2 行业的发展趋势              14
    4.2 客户分析              14
    4.2.1 按目标客户的地域划分              14
    4.2.2 按目标客户的需求划分              14
    4.3 竞争对手分析              14
    4.4 营销策略              15
    4.4.1              市场预测              15
    4.4.2              市场定位              15
    4.4.3              市场营销              15
    4.4.3.1 事件营销              15
    4.4.3.2 广告营销              15
    4.4.3.3 洽谈、研讨会营销              16
    4.4.3.4 政府、协会营销              16
    4.4.3.5 文化营销              16
    第5章投资和资金筹措              17
    5.1 编制依据              17
    5.2              项目总投资估算              17
    5.3              投资计划与资金筹措              18
    5.4              银行贷款偿还计划              18
    第6章财务预测              19
    6.1              收入预测              19
    6.1.1 客房收入              19
    6.1.2              门票收入              19
    6.1.3              其他收入              20
    6.2 成本、费用及税金预测              20
    6.2.1 项目投资总成本              20
    6.2.2 税金              20
    6.3 效益分析              20
    6.3.1 盈利能力分析              20
    6.3.2 偿还能力分析              23
    6.3.3 财务指标分析              23
    6.2              不确定性分析              23
    6.2.1              盈亏平衡分析              23
    6.2.2              财务指标分析              23
    6.3              财务评价结论              23
    第7章企业的营运和管理              24
    7.1 企业的组织结构和管理模式              24
    7.2 企业的人力资源规划              24
    7.2.1 薪酬制度              24
    7.2.2 培训计划              24
    7.2.3 激励机制              24
    第8章风险预测              25
    8.1 政策风险及对策              25
    8.1.1 风险分析              25
    8.1.2 对策              25
    8.2 市场风险及对策              25
    8.2.1 风险分析              25
    8.2.2 对策              25
    8.3 经营风险及对策              25
    8.3.1 风险分析              25
    8.3.2 对策              25
    8.4 财务风险及对策              25
    8.4.1 风险分析              25
    8.4.2 对策              25
    附件：相关证明资料及图表              26
    1.企业营业执照              26
    2.政府审批文件              26
    3.政府各职能部门征询意见单              26
    4.财务分析报表              26

第1章企业主体情况

1.1 企业背景

　　本项目投资主体为吴江静思园。

1.1.1 企业历史和资产结构

    ?      企业历史
    静思园位于吴江市松陵镇与同里镇之间，由吴江民营企业家陈金根出巨资建造。从一九九三年起，在苏州园林设计院和同济大学几位著名设计师的指导下，花费十年时间建成。目前，已是国家4A级景区。
    ?      资产结构
    2006年，静思园流动资产为76,299,913.7元，固定资产788,540,000元,资产总值864,839,913.7元；流动负债2,331,304.2元，长期负债58,000,000元，负债总额60,331,304.2元；所有者权益合计804,508,609.5元。