达拉特旗项目市场调查报告
     
     
    达拉特旗项目
    【市场调查报告】
     
     
     
    


     
     
     
    深圳市圆满咨询顾问有限公司
    二零零六年十一月十三日 
     
    鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司
    台鉴：
     
    承蒙信任，我公司非常荣幸地提交“北国新世纪”项目房地产市场调研报告，供贵公司参考与决策时鉴！
    经贵司委托，我司组织相关人员对项目及达旗整体发展情况进行全面综合的调查了解。经对达旗的调研，并对项目周边市场与相关业态进行的综合调研分析，同时参考尊客的深度访谈，最终在我司相关部门专业人员的分析整合下，完成本案。
    经过前期与贵公司相关部门人员多次讨论，并得到贵公司相关领导的支持，调研工作得以顺利进行，并能提交本案。
    但由于时间和资料的限制，未必能全面周详地对达拉特旗及项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的实力和双方务实求是的基础上，以达到使项目开发圆满成功的目的。
     
    敬祝细阅！此呈
     
     
     
    深圳市圆满咨询顾问有限公司
    二○○六年十一月
    目     录
    第一篇 调研计划
    第一章 调研缘起
    第二章 调研组织
    第三章 调研方法
    第四章 调研实施
    第二篇 调研内容
    第一章 达拉特旗社会经济发展概况
    一、城市概况
    二、宏观经济发展概况
    三、政府远近期发展规划
    第二章 达拉特旗房地产市场发展概况
    一、国家宏观政策对房地产市场的影响
    二、房地产发展整体概况
    三、住宅市场发展概况
    四、商服物业市场发展
    五、房地产发展趋势分析与预测
    第三章 达拉特旗零售商业形态及发展概况分析
    一、商业物业发展概况及商圈格局
    二、主要商业业态现状及分析
    三、典型商业街区调查分析
    四、典型商服物业调查分析分析
    五、达拉特旗商业发展前景预测
    第四章 项目客户群体分析
    一、基本情况分析
    二、房地产情况分析
    三、消费情况分析
    四、受访者的投资情况
    五、置业意向
    第五章 深度访谈分析
    第三篇 调研结论
    第四篇 项目定位建议及思路
    第一章 项目概况
    一、项目基本情况
    二、项目周边环境
    第二章、项目SWOT分析
    一、项目优势分析
    二、项目劣势分析
    三、项目机会点分析
    四、项目威胁分析
    第三章  项目开发建议及思路
    一、项目属性
    二、项目定位
     
     
     
     
     
     
     
    第一篇 调研计划
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一篇调研计划
    第一章 调研缘起
    1.1调研特征
    商业地产——项目立项定位，主要是对项目市场进行社会经济指标计量分析与决策的过程，需要大量的市场数据作为支撑，故市场调研显得极为重要。
    项目区域对于我们来说，是一个完全陌生的市场，对于市场的充分了解和把握，直接关系到我们对于项目整体定位以及产品定位等方面的准确性，同时由于市场环境、风土人情等方面的特殊性，在本次调研中，为了最大限度的掌握更多、更准确、更详细的资料，我们将采取多种特殊的调研方法相结合的组合调研方式。
    1.2调研目的
    ?      了解区域市场消费习性及市场投资承载能力
    ?      了解区域零售市场特征及商服物业开发、投资状况
    ?      导入产品、业态、市场和经营定位
    ?      为租、售价格制订提供定性参考资料
    ?      理论上指导项目规划设计
    ?      推动销售（招商）、营销、推广(推销、促销)、广告工作执行
     
     
    1.3调研区域
    ?      达拉特旗
    1.4调研时间
    调研时间：2006-10-1——2006-10-7
    整理撰写：2006-10-8——2006-10-15
    资料补充：2006-10-16——2006-11-5
    提交汇报：2006-11-6——2006-11-13
     
    第二章 调研组织
    2.1调研主体
    调研计划的执行人，为圆满公司调研小组。设立调研计划人1名、调研员5名，整体监控由部门总监监控。
    2.2调研客体（对象）和内容
    调研区域——达拉特旗
    调研目的、对象和内容的关系如下表：
     
     
     
     
     

    2.3调研辅助工具物料
    数码相机
    地图、调研表格、笔记本、纸笔、计算器等
    消费者调查问卷样卷200份
     
     
    第三章 调研方法
    3.1抽样方法
    针对不同的调研对象需要采取不同的调研方法，调研方法的不同对抽样的要求不同。本次将采用多种特别的调研方法。
    调研样本的选取直接影响到调研的质量，因此在本次调研中，我们对于调研样本的选择主要采用普查选样，比如业态分布、商服物业、路况等调研；随机抽样法，比如消费者、广告行为调研等。
    3.2调研方法
    ?      观察法
    专人定点、定时观察调研对象的行为活动并记录。
    ?      询问法
    一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。
    ?      问卷
    使用设计完好的问卷对典型抽样的对象进行调研，直接获得调研对象的书面资料。
    ?      专家咨询法
    典型选取对调研对象具有专业和经验特长的人士并对其进行长时和多次的咨询和探讨，以对专业性很强的调研内容进行深入的调研。
    ?      其它调研方法
    电话调研——能便捷地获取一般的大众化的信息。
    资料查询法——使用图书、网络等查找相关的调研成果。
    ?      深度访谈
    针对某一问题，选择相关行业人士进行深度访谈，以达到深入了解事实、剖析问题的成果。
    ●  专题调研
              以某一课题为中心，选择和使用多种调研方法，提供翔实的客观事实，从各个层面进行剖析。
     
    第四章 调研实施
    4.1调研时段及相关方法
    调研时段设计

        注：由于时间关系，以上市调内容由不同市调人员协调同步进行开展。
    4.2 调研管理和监控
    现场的实施由计划人具体安排并灵活把控；
    调研质量由部门总监控制。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二篇 调研内容
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章 达拉特旗社会经济发展概况
      一、城市概况
      1、地理
    
    达旗位于内蒙古自治区西南部，黄河南岸，北与包头市隔河相望，是鄂尔多斯市的北大门。全旗总面积8200平方公里，辖8个苏木镇，总人口34万。旗内交通便捷，包（包头）神（神木）铁路、210国道、109国道及包（包头）东（东胜）高速公路贯穿旗境，旗府所在地树林召镇距包头机场21公里。境内资源丰富，煤炭、硭硝、石英砂、陶土、天然碱、泥炭等矿产资源品种多、储量大、品位高、易开发。境内有闻名全国的响沙湾、恩格贝、昭君坟等旅游景区和黄河古渡口、王爱召、秦直道等名胜景点。
           
    2、历史沿革
            春秋战国时期，为胡戎游牧地，秦属九原郡，汉属五原郡，两晋十六国时属朔州，魏为大夏 国夏州，隋唐时为丰、胜二州，又为榆林郡治所。宋时置肃州，后入于西夏。元时属东胜州， 明时蒙古据之，为达拉特、墨尔根等部牧地，达延汗统一蒙古后，为鄂尔多斯万户之一鄂托克地，后由卫达尔玛统辖。清顺治六年为鄂尔多斯左翼后旗，清末设达拉特旗。1950年5月1日，旗人民政府正式成立。
     
     3、政区人口
    全旗总人口约34万人，男性174121人，女性159014人， 人口密度40.7人/平方公里。有蒙 、藏、满、回、壮、达斡尔等14个少数民族，少数民族人口12872人，占全旗总人口的3.86%。 是一个以蒙古族为主体、汉族占大多数的多民族杂居区。旗政府所在地树林召镇占地34平方公里，城镇常住人口12.4万人。
     
    4、自然环境
    ?地形地势：
    全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至1000米。分三大自然类区，南部属鄂尔多斯台地北端，系丘陵土石山区，土壤属栗钙土类，矿藏丰富，地势起伏较大，水土流失严重镇；中部为库布其沙带，土壤属沙壤土，宜林宜牧，水土流失特别严重，分布有1个苏木、5个 村（嘎查）、262个村民小组、6724口人；北部为黄河冲积平原，占总面积的27%，地势平坦 ，土壤属灌淤草甸土类，是国家商品粮基地和国家农业开发区、分布有12个乡镇、138个村、673个村民小组、258461口人。
    ?气候类型：
    属典型的温带大陆性气候，大陆度75%，干燥少雨，冬寒夏热，昼夜温差大， 年均日照时数约3000小时，年均气温6.1—7.1°C，无霜期135—150天，太阳能、风能资源充裕。年均降水量240—360毫米，主要集中在7—9月份。 
     
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