2012年5月西安商品房市场发展报告 
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西安商品房市场月度分析报告
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——2012年05月份
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目 录
一、宏观运行背景 3
1.1 政策法规 3
1.2 规划建设 6
1.3 热点动态 7
二、土地市场 9
2.1 5月全国土地市场动态 9
2.2 5月全国土地市场概况 11
2.3 5月西安土地市场分析 12
三、2012年5月西安商品房市场运行情况 18
3.1 “金三银四红五”供应量处高位 5月西安楼市批售面积同比涨296.11% 21
3.2 房企“以价换量”成果延续 楼市“红五月”实至名归 22
3.3 红5月旺销背后库存风险持续加大 23
3.4 住宅销售占比小幅下跌0.1个百分点 24
3.5 西安商办物业销售稳中有升 总量仍较小 25
四、2012年5月西安房地产分物业市场情况 26
4.1 2012年5月西安普通住宅市场运行情况 26
4.1.1 市场交易——“红五月”房企抛投“优惠炸弹”西安住宅成交量环比涨31.28% 26
4.1.2 住宅均价——5月西安住宅均价6792元/平 房价呈现“露骨”迹象 27
4.1.3 普通住宅市场客群分析 30
4.2 2012年5月西安商服用房市场运行情况 38
4.2.1 5月西安商业地产成交火爆 环比涨幅近9成 38
4.2.2 高价商业交易体量萎缩 5月西安商服用房均价下滑17.83% 38
4.3 2012年5月西安写字楼市场运行情况 39
4.3.1 5月西安写字楼销量小幅下跌7.6% 39
4.3.2 写字楼成交均价环比上涨12.51% 40
4.4 2012年5月西安别墅市场运行情况 40
4.4.1 别墅销量走势 40
4.4.2 别墅价格表现 41
后市预警—— 41
五、2012年5月西安房地产分城区运行情况 42
5.1 城南区 42
5.1.1 城南区普通住宅市场运行情况 44
5.1.2 城南区商办物业情况 46
5.1.3 城区营销情况 47
5.1.4 城区新盘介绍 48
5.1.5 城区动态 51
5.1.6 典型楼盘介绍 52
5.2 城北区 53
5.2.1 城北区普通住宅市场运行情况 55
5.2.2 城北区商办物业情况 59
5.2.3 城区营销情况 60
5.2.4 城区新盘简介 61
5.2.5 区域热点分析 61
5.2.6 典型楼盘介绍 62
5.3 城西区 64
5.3.1 城西区普通住宅市场运行情况 66
5.3.2 城西区商办物业情况 68
5.3.3 城区营销情况 70
5.3.4 城区新盘简介 70
5.3.5 区域热点分析 71
5.3.6 典型楼盘介绍 72
5.4 城内区 74
5.4.1 城内区域普通住宅市场运行情况 75
5.4.2 城内区域商服用房 78
5.4.3 本月城内区市场动态 78
5.4.4 典型楼盘介绍 79
5.5 高新区 80
5.5.1 高新区普通住宅市场运行情况 82
5.5.2 高新区商办物业情况 84
5.5.3 城区营销活动 85
5.5.4 城区新盘简介 86
5.5.5 本月高新区市场动态 87
5.5.6 典型楼盘介绍 88
5.6 城东区 90
5.6.1 城东区普通住宅市场运行情况 92
5.6.2 城东区商办物业情况 95
5.6.3 城区营销情况 96
5.6.4 城区新盘简介 96
5.6.5 区域热点分析 96
一、宏观运行背景
1.1 政策法规
时间
| 政策名称
| 颁布部门
| 主要内容及影响
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5.1
| 国土部修改《闲置土地处置办法》 | 国土资源部
| 国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。规定：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定，比如政府在查处过程中要告知企业等，企业也可以进行申诉等。
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5.3
| 《国家土地督察公告(第5号)》
| 国土资源部
| 在国家土地督察系统2011年的例行督察中发现，43个城市918个项目存在土地闲置，涉及面积8.84万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。《公告》表示，针对2010年、2011年例行督察发现21个城市存在土地违规抵押融资贷款746.76亿元的问题，国家土地督察机构向银监会通报情况，共同开展土地违规抵押融资贷款清理检查工作。督察还发现，2010年至2011年，46个城市的发展改革部门对违反用地政策的682个项目批准立项或未经用地预审核准建设项目;22个城市的规划部门对245个项目违规调整土地容积率。一些地方工商、税务、电力、供水、供气等部门依然为违法用地企业办理工商、税务登记，提供水、电、气等服务。
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5.3
| 《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》 | 国土资源部
财政部
| 新增费纳入政府性基金预算管理，专款专用，任何单位和个人不得截留、挤占或挪用。新出台的《办法》对新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等进行了规范。《办法》提出，鼓励以土地整治项目为平台，统筹安排新增费、用于农业土地开发的土地出让收入、耕地开垦土地复垦费和其他涉农资金。《办法》明确，新增费专项用于土地整治支出及其他相关支出。土地整治支出包括基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出，其他相关支出包括基本农田保护支出、土地整治管理支出等。新增费预算草案编制应遵循以收定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年使用的原则。
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5.3
| 征地制度改革将加快推进 | 国土资源部
| 国土部提出，未来要逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安置制度，提高征地补偿标准，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障。完善土地征收程序，保障被征地农民的知情权和参与权，全面建立征地补偿争议协调裁决制度。国土部下发的文件还明确，要有序推进集体经营性建设用地流转。研究制订农村集体建设用地管理政策，规范集体建设用地使用权的取得、使用和流转，完善集体建设用地流转收益分配制度。
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5.4
| 推动农村土地整治再上台阶
| 省人大常委会
| 据悉，我省农村土地整治工作从2001年开始实施。截至目前，全省共立项实施各类土地整治项目599个，累计投入资金146.5亿元，建设高标准农田1417万亩，项目全部完成后可新增耕地181万亩，增地率位居全国之首。目前，我省农村土地整治工作在建项目主要是三项重点工程，即：三江平原东部地区土地整理重大工程、整体推进农村土地整治示范省建设工程和高标准农田示范区建设工程。今年是我省实施三江平原东部地区土地整理重大工程和农村土地整治示范省项目建设的收官之年，今后全省土地整治工作将由目前的以重点工程为主，向全方位、高层次、广覆盖转变。据悉，省人大常委会将就土地整治资金投入、增地增收、土地规模化经营、优化土地利用格局、管理机制及项目资金监管等6方面展开调研。
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5.10
| 《2011中国国土资源公报》
| 国土资源部
| 2011年全年出让国有建设用地面积33.39 万公顷，出让合同价款3.15万亿元，同比分别增长13.7%和14.6%。其中通过招拍挂出让土地30.47万公顷，出让合同价款3.02 万亿元，分别占出让总面积的91.3%和总价款的95.9%。另外，公报中数据还显示，2011年第4季度全国105个主要城市综合地价为3049 元/平方米，同比增长6.0%，环比增长0.3%;其中住宅用地同比增长6.6%;环比增长0.0%。
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1.2 规划建设
时间
| 主题
| 内容及影响
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5.8
| “科学规划”引领“西安国际化大都市”建设 | 关注点：规划思路 如何适应国际化大都市建设需要。修改总规的思路概括来说，就是新旧分制、内升外拓、一城多心、板块聚焦、交通引导和生态隔离。
关注点：交通和产业规划对快速出行体系、轨道交通、城市支路等都有详细规划。未来将围绕西安形成不同的交通圈层，其中半小时交通圈层主要采取轨道交通覆盖中心城区;1小时交通圈层主要采取轨道交通覆盖都市区;1个半小时交通圈层主要采取城际线覆盖都市圈。随着西安的快速发展，渭北产业区、高新技术产业开发区、曲江新区、国际港务区等国家级重点项目正在推动西安城市空间进行重构。市规划局组织编制的《渭北工业聚集区规划》本月就将上报市政府;《高新区拓展分区规划》已经过市政府研究同意，目前正在作详细规划。
关注点：转作风强服务西安高速发展的十年来，城中村、棚户区改造过程中还存在一些矛盾，如果能将协调矛盾的能力转化为预防矛盾的能力 |
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