2011年
    福
    州
    市
    房
    地
    产
    市
    场
    调
    查
    报
    告
     
     
     
     
    2012年5月
     
    目录
    内容摘要  ……………………………………………………………………………2
    关键词  ………………………………………………………………………………2
    引言  …………………………………………………………………………………2
    一、调查的内容和方法………………………………………………………………2
    （一）调查的主要内容………………………………………………………………2
    （二）调查的方法……………………………………………………………………2
    二、中国房地产行业的概况和特点…………………………………………………2
    （一）中国房地产行业的概况………………………………………………………2
    （二）房地产的特点…………………………………………………………………3
    三、福州市房地产的发展现状………………………………………………………4
    四、福州市商品房市场分析…………………………………………………………5
    （一）市场综述分析…………………………………………………………………5
    （二）供求关系分析…………………………………………………………………6
    （三）成交量价格分析………………………………………………………………6
    （四）福州市商品房市场分析的结论………………………………………………7
    五、福州房地产的走向与发展对策…………………………………………………8
    （一）政府……………………………………………………………………………8
    （二）房地产开发商…………………………………………………………………8
    （三）消费者…………………………………………………………………………9
    结论……………………………………………………………………………………9
    注释 …………………………………………………………………………………10
    参考文献 ……………………………………………………………………………10
     
     
    【内容摘要】  房地产市场是社会主义市场体系有机组成的一部分。许多国家都经历过房地产市场的快速发展，但世界范围内的房地产市场曾经出现过的泡沫、特别是在2008年以来的金融危机中所遭遇的困难令人深思。我国房地产发展的历史也同样几经起伏、波浪式前进。
    【关键词】  福州房地产 宏观经济 供需 市场 发展趋势 对策
    【引言】  
    从实践和调查出发，利用市场营销学、经济学、管理学等知识，在老师的指导下深入了解和调查福州房地产市场的变化与发展。
    福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃。近年来，福州房地产市场快速发展，呈现过热趋势，如何解读福州房地产价格的信息，分析福州当地产市场的演进及走向，促进市场稳定和成熟并用以制定、实施宏观经济的发展策略，是一个没有完全解决但非常有实践意义的课题。
    一、调查的内容和方法
    （一）调查的主要内容
    1、福州市房地产的环境背景
    2、福州市房地产的发展现状
    3、福州市商品房的供需关系
    4、福州市房地产的未来展望
    （二）调查的方法
    利用实践调查和网络资料收集的方式
    二、中国房地产行业的概况和特点
    （一）中国房地产行业的概况
    从2010年4月针对房地产行业的抑制性调控开始，在经历了“史上最严调控年”之后，2011年中国房地产政策不但没有放松，反而持续加码。为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。 行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标， 实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3 次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面， 加大保障房建设是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011年12月，中央经济 工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。[i]
    （二）房地产的特点
    简单来说，房地产就是土地及上面的建筑物。房地产业有着不同于其他产业的特殊属性，也有着与一般产业不同的发展轨迹。
    1、从房地产的商品属性看
    第一，房地产供给成本高，交易金额大；第二，房地产使用寿命长；第三，具有位置的固定性。第四，由于地理位置的固定性使得房地产具有异质性和独特性。
        在这些特点的互相作用下，使得房地产缺乏流动性。对于市场而言，缺乏流动性是房地产行业最大的缺陷。因此，缺乏流动性的缺点会引起市场配置资源的效率低下，使得市场失灵普遍存在。为此，充分提高房地产的流动性，是房地产投资的产生和兴起的重要条件之一。
    2、从房地产的运行特点看
        房地产行业是三高产业，即高投入、高风险、高回报。而且，房地产企业资源依赖性强。资源依赖包括两个方面：自然资源、社会资源。
    3、从房地产的社会属性看
        房地产具有社会保障性。住房的社会保障性是指为保证全体社会成员最基本的住房需求，而对低收入者提供的帮助和救济所体现出的保障性质。对住宅实习保障性分配，基本理由主要有两点：其一，住房是人类最基本的需求，是人们的栖息场所，任何人都必须居住在住宅中；其二，住宅价值量大、价格贵，是高端的耐用消费品，对于低收入阶层和一些有特殊困难的家庭是不可能获得必须的住宅消费的，因此，应由政府出面提供保障性住房，采取低息贷款、住房补贴、廉价房等措施，来帮助低收入者满足其最基本的住房需求。
    三、福州市房地产的发展现状
    福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃。近年来，福州房地产市场快速发展，呈现过热趋势，近年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，在限房限购等国家政策的干预下，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。
    2011年，对于福州楼市而言，是波澜不惊，平稳过渡的一年。
    （一）从政府的政策调控上看
    2011延续了2010仍严的调控政策，而且更为密集不严厉。从国家年初的" 新国八条"到年中的"一房一价"，从一线城市扩展到二三线城市，一年内三次加息、 六次上调银行存款准备金率，政策从货币、信贷、税收、行政干预、保障房建设五个方面迚 行调控，多角度“袭击”楼市。
    （二）从土地市场的成交额上看
    土地市场日益冷清，开发企业特别是本土开发商拿地热情骤减，对于土地储备表现极为谨慎。2011福州土地市场成交493.52万平米，同比2010大幅下滑42%；成交 总额224.54亿元，同比2010年也大幅下滑了32%，成交面积、成交总额双双下滑。
    （三）从企业自身上看
    面对严厉的楼市调控和资金压力，在楼市不景气的情况下，本土开发商渐渐采取与外地开发商合作模式，抱团过冬。
    （四）从楼市营销方式上看
    2011年福州楼市营销方式多样化。在以销售为主导思想，回笼资金为终极目标的市场，开发商营销方式形态多样，或发传单、或电商平台、或网络团购、或联动二手房中介、或借娱乐之风，吸引人气，或直接杀入目标客源地进行与客户的“亲密接触”，各类营销模式只为一个目的，那就是在弱市下能帮助其项目销售。
    （五）从商品房的基本成交指标上看
    与2010年相比呈现“量稳价涨”态势。2011年福州商品房、商品住宅分别成交246.53万、187.53万，两者均与去年指标基本持平，但是全年成交价格却分别上涨16.67%、19.17%，商品房、商住宅双双达到历史最高值14167元/㎡、14231元/㎡。再从存量来看，截至12月31日,福州商品房和商品住宅市场存量在历经了一整年的累积后，已分别高达336.51万㎡和234.22万㎡,创下2011年存量最高峰,因此，使得楼市风险积聚。如图一所示[ii]
    
    图一
    四、福州市商品房市场分析
    （一）市场综述分析
    2011年商品住宅信息表
    
    图二
    分析：由图二可以看出：
    1、 2011年商品住宅的供应量与2010年相比，增长了54.96%；但成交量萎缩，同比2010年比，萎缩9.67%；成交价格总体呈现稳步上涨的趋势。
    2、 2011年受2010年火热的土地供应成交，以及开发商面对淡市进行的调整，2011年商品住宅供应充足。
    3、 商品住宅的价格仍保持稳步上涨的态势，受到政策的影响较小。
    （二）供求关系分析
    
    图三
    分析：由图三可看出：
    1、 2011年福州市商品住宅整体供求比1:0:62，呈现供大于求的局面，月度供求呈现较为明显的周期性变化，下半年变化频率较大，从侧面反映出调控政策在一定程度上加速商品住宅调整频率的作用。
    2、 2011年福州市商品住宅市场供应呈现低开高走的态势，上半年市场对于政策的效果不太清楚，开发商开始放量对市场进行试探，下半年消费者观望氛围浓厚，新增库存增多，开发商开始调整销售节奏，在传统销售旺季第三季度，加大放量，由于成交出现低迷，后期大部分开发商延缓了销售计划，特别是限购令的延期，第四季度供应萎缩。
    （三）成交量价格分析
    
    图四
    分析：由上图四可知：
    1、 2011年福州市商品住宅成交总量为167.93万平米，同比2010年相比，下滑了9.67%。2011年受政策影响，成交萎缩，6月份主要为仓山万达项目单盘集中大量备案，造成了成交量的大幅上涨，但第四季度，在政策的持