1市场竞争态势对项目影响分析

1.1竞争项目产品卖点分析

1.1.1竞争项目分布

    随阳泉北站的逐步建设完善,”城市卫星城”概念逐步显现。盂县逐步成为阳泉门户，与阳泉溶为一体。众多项目相继入市:上上城、德业居等。这些项目在入市节点、媒体推广、户型设计均可能与本案形成竞争。
    ?      竞争项目分布图

1.1.2竞争项目卖点分析

? 竞争项目主要卖点一览表

项目	卖点	备注
上上城	价格	高层2050起，多层已售罄
上上城		整体规划	集高层、多层于一体。
德业居	建筑型态	花园洋房
德业居		地段	阳泉北站东侧

? 而本案的规划与容积率为项目弱点，本项目的强势卖点集中为产品细节化、精致化及性价比较高。如：科技化配套、错落的阳台、全明厨房及卫生间等一些细节的卖点。

1.1.3竞争项目户型分析

? 周遍竞争项目户型的卖点并不明显，设计手法略显落后如
? 其实周遍竞争项目已经开始注重户型的卖点，但亮点不够。而本案在户型的设计中较多考虑了舒适度及利用率。在周遍竞争项目中户型的卖点较为突出，所以在后期的推广中将户型做为本案重点卖点之一进行推广。

1.2竞争项目产品入市节点分析

    ?      竞争项目一期入市节点
    ?      竞争项目二期入市节点一览表
    ?      本案周边竞争楼盘入市时间一般会选择在1月份或11月分左右入市，在入市2-3个月之后会选择恰当的时机开盘，开盘时间一般会选择在4月份左右，这个时期一般为人们选房、购房的高峰期。
    所以建议本案入市选择在1月份左右，开盘选择在4月左右。
    ?      周遍竞争项目在入市开盘时一般会采取较为稳妥的推广方法，在一期推向市场的建筑面积一般为整体项目的1/3，户型一般以二室、三室居多，主要目的为试探性的接触市场，检验项目产品均好性以及迅速掌握市场相关需求，以便能够及时改变后期产品的相关内容。

1.3竞争项目销售策略分析

1.4市场竞争态势影响总结

    ?      建议本案入市时间选择在2月份左右，提前或避开周遍项目入市时间，以便减少竞争。
    ?      建议本案在入市时推出项目体量的1/3，产品主要为顶楼部分的二室、三室试探市场，为后期推广做好铺垫。
    ?      建议在卖点部分重点突出户型的全明性、错落式的阳台以及科技化生活配套为本案的优点，差异化其他产品，吸引市场关注。
    ?      本案在未取得预售许可证之前开设本案VIP会，高调入市并举行相应的活动，以此来吸引市场关注。

2项目形象定位

2.1项目卖点总结

    本案的卖点主要可分为地理位置、规划理念、户型空间、教育配套、会所及周边配套等几大方面，其中，项目的户型设计将作为本案的核心卖点，进行重点论述，以下就此进行一一论述；
    ?      地理位置
    阳泉北站商业圈逐步建设完善必定带动新城区的发展。新城市区核心地段，公、检、法、县政府，一中、二中等均分布在金龙西街，使得金龙西街发展趋势得天独厚。地段升值潜力无限。
    ?      规划理念
    项目由以国际先进的开发理念，融和项目本身的历史文脉创造新生活模式，项目的建筑风格体现温暖的后现代主义及美学概念。
    同时本案的规划设计理念强调“建立具有人的尺度的体验体系”，使人、自然与建筑和谐统一。
    ?      建筑肌理
    融入现代符号特征，错落式阳台设计，建筑表情变化丰富，识别性强。
    ?      园林景观
    项目打造体验式美学与人文兼备的主题园林，由于本案的绿化面积所限所以我们建议以点式绿化为主，设置绿化点其间最大限度的种植植物并与实用生活休闲配套结合。
    ?      户型设计
    项目户型设计的前瞻理念，将开创盂县楼市新居住空间。
    ?      错落式观景阳台
    本案户型设计采用错落式阳台设计的手法，不仅丰富建筑立面的表情，而且让整体建筑赋予艺术变化，错落有致，小空间，大面积，错出艺术，使所有错落式观景阳台成为奉送或半价面积为销售策略推供良好的基础。
    ?      270度转角窗
    270度转角窗，最大程度延伸景观视线，观景效果极佳。
    ?      全明户型
    项目全明户型，最大程度照顾到每一户采光、日照、通风。
    ?      智能化安防系统
    项目采用了诸多尖端科技技术，如：智能化监控等；提升项目品质。
    ?      其他
    物业管理：建议选用有周到合面物业管理，提供作为项目的一大卖点。

2.2形象定位

    项目的形象定位是紧随项目的市场定位而做出的一种用于广告推广和理解项目精神气质的诠释。
    形象定位在广告推广中有多种用法和表现方式，它与广告语和广告主题不同，它的重要性在于始终贯穿整个项目的推广过程中，让所有的推广主题都由这条主线贯穿。
    如果说市场定位充分揭示了项目的本真面目和地位，那么形象定位则深刻地揭示了项目的气质所在，市场定位偏于理性的叙述，形象定位偏于感性的描写，二者相辅相成，为客户勾勒出项目的整体形象。
    总结：本案周边竞争项目的形象定位，有尊贵张扬型的，有平实朴素型的，有以文化概念为出发点的，有以环境取胜的。针对市场现状，结合本案的项目定位，本案的形象定位必须要与现有竞争项目的形象定位的风格形成差异，针对目标客户群心理需求、本案规划特征、本案品质，我们从建筑、居住、空间的美学气质出发，突出项目特质与核心卖点。我们认为以下可以代表本案灵魂的几个方面应该作为我们进行形象定位的出发点和立足点，主要包括：
    ?      规划：合理的布局分布，国际化设计理念的充分体现，更符合人居空间尺度的整盘设计，优美的空间变化保证了全案的均好性以及全案物业形态的多样性。
    ?      户型：本案绝大多数户型为全明户型，并且兼顾到户型的实用性和合理性，主流户型面积户型均属于市场一流的户型范畴，加之独有的飘窗以及错落式阳台设计，在赋予项目户型更多附加值的同时，实现了户型更为良好的舒适度。
    ?      园林：本案根注重园林的美学精神和人性化，多层次的体验式园林体现出开发商对项目细节精益求精的执著追求。
    ?      开发理念：本案的开发理念是超出现有市场项目的，根植于国际化的产品打造理念以及国内一线城市实力开发企业的项目操作理念，理应赋予产品一种更深层次的人文精神内涵。

2.2.1本案形象定位

    规划人居尺度  建筑美学生活

    形象定位说明：
    规划：指国际化的规划设计理念在本案中的体现，可将来作为营销推广中理性诉求的重点之一。
    人居尺度：直指本案的产品打造初衷，适宜人居且具有美感的空间形态，象征本案新居住空间理念。
    建筑：可以是名词，指建筑物本身；可以是动词，指建造、创建；重点指本案独一无二的产品打造理念。
    美学：研究人类审美活动的学科，在此特指本案建筑美学、园林美学、居住美学以及人文等各方面的全新社区文化理念。
    美学生活：新居住理念的提出，强调本社区高品位、高审美情趣的新生活态度、新生活方式，契合在纷乱、浮躁的现代社会中主流阶层人文理性生活态度的回归。

2.3案名及SLOGAN建议

2.3.1案名建议

    推荐案名：

    案名释义：
    开发商品牌。

2.3.3 SLOGAN建议

    主推SLOGAN
    建筑美学生活
    SLOGAN说明：
    建筑美学生活，强调建筑与美学的重要因素。
    建筑，是静态的，也是动态的。无论静态or动态，体现的建筑精神，或创造的建筑精神，都是对人居的一种进步。
    美学，对审美鉴赏力的判断。
    建筑美学生活，不仅表明了开发商对自己开发作品的苛刻要求，也体现了项目本身对居者提供的日臻完美的艺术生活品质。此广告语易记，传播力强，内涵深广，适宜做项目广告语。