【临朐县房地产市场调查】
     
     
                  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 临朐概述
    一、城市概况及经济基础
    1、城市概况
    区位：临朐县位于山东省中部,潍坊市西南部，东与昌乐县、安丘市毗邻，南与沂水县接壤，西界沂源县，北邻青州市。总面积1834平方公里，辖8个镇、2个街道，937个行政村，85万人。
 
    旅游：临朐县历史文化悠久，素有“书画之乡”、“小戏之乡”的美誉。境内旅游资源丰富，有五镇之首、国家级森林公园、国家AAAA级旅游区——沂山，“化石宝库”——山东山旺国家地质公园，全国七十二名泉之一——“北国江南”老龙湾，全国五大红叶景观之一——石门坊等20余处景区景点；有大汶口、龙山、齐长城、东镇庙等210余处古文化遗迹，是“全国文化模范县”、“中国最佳生态旅游县”、“国家级生态示范区”、“中国观赏石之乡”。
    基础配套：临朐县城乡基础设施完备，羊临、泰薛、潍九、仲临等6条省级干线公路穿行境内，青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接，2008年动工兴建的东红高速公路贯穿全境。县城距济青高速公路30公里，邻近青岛、烟台、日照等重要港口。文化、教育、卫生、体育及水、电、煤气、供热等配套设施完善。
    2、经济基础：
        经济发展： 2008年，全县实现生产总值(GDP)113.53亿元，比上年增长13.1%，其中第一产业增加值20.24亿元，增长10.2%，第二产业增加值59.31亿元,增长14.1%,第三产业增加值33.98亿元,增长13.3%。人均生产总值 13252元（按年均汇率折算为1908美元）,增长12.5％。一、二、三产业分别拉动GDP增长2个、7.1个和4个百分点。三次产业比例由上年的18.8：51.4：29.8调整为17.83：52.24：29.93。
    财政收入平稳增长。2008年全县财政总收入完成5.84亿元,比上年增长11.2%,其中地方财政收入2.8亿元，增长10.4%。财政总支出8.63亿元，增长23%。
    生活水平：全县城镇在岗职工年平均工资17927元，比上年增加3231元，增长22%。城镇居民人均可支配收入12801元，增长17.6%，人均消费支出8138元，增长16.1%,人均住房建筑面积33.59平方米,城镇居民恩格尔系数为36.4%；农民人均纯收入6073元，增长13.4%，人均生活消费支出3753元，增长15.9%，人均居住面积31.16平方米，农村居民恩格尔系数为39.85％。
    经济情况分析：
    ?      居民收入快速稳步增长，处于小康近富裕阶段
    
      
    从上面两个表格可以看出目前临朐县的城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2008年九江城镇居民家庭恩格尔系数为36.4%，根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，临朐县目前人民生活水平处于小康近富裕阶段。随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。
    ?      固定资产投资增长较快
    
    临朐县2007年完成固定资产投资74.9亿元，比上年增长23%，2008年完成固定资产投资96亿元，比2007年增长28.2%。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。
    ?      经济形势的基本特征
    ◇      经济发展迅速，三次产业比例日趋合理；
    ◇      城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点；
    ◇      居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求 
     
    二、城市规划发展和住房建设规划
    1、临朐城市发展总体规划
    临朐县城总体规划发展方向为："东进西拓，北控南延"。县城规划区人口发展到40万人，面积扩展到46平方公里。城市总体布局结构为："一带双城、四个中心"。城市建设发展目标为："具有高质量生态环境、高标准生活环境的现代化山水园林城市"。
    "一带"：即弥河景观带。以弥河、朐山、粟山为依托，在城市中心建设大型的城市开放空间，形成城市景观带和生态长廊，集中体现山水园林城市特色。
    "双城"：即弥河以西的老城区和弥河以东的新城区。两城区以弥河为界，形成东、西两城。
    "四个中心"：即行政中心、商业中心、教育中心、文化中心。"行政中心"：位于东部新区。2004年，委托省城市规划设计院编制了控制性详细规划。届时该中心将成为山环水抱、务实高效的指挥和管理中心。"商业中心"：位于西城中心区。规划建设中强调文化设施与商务设施和环境建设的合理配置，以创造一个优美、舒适的商务活动空间。"教育中心"：位于城南、朐山周围。规划中强调育人环境的建设，旨在陶冶学生情操，培养优质人才。"文化中心"：位于县城中心区。规划建设中强调建筑风貌与周边山水环境的有机衔接，是集中展示临朐文化特色的标志性地段。
     
     
     
     
     
     
    
    
    2、临朐县住房建设规划（2006-2010）
    为引导和促进临朐县房地产业持续稳定健康发展，保持我县经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，加强对近期城市住房建设的指导，我县于2006年12月编制完成了《临朐县住房建设规划》， 2007年3月县政府以临政便发［2007］48号批复实施。
    ?      住房需求预测
    根据县城总体规划，至2010年县城人口规模为25万人。综合分析城区人口、经济变化趋势、商品住房市场发展态势以及本地中低收入家庭住房状况预测，规划期内（2006-2010）城市住房总需求约200万M2。
    ?      住房建设目标和供应结构
    ?      住房建设总量目标
    规划期内建设各类住房2万套左右，总建筑面积约200万M2。
    ?      住房建设分类目标
    普通商品住房：规划期内，城区提供用于普通商品住房建设的土地约118.3公顷，规划建筑面积约140万M2，约14220套。
    公共住房：规划期内，按照困难优先的原则，建设经济适用住房等公共住房约30万M2，约3300套。
    城中村改造：规划期内，改造城中村4个，用地面积25.35公顷，拆迁房屋建筑面积30万M2，拆迁安置居民约2500户，规划建筑面积30万M2。
    旧城区改造：规划期内，改造旧城区6片，搬迁4个企业，规划建筑面积30万M2。
    ?      住房建设结构指引
    自2006年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90 M2以下住房（含公共住房、廉租房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。
    ?      住房用地供应总量
    规划期内，城区住房建设用地供应总量为169公顷。其中，供应商品住房建设用地118.3公顷；供应公共住房建设用地25.35公顷；供应农迁房建设用地25.35公顷。
    ?      住房建设布局规划
    按照建设资源节约型和环境友好型社会要求，集约、高效利用土地资源。按照分类整合、成片开发的原则，合理确定各类住房开发布局；按照综合开发、配套先行的原则，合理确定住房开发时序。
    ?      老城区
    老城区住房建设布局以改造“四片”、“六区”为主，“四片”即四处企业退城进园后原厂区实施住房开发；“六区”即改造县城中心区六个围合地段，对涉及的村庄