顾村项目投资分析
根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，基本情况如下：
1、 收购成本
根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为8.38亿元，项目二期和三四期的评估价如下：
| 项目 | 收购款（万元） | 折合单价（元/平方米） |
二期 | 地价 | 24842 | 4115 |
| 工程 | 8803 （推算） | 1458 |
| 合计 | 33645 | 5573 |
三四期 | 地价 | 49852 | 4716 |
| 工程 | 345 | 33 |
| 合计 | 50197 | 4748 |
一期车库 | 车库 | 1092 | 1693 |
合计 | | 83842 | |
项目转让溢价3.01亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税9364万元[1]。但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的楼板价也将增加564元/平方米。
项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米。因此我司承接项目二期的实际成本为5573+564+1603=7740元/平方米。
项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312元/平方米
2、 开发成本
项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为4.48亿元，测算明细如下：
| 开发量（平方米） | 单位开发成本（元/平方米） | 总成本（万元） | 占比 |
地上部分 | 105711 | 3423 | 36188 | 80.8% |
地下部分 | 19457 | 3500 | 6810 | 15.2% |
综合楼 | 9546 | 1900 | 1814 | 4.0% |
合计 | | | 44812 | |
地上部分的开发成本为448120000/（105711+9546）=3888元/平方米[2]。
因此，三四期实际成本为5312+3888=9200元/平方米。
项目二、三、四期的开发总成本约为14.77亿元，测算明细如下：
收购成本 | 83842 |
二期后续投入 | 9678 |
三四期开发成本 | 44812 |
总成本（不含增值税） | 138332 |
股权转让多承担增值税 | 9364 |
总成本（含增值税） | 147696 |
3、 周边楼盘销售情况
项目周边楼盘的售价约为7500-8000元/平方米（小高层），销售速度为每周3-4套，参考数据如下：
楼盘名称 | 销售均价（元/平方米） | 总住宅套数 | 已售住宅套数 | 开盘时间 |
宏润韶光 | 8500 | 352 | 302 | 2005-7-5 |
圣卡洛铂庭 | 7100-7500 | 883 | 669 | 2006-7-14 |
世纪非凡 | 7500-7800 | 436 | 323 | 2007-11-1 |
4、 保本售价
项目各期保本售价预估如下：
二期实际成本为7740元/平方米，保本售价为7740÷（1-5.6%-1%）=8286元/平方米。[3]
三四期实际成本为9200元/平方米，保本售价为9200÷（1-5.6%-1%）=9580元/平方米。
以上估算仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。
5、 结论
根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）。在宏观调控的大背景下，房地产行业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅按照保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右。
要达到项目整体开发毛利率不低于25%的底线要求，本项目三四期的销售均价至少应达到12600元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险。
项目的高峰资金占用为8.38亿元，而实际仅获得楼板价5312元/平方米的11万平方米开发面积。
考虑到项目所处地段，5312元/平方米的楼板价已经在很大程度上消弱了项目的获利能力。
在交易条件没有发生根本性改变的情况下，建议公司放弃该项目。
发展计划部
2008年3月31日
[1] 适用税率40%，速算系数5%。
[2]由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本
[3] 5.6%——营业税及附加，1%——预缴土地增值税。