武汉三特物业开发管理有限公司
神农架木鱼镇
民俗风情商业街区
策划方案
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前 言
本项目是广州市策论投资咨询有限公司受武汉三特物业开发管理有限公司的委托进行策划的。武汉三特集团总裁刘丹军先生在百忙中给我们以全面指导，武汉三特物业开发管理有限公司总经理唐伶女士和副总经理诸全先生给我们提供了许多具体而实际的帮助，在此我们深表感谢。
“南方投资策划在线”策划组成员：
严忠明博士 高级商务策划师
韩世同博士 高级商务策划师
张宝春 商务策划师
严奉焕 商务策划师
刘乃函 商务策划师
朱安亭 商务策划师
蔡 华 商务策划师
张云光 商务策划师
陈正山 商务策划师
林华涛 商务策划师
关键结论
一、项目名称：
神农架民俗风情商业街区
二、地块核心竞争力：
此地块开发游/购/吃/住/玩一条龙的综合项目,与旅游产业链紧密相连,从整体功能上代替209国道两旁的商铺,使木鱼的商业物业上新台阶,是最大限度表现地块竞争力的方式.
三、投资方案：
先开发主题旅游景观，带旺人气，为商业物业配备马力强劲的消费驱动引擎，使临河商铺地带成为木鱼新的消费热点地区，带动整个地块的发展。最终将建成包括一个中心、一条景观带及四个组团的旅游街区。
四、首期投资方向：
商业风情街+民俗广场+河道栈道区+停车场+部分别墅，首期共建约一万多平方米的商业物业。
五、营销主题：
感受神农架的神秘魅力
瓜分神农架的商业财富
目 录 前 言 第一章 地块基本概况及策划要求………………………………1 1、 地块基本概况 2、 政府、发展商策划要求 策划边界条件细则 第二章 策划思路及方法…………………………………………3 一、理论研究 二、概念采购 三、市场调研 四、两性一化原则 五、多方案假想 ? 商业步行街 ? 一般性商铺 ? 宾馆建筑群 ? 主题旅游点 ? 中高档住宅 第三章 基本调查与市场分析 ……………………………………7 1、 神农架经济发展的基本情况综述 2、 神农架旅游发展的基本情况 3、 神农架旅游资源特色 4、 神农架GDP的发展变化情况 5、 人口与收入 6、 神农架旅游发展的基本情况 7、 影响神农架旅游发展的敏感因素 8、 神农架旅游市场的目标人群分析 9、 附件：宜昌旅游市场调查报告 10、 神农架其他产业链的情况 11、 木鱼镇与松柏镇的竞争态势研究（SWOT） 12、 木鱼镇房地产市场消费情况及分析 13、 结论 14、 附件：木鱼镇夜晚文艺演出调查 ? 结论 ? 目标消费人群分析 第四章 概念采购基本评述………………………………………49 1、 旅游地中心镇的发展模式研究 2、 个案分析：山东泰安商业物业发展模式 3、 个案分析：江苏周庄商业物业发展模式 4、 商业物态分布及发育模式 5、 可供借鉴之经验和教训 ? 结论 ? 概念采购结论 第五章 理论研究基本评述………………………………………69 1、 神农架旅游市场模式 2、 神农架游客消费模式 3、 神农架旅游市场容量 4、 神农架游客及消费市场预测 5、 木鱼游客及消费市场预测 6、 神农架市场不确定因素 7、 神农架旅游产业链评述 8、 地块核心竞争力评述 9、 旅游市场模式对物业开发的影响 10、 关于木鱼商业竞争市场的基本策略 11、 木鱼市场规模预测：我们的饼有多大？ 12、 未来木鱼商铺需求预测 13、 商铺投资市场安全线设定 14、 木鱼商铺价格预测 ? 理论研究结论 第六章 假想方案评述…………………………………………75 一、商业步行街 二、一般性商铺 三、宾馆建筑群 四、主题旅游点 五、中高档住宅 第七章、推荐之综合方案……………………………………76 1、 投资模式 2、 首期开发物业（附图一）投资概算 3、 销售单位计算 4、 设立投资风险控制 5、 购买商用物业所有权的目标客户群 6、 别墅投资概算 7、 产权式酒店 8、 木鱼商铺价格预测 ? 结论 第八章 综合方案的操作要点……………………………………81 1、 “附图一”的概念规划设计要点 2、 本项目的经营营销要点 3、 项目营销推广活动主题 4、 回购保证 ? 项目可行性研究及概念设计结论 附件一 湖北省国土资源厅关于神农架地价的文件 附件二 神农架木鱼镇旅游农庄一览表 附件三 建筑设计参考图片集 附图一 神农架民俗风情街首期开发概念规划图 附图二 神农架民俗风情街概念规划全图及基本概算
第1章 地块基本概况及策划要求
1、 地块基本概况
武汉三特物业开发管理有限公司在木鱼镇的地块位于神农架木鱼镇香溪河两岸，北至香源桥，南至林木加工场，东至山脚，西至209国道及木鱼镇主街背面。 
该地块地势较为平坦，中间被香溪河一分为二；北段位于香溪河东岸，依山临河，流经地块中段的香溪河占地约2亩；南段位于香溪河西岸和木鱼镇主街之间，该地块比较开阔，最宽之处达90多米，面积约为 72 亩。 地价情况 该地块实际面积72亩，总地价款为400万人民币，每平方米的土地成本约为71.74元/ M2，根据湖北省政府部门对神农架林区基准地价标准，该地块属于木鱼镇II级商业用地，基准定价的标准为276元/ M2（详见附件）。2、 政府、发展商策划要求
策划就是解联立方程，即整合政府要求、发展商要求、商铺投资者要求、商铺经营者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求，从整体上达到最优。为此，我们从一开始便认真分析了这些复杂的因素，确定策划条件如下： 策划边界条件细则:政府要求本项目出品牌
为三特搭建未来发展的平台
要求首期投资达到平衡或盈利
解决旅客在本镇过夜及夜生活贫乏问题
解决本镇的互动性旅游体验
集聚性解决土特产购物、饮食、休闲问题
要求本项目有景观意义, 是本地上档次产品,有实操性
项目投资能产生集聚生长，可持续发展
第2章 策划思路及方法
1、 理论研究
商业用地的基本研究方法大致有以下三种：
1、产业链研究：
即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。
2、商圈研究：
即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。
3、区位研究：
即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。
根据神农架旅游产业链发展迅速的态势，我们拟采用产业链研究与区位研究相结合的方法，对项目地块的价值和核心竞争力进行深度分析和研判，找寻出最佳的投资组合方案。
2、 概念采购
概念采购，也叫做“全球化思想采购”，这种研究方法是严忠明先生总结和率先用于研究策划领域的。这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项