上海同鸿·成都同策汇
2011年上半年
成都市商业市场专项研究报告
2011-08
同策汇研展人员工作誌
没有调查就没有发言权
没有量化分析就不做定性结论
证实、证伪、直觉
目录
一、2011年房地产政策环境分析
（一）、中央政策……………………………………………………………………………………………4
（二）、成都地方政策………………………………………………………………………………………5
（三）、小结…………………………………………………………………………………………………6
二、2011上半年全国商业地产概述
（一）、主要城市商业市场概况……………………………………………………………………………7
（二）、小结…………………………………………………………………………………………………8
三、2011上半年成都经济运行概况
（一）、经济运行数据………………………………………………………………………………………9
（二）、小结…………………………………………………………………………………………………9
四、2011上半年成都土地市场结构简析
（一）、土地供应结构………………………………………………………………………………………10
（二）、土地成交结构………………………………………………………………………………………10
（三）、小结…………………………………………………………………………………………………10
五、2011上半年成都商业市场深度分析
（一）、市场综述……………………………………………………………………………………………11
（二）、供应…………………………………………………………………………………………………11
（三）、成交…………………………………………………………………………………………………12
（四）、成交价格行情………………………………………………………………………………………13
（五）、主城区商业市场热点区域分布……………………………………………………………………14
六、市场综述及预判
（一）、综述…………………………………………………………………………………………………16
（二）、预判…………………………………………………………………………………………………16
结 束 语
附录：上半年写字楼市场概况
一、2011年房地产政策环境分析
（一）、中央政策
●2011-1-20金融机构存款准备金率上调
上调金融机构存款准备金率50个基点
●2011-1-26 国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”)
要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。
●2011-2-9 存贷款基准利率上调
上调存贷款基准利率0.25个百分点。
●2011-2-9 上调个人住房公积金贷款利率
五年期以上公积金贷款利率调至4.50%；五年期以下(含五年)公积金贷款利率调至4.00%。
●2011-2-24 金融机构存款准备金率上调
上调金融机构存款准备金率50个基点
●2011-3-16 发改委发布《商品房销售明码标价规定》
商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
●2011-3-25 金融机构存款准备金率上调
上调金融机构存款准备金率50个基点。
●2011-4-6 存贷款基准利率上调
上调存贷款基准利率0.25个百分点,调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%
●2011-4-6 上调个人住房公积金存贷款利率
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由4.5％上调至4.7％；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由4.0％上调至4.2％。
●2011-4-21 金融机构存款准备金率上调
上调金融机构存款准备金率50个基点
●2011-5-18 金融机构存款准备金率上调
上调金融机构存款准备金率50个基点。
●2011-6-9 住建部要求各地公开保障房建设信息
1000万套保障房11月底前要开工 年度建设计划、开工和竣工项目信息,应在当地政府网站公开。开工项目信息,还应在项目建设地点公开。
（二）、成都地方政策
●2011-02-15成都市房管局：关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见
主要内容：1、明确了全年保障房、廉租房的建设目标；2、公布了新建住房价格控制目标；3、暂时限定居民家庭购房套数；4、严格住房用地供应管理。
影响：该政策对于限购的时间、范围、对象等作出了明确的规定，极大的抑制了市场需求，对平抑商品住宅价格以及推进保障房建设均有较大的影响。
●2011-03-30成都市人民政府办公厅：公布2011年度新建住房价格控制目标的通知
主要内容: 公布了2011年新建住房价格控制目标。
影响： 该政策的出台对于控制房价有了比较明确的目标。
●2011-03-31成都市国土局：加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告
主要内容：1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；2、国有建设用地供应计划实施的保障措施
影响：该政策首次将保障性安居工程的建设指标明确到具体数字，并提出了用地计划的保障措施，对于我市安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的影响。
●2011-04-01成都市城乡房产管理局：成都市发展和改革委员会关于进一步加商品住房价格监管的通知
主要内容：对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。
影响：该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为，保护消费者和经营者合法权益有积极的意义。
●2011-4-15成都国土资源部：《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》、《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》
主要内容：对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级管理等方面进行了解释和规定，并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。
影响：该制度的颁布，为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的有着基础性作用，显化了农民土地资产的价值和权益，实现了"还权赋能"，构建了城市反哺农村、城乡统筹发展的机制。
（三）、小结
回顾2011年上半年中央和地方关于房地产调控的个项目政策措施，可以看出，绝大部分政策制定均针对住宅市场。特别是住宅限购令的出台，令住宅市场投资陷入了冰点。从而使得商业地产作为地产投资转向的主要领域在上半年得以较快的发展。
面对住宅受控和地产投资转向商业市场，使得不少开发商也将开发商业地产作为摆脱困境和自我救赎之路。据统计，今年上半年，各大城市的商业地产开发也呈现快速的增长。
但是，随着金融政策的不断紧缩，商业市场投资客的投资成本不断增加，大量缺乏足够实力的投资客被挤压出市场或开始漫长的持币观望之路。商业地产也因此并未出现09、10年的供求火爆的态势。
二、2011上半年全国商业地产概述
2011年1月-6月全国房地产开发投资资金中有748.14亿元用于办公楼开发，约2193.13亿元用于商业用地开发，共计新竣工面积约2857.76万平米；办公楼销售面积增长618.18万平米。
（一）、主要城市商业市场概况
1、北京市场
●市场供应
从市场供应方面开看，商业地产走俏楼市后，销售市场供应量持续加大，仍满足不了市场需求2011年上半年(1-6月)北京销售型商铺市场新增可售供应583253平米，月均新增供应97208.8平米，截止2011年6月30日，北京商铺市场可