客户：苏州东盛置业有限公司
提案：东盛步行街项目组
时间：2006年3月
恒基房地产顾问
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苏州恒基房地产投资顾问有限公司 地址： 学士街25号胥门大厦403 电话： 65108808 传真： 65108838
目 录
CONTENTS
简 介
◎盛泽概况
◎项目简介
经营战略
◎文化理念
◎经营定位
◎经营规划
◎营运模式
招商方案
◎招商理念
◎招商原则
◎招商范围
◎招商对象
◎招商方式
◎招商政策
◎招商须知
◎招商周期
品牌规划
◎媒体推广
◎工作流程
◎组织构成
◎招商量分析
◎实施计划
◎注意事项
结束语
□简介部分 一、盛泽概况 盛泽位于富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海、西濒太湖、北依苏州、南接浙江。地理位置非常优越。227省道、苏嘉杭高速公路和京杭大运河穿境而过，与318、312国道和沪宁、沪杭高速公路相衔接，交通十分便捷。 盛泽地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充沛，宜稻麦、桑蚕，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。 盛泽镇总面积150平方公里，其中镇建成区面积25平方公里；常住人口约25万人，其中在册人口12.8万人,外来经商、务工人员约12万人。全镇辖35个行政村、3个场队、11个社区。 
盛泽自建镇以来，丝绸业始终是经济的支柱，早在明清时期就有“日出万匹，衣被天下”的美誉。为与苏州、杭州、湖州齐名的全国四大“著名绸都”。同时由于临近浙江杭嘉湖地区，与浙江经济联系密切，其全镇的经济中心职能相对明显，依靠自身工业经济的带动下，自力更生，艰苦创业，以二产发展带动三产有效需求的产生，逐步壮大，现镇场已完全超出吴江与浙江的行政界限，具有很大的发展潜能，其城区经济的加速发展指日可待，其作为吴江镇经济中心的地位将会更加坚定和突出。 在未来的发展中，盛泽将致力于城镇服务生产与生活功能的提升上，尤其在城镇形象方面，充分认识到城镇形象和城镇生态环境已成为未来城镇竞争力的重要组成部分，彻底改变现在这种以环境效益换取经济效益的影响可持续发展的观念和做法，通过设立集中、具有分工协作的工业小区，并逐步对城区的污染企业搬迁，配套基础设施，改善城区的环境质量，营造经济发达、环境宜人的现代化城镇的形象。 其产业发展的基本思路是：第一产业以发展优质蔬菜、副食品，成为上海等大城镇后勤基地；第二产业以纺织丝绸业为主，用高新技术改造传统生产模式，促使产业升级；发展无污染、低污染的服装等行业，大力发展装饰和产业所需纤维材料，紧跟世界市场发展趋势。使之成为以丝绸为主，产品齐全、结构合理，产销合一的国内外面料中心，并逐步引进纺织品配套的高科技行业，构筑现代化的产业体系；第三产业以进一步完善、增强东方丝绸市场核心地位，扩大交易量，使之成为具有区域影响力和号召力的交易中心。 2003年全镇国内生产总值64亿元，财政收入7.51亿元，在全国百强乡镇评比中名列前茅。
二、项目简介 1、地理位置： 东盛步行街位于盛泽东方丝绸市场十字河西侧，（项目位置图如下） 
盛泽位于富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海、西濒太湖、北依苏州、南接浙江。地理位置非常优越。227省道、苏嘉杭高速公路和京杭大运河穿境而过，与318、312国道和沪宁、沪杭高速公路相衔接，交通十分便捷 2、商业氛围： 项目所在盛泽中心城路段，形成生产、加工、纺织、印染、贸易等商业区。镇区已有盛泽东方丝绸市场、中国国际纺织城、盛泽纺机市场。 3、商场规模： 商业建筑面积：26592.2平方米； 建筑面积：近10万平方米 总投资：5亿多人民币 层高：5层带底下一层 4、项目配套设施： 全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。
□经营战略部分
一、文化理念
城市名片·商业革命
二、经营定位
1、项目业态定位：绸都黄金路，盛泽第一街
2、消费者定位
经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：
·主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城镇品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。
·次群体：城镇及乡村居民，城镇职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。
3、功能定位
·集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心；
4、商业规划组成
·主题精品百货；·大型现代化生鲜超市；·便利食品日化超级超市；
·西餐、小吃店；·特色专营店；·主题卖场。
5、经营理念定位
打造盛泽地区首个“一站式”购物休闲中心。
6、商品定位
走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。
7、经营方针
商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。
8、品牌定位
·盛泽第一街
·盛泽“一站式” 休闲购物中心。
三、经营规划
1、一层功能划分
特色专营店
（首选麦当劳、屈臣氏等品牌店进驻，否则进行黄金珠宝、化妆品等品类的招商）
2、二层功能划分：（都镇流行馆）（主经营男女品牌服饰）
·时尚女装区 如：时尚装 淑女装 青春装 休闲装等；
·绅士男装区 如：正装、休闲、裤区、夹克、衬衫、内衣等；
·运动休闲区 如：运动装、休闲装、皮装、帽子、饰品、服装裁剪设计等；
·伊人风采区 如：珠宝 首饰 化妆品 女子饰品、女子生活馆等；
3、三层功能划分：（精品人生馆）
·个性时尚区 如：男女鞋 皮具箱包 钟表 工艺品、眼镜、礼品等；
·精品针织区 如：内衣、针织、毛织、羊毛衫、布料、美容化妆等；
4、四层功能划分：（时尚生活馆）
经营品类如：大小家电；数码通讯；儿童娱乐；健身器材；特色美食；家居饰品；床上用品；装饰布艺；图书音像；办公用品；咖啡厅等。
四、营运模式
营运总原则：因本项目是产权式商铺经营模式，即实行所有权和经营权分离，投资者获得其产权和收益权，商铺的经营权交由专业的经营管理公司统一经营，统一管理。经营管理公司再整合各大品牌商业，保证经营的成功。
具体分述如下：
1、统一招商管理
商铺统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营；
2、统一营销推广
步行街部分商铺由经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；
3、统一营业管理
步行街部分所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；
4、统一服务监督
步行街所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等；
5、统一物业管理
步行街所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；
6、统一形象管理
步行街经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理；
7、统一收银结算
步行街部分所有经营户要求进行统一收银，统一银行结算。
8、统一证照税务
步行街由商场统一办理经营执照和统一核算收取相关经营费用；
9、统一培训考核
步行街部分所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训学习，进行定期考核，确保商场的营销力和服务质量。
□招商方案部分
一、招商理念
1、走出去 请进来
盛泽虽说是一个经济大镇，但毕竟不是国际化的大都市，需要我们通过各种渠道大力的宣传东盛步行街，让不知道的本项目的投资商知道并感兴趣，最后投资东盛步行街；作为开发商要为投资客户制定一系列的优惠措施，吸引他们到盛泽来投资。
2、合作双赢 共同发展
一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通，命运相连，风险共担，合作双赢 ，共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们招商的工作理念。
1.根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担不是由商场一肩挑，而是分散到各经营主体，共同承担。
2.以适应市场为先导，满足需求为中心，根据盛泽市场和商圈竞争状况，结合东盛步行街的总体定位，进行各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在突出品牌化、前卫化、个性化。
3.培育市场，营造东盛步行街的良好商誉，树立东盛步行街形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升东盛步行街的知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。
二 、招商原则 坚持多品种、不交叉、不重复
坚持质优价廉
.坚持以“固本吸远、远交近攻”
作为招商工作的指导方法和今后盛泽商业的方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、坚持品牌经营、坚持商品的连带性坚持多品种、不交叉、不重复，坚持质优价廉、坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求。 1.招商朋友化的原则 通过各种朋友网络关系渠道引进代理商、经销商及其它经营业主， 2.坚持品牌经营的原则 旨在突出东盛步行街的经营特色，以国内知名品牌及盛泽市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌中价位带适宜的品种，盛泽还未有过的新型换代商品及在盛泽有良好的消费基础的传统品牌等。 3.坚持商品的连带性的原则 招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。 4.坚持多品种、不交叉、不重复的原则 为满足不同类型消费者的多种需求，