【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    【雅居乐西区商业项目】
    市场可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    1．前言              9
    1.1  项目背景概述              9
    1.2  本案研究的主题              11
    1.3  工作准备的重点              13
    1.4  市场数据的来源              14
    1.5  市场信息分析方法              15
    1.6  工作组织方式              16
    2．中山商业背景与现状              17
    2.1  中山商业概述              17
    2.2  商业发展阶段              20
    2.3  商业布局状况              23
    2.4  商业形态特征              25
    2.5  商业消费人群              28
    2.6  商业发展态势              30
    3．中山商业需求分析              33
    3.1  中山人口发展概况              33
    3.2  产业结构与人口发展              36
    3.3  产业发展与消费力              40
    3.4  消费人群层次分析              43
    3.5  区域人群消费结构              47
    3.6  消费现状与特征调查              50
    3.7  消费需求变化归纳分析              57
    3.8  消费需求态势研判              58
    4．中山市商业板块分析              61
    4.1  中山商业板块概况              61
    4.2  商业板块成因分析              63
    4.3  大信商业板块解构              67
    4.4  京华商业板块解构              70
    4.5  假日商业板块解构              73
    4.6  中恳商业板块解构              75
    4.7  富华商业板块解构              78
    4.8  商业板块综合分析              81
    5．典型商业项目调查              83
    5.1  调查样本选择及依据              83
    5.2  调查的目及工作开展              84
    5.3  综合商业典型项目调查分析              85
    5.4  街区型典型项目调查              91
    5.5  专业性典型项目调查              96
    5.6  典型项目综合分析              97
    5.7  典型项目租金分析              99
    5.8  典型项目成败分析              101
    6．中山商业地产发展分析              104
    6.1  中山商业地产发展概述              104
    6.2  历年商业物业供求分析              106
    6.3  历年商业施工竣工面积              107
    6.4  历年商业销售面积              108
    6.5  历年商业空置面积              109
    6.6  历年商业物业租售价格              110
    6.7  中山商业地产发展影响因素              111
    6.8  中山商业地产发展态势              114
    7．中山西区商业分析              116
    7.1  西区商业发展概况              116
    7.2  西区商业格局解构              118
    7.3  西区交通对商业的影响              122
    7.4  西区商业业态特征              124
    7.5  西区商业需求分析              126
    7.6  西区商业经营状态              130
    7.7  西区消费诉求研判              131
    7.8  消费诉求对商业的影响研判              133
    8．西区商业消费市场调查              135
    8.1  西区人口概况              135
    8.2  西区人口规模与结构              136
    8.3  产业结构对人口发展的影响              138
    8.4  区域融合对人口发展的影响              140
    8.5  西区商业消费人群结构              141
    8.6  西区消费人群特征              143
    8.7  西区商业需求诉求调查              144
    8.8  西区商业市场机会与风险              148
    9．西区商业地产市场调查分析              150
    9.1  西区商业地产发展概况              150
    9.2  西区商业物业开发状况              152
    9.3  西区商业物业租售状况              153
    9.4  西区商业物业特征分析              154
    9.5  西区商业地产运作分析              156
    9.6  西区典型商业项目调查              158
    9.7  西区商业地产发展态势研判              163
    9.8  西区商业地产机遇与风险              166
    10．本项目地块调查分析              170
    10.1  地块背景分析              170
    10.2  地块周边环境现状              171
    10.3  地块交通状况分析              172
    10.4  地块周边人居状况              174
    10.5  地块周边商业状况              176
    10.6  地块区位未来发展研判              178
    10.7  地块SWOT分析              179
    10.8  地块价值提升与风险规避              183
    11．特定物业市场研究              186
    11.1  写字楼市场调查分析              186
    11.2  写字楼市场适宜性研判              189
    11.3  酒店市场调查分析              193
    11.4  酒店市场适宜性研判              198
    11.5  公寓产品市场调查分析              200
    11.6  公寓产品市场适宜性研判              203
    11.7  特定产品市场机会研判              204
    11.8  特点产品市场风险研判              206
    12．市场竞争研判              208
    12.1  中山商业竞争状况              208
    12.2  项目面临的竞争研判              210
    12.3  主要竞争项目分析              212
    12.4  竞争项目对比分析              215
    12.5  竞争对本项目的影响              218
    13．市场研究结论              220
    13.1  宏观市场机会归纳              220
    13.2  宏观市场风险归纳              222
    13.3  区域市场机会归纳              224
    13.4  区域市场风险归纳              226
    13.5  地块市场适宜性归纳              227
    13.6  项目需求容量评估              231
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1．前言

1.1  项目背景概述

    （1）地块要点概述
    


     
     
     
     
     
     
    如上图所示：本项目地块西区与沙溪之间，紧邻石歧区，目前周边人居氛围尚不成熟。
    地块周边交通发达，博爱路、富华道、翠景大道、105国道形成“两横两纵”的路网，而且，除翠景大道，其他三条道路均为目前中山城区以及城区与镇区之间最为重要的沟通干道，而翠景大道未来与南环贯通后，也将成为中山城区与西北区域（沙朗、东升、小榄等）沟通的主要道路。
    尽管目前地块周边人居氛围不成熟，但目前可见的世纪新城、中信左岸、蓝波湾、新龙瑞小商品批发市场、康桥花地、金逸豪庭等项目开发，沙溪与城区（西区）之间的融合已经初具成果，除此之外，整个博爱一路两边的土地都已经被其他发展商纳入囊中，整个开发规模将近3500亩，非常庞大的新城市中心即将形成，对本项目发展带来难得的机遇。
     
    （2）地块研判背景
    

如右图所示：需要进行研判的地块位于雅居乐808亩用地之内，总面积约为89亩，地块南北狭长，东面与翠景大道接壤，。
    地块的发展方向已经有了基本的设想：综合型商业＋其他特定的物业产品（如：酒店、公寓、写字楼等），商业面积超过10万平方米。
     

1.2  本案研究的主题

    （1）本案研究的主要课题
    《[雅居乐西区商业项目]市场可行性研究报告》主要对项目地块所处的市场环境进行研究，由于本项目地块发展方向基本确定，因此，本案的重点将旨在对基本定位进行研判与求证，因此，本案的重点研究课题——本项目商业机会与风险、市场容量、需求特征，以及本项目所涉及的其他物业产品的市场机会与风险。

• 本项目商业研判

    1      从宏观角度了解中山城区商业的特征、规模、分布、形态以及发展态势——研判本项目所处的宏观市场环境的机会与风险；
    2      从项目所在的区域人口规模、人口结构、消费力、消费习惯、区域对外的沟通能力来研判本项目在所在区域市场的机会与风险；
    3      研究项目的地块，包括交通状况、周边人居状况、人居发展状况、配套状况、城市化发展趋势等来研判