滨海国际新干线       市场营销报告
     
     
     
     
     
     
     
    2008.03.26
     
     
     
    目   录
    第一篇 天津整体发展              3
    1、天津经济发展              3
    1.1政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境              3
    1.2天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大              4
    1.3城镇居民人均收入增长趋势，住宅市场有效需求不断增加              5
    2、天津房产市场市场—逐步走向规范、市场健康发展              6
    2.1 土地市场              6
    2.2 住宅市场分析              10
    2.3 08年天津房产预测              11
    第二篇 东丽区域房产发展概况              14
    1东丽区发展概况              14
    1.1人口及行政区划              14
    1.2 东丽区区域属性              14
    1.3东丽区交通网              15
    1.4 东丽区经济发展水平              16
    1.4东丽房产发展契机              16
    2 东丽区房地产市场概述              16
    2.1 东丽区一级房地产市场              16
    2.2东丽区商品房成交分析              17
    3东丽商业市场分布及发展趋势              18
    3.1 东丽区商业市场分布              18
    3.2 区域商业现状              18
    3.3 区域未来商业发展趋势              19
    3.4 区域市场总结分析              20
    4 未来东丽发展趋势              20
    5 区域内板块发展              21
    5.1 华明镇              21
    5.2 空港板块              22
    5.2东丽湖板块              24
    5.3 津塘公路沿线              27
    第三篇 津塘沿线区域房产产品分析              30
    1 津塘公路沿线在售项目分析              30
    1.1 产品分析—项目开发指标类比              30
    1.2 产品分析—产品设计指标类比              31
    1.3 产品分析—项目销售指标类比              32
    1.4 产品分析—在售楼盘客源类比分析              33
    1.5 产品分析—竞争楼盘优劣式分析              34
    1.6产品分析—在售楼盘卖点类比分析              35
    1.7产品分析—在售楼盘结论分析              35
    第四篇 项目定位与营销理念              38
    1 项目SWOT分析              38
    1.1 项目优势              38
    1.2项目劣势              40
    1.3项目机会              41
    1.4 项目威胁              41
    2 项目营销思路              41
    3项目定位              43
    3.1 项目整体定位              43
    3.2项目目标客户群体              43
    
     
     
     

第一篇 天津整体发展

1、天津经济发展

1.1政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境

    随着滨海新区的开发开放纳入国家十一五计划环渤海经济圈的核心城市天津已经成为中国新经济增长的领军城市，天津的经济得到了飞速的发展。2007年1-9月天津完成GDP3601亿元，同比增长14.8%，从全年来看，2006年天津市完成GDP4359.15亿元，同比增幅达到17.89%，与北京、上海和重庆历年GDP比较图可以看出，天津虽然在GDP总量上保持排名第三的地位，但03年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。
    政策的倾斜为天津提供了良好的发展环境，空客A320总装线落户天津滨海新区；2007年9月6日国务院正式批复天津市滨海新区成为我国新一代运载火箭基本型工程研制基地；2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在新加坡签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，中新生态城正式选址天津滨海新区等一系列利好消息，滨海新区的发展将迎来更大的机遇。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     

1.2天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大

     
     
    


     
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    随着天津城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。从2006年人口分布来，市内六区人口占主导地位，比重达到40.59%。未来天津城区人口将大幅增加。
    
    随着天津市经济发展和现代化水平的提高，近年来天津市外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势，天津常住人口已经突破千万，并持续增长。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求；根据2005-2020年天津的城市规划，到2020年天津城市化水平将达到90%，不断增加的需求为房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。

1.3城镇居民人均收入增长趋势，住宅市场有效需求不断增加

     
    
    03年以来，人均可支配收入进入高速增长期，2006年居民人均可支配收入为14283元，同比涨幅达到13%。03年以来天津经济的快速增长已有目共睹，居民生活水平不断提高，人均可支配收入持续快速增加，2006年达到14283元，居民人均可支配收入的大幅增加为住宅市场持续稳定发展提供了有利条件。

2、天津房产市场市场—逐步走向规范、市场健康发展

    2007年天津房地产市场保持着快速发展的态势。国家大力发展滨海新区，建立北方经济中心；政策及金融各方面优惠继续实施；为天津发展营造了一良好的宏观环境；另一方面，“招、拍、挂”等土地出让方式的深入执行，使天津的土地市场逐步走向了正规化与市场化；大量外地开发商如保利、恒大、绿地等都纷纷入津投资，为天津房地产市场发展提供雄厚的资金基础。
    06-07年国家在宏观层面上多次出台调控政策规范房地产市场，但天津市场保持着健康稳定的发展趋势， 2007年天津市商品住宅的成交面积达9388048平方米，环比2006年增长10%，住宅成交均价达6030元/平方米，环比2006年增长28%。

2.1 土地市场

    2.1.1 2007年土地市场—未来两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供应将集中放量
    2007年天津共公开出让成交地块185宗，成交面积总计为1614.5万平方米，总成交金额为357.8亿元。地块数同比增长了278%，成交面积同比增长了361%，成交金额同比增长265%。足以可见天津整体开发力度比较大，城市建设开发的幅度在快步提升。
    2005-2007年土地成交对比

     
    
    07年土地出让市场之所以能在各个方面产生质的飞跃，其原因主要有：
    ?      国家政策的倾斜。天津滨海新区的建设已经成为国家经济发展的重要组成部分，也同时成为天津经济发展的另一个增长极。
    ?      随着土地“招拍挂”的制度深入实施，尤其工业用地也逐步实施“招拍挂”，天津的土地市场已经进入了市场竞争模式。
    ?      开发商对天津未来的预期。天津作为环渤海经济圈的中心，而滨海新区已经成为中心核，各个开发商尤其是一些外地开发商纷纷看好天津，引起了新一轮的房地产开发热。
    ?      从区域划分

    
    从区域分布图上分析，2007年在天津市成交185宗地块中，非市内六区占94.83%。其中，环城四区、滨海新区和远郊五区县分别成交52、28和87宗，土地成交面积分别为712.0、207.8和611.3万平方米，分别占当年全市土地成交面积的44.1%、12.87%和37.86%，且成交价格屡创新高。环城、滨海、远郊区县土地市场逐渐形成一种“农村包围城市”的新格局。政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场，近郊四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量，成为天津普通住宅市场的热点区域。其中东丽区成交22宗，土地面积225.8万平米，规划建筑面积266万平方米，存在巨大机遇。