2010年深圳房地产小户型（公寓）调查报告
    目录
    前言
    一、深圳2010年小户型（公寓）概况
    二、深圳小户型（公寓）销售现状表
    2.1深圳市各区小户型（公寓）供应百分比
    2.2深圳市各区小户型（公寓）供应套数表
    2.3深圳市各区小户型（公寓）供应面积表
    三、深圳小户型（公寓）营销分析
    3.1 营销特征1：带精装修出售成主流
    3.2 营销特征2：高性价比楼盘最热销
    3.3 营销特征3：地段很重要
    3.4 营销特征4：开盘火热，持续期不力
    3.5 营销特征5：新政下的“优惠”开盘增加
    四、深圳小户型（公寓）对比分析
    A地段比较
    4.1  城市中心楼盘并不多见
    4.2  南山中心：田厦?翡翠明珠
    4.3  前海中心：丽湾国际公寓
    B规模比较
    4.4  各楼盘占面与建面比较
    4.5  小市规模
    4.6  各楼盘规模比较表
    C配套比较
    4.7  交通配套比较：地铁楼盘7个
    4.8  学校配套比较：临近学校楼盘11个
    4.9  自身配套比较：综合体公寓配套最丰富
    4.11  其它市政配套比较：
    4.10  物管比较：
    D建筑比较
    4.12  建筑风格比较
    4.13  设计公司比较
    4.14  建筑设计趋势
    E、产品比较
    4.15 户型面积
    4.16 赠送面积
    4.17 使用率分析
    4.18 用材用料
    4.19 自住、投资价值
    F、企业实力比较
    G、性价比比较
    4.20 目前售价分析
    4.21 未来发展潜力
    4.22 客户构成与分析
    五、特别楼盘介绍：大运城邦精装酒店公寓
        前言
        4.14新政之后，政府通过“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，对房地产市场进行宏观调控。新政要求，“对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。
        差别化的住房信贷政策，导致深圳市场楼市出现大户、小户截然不同的景象。大户型项目普遍遇冷，多个大户型项目不得不延迟开盘；由于豪宅多为大户型，而且面向的主要是二次、三次甚至多次置业者，总价高、贷款难，导致销售也出现困难，在新政之后，很多豪宅项目就已经很难销售。
        与大户型不同的是，小户型产品面向的是首次置业者，一般来说，单价相对于定位为豪宅的大户型项目更低，总价更是远低于大户型项目。在刚性需求的推动下，售价合理、适宜自住的小户型项目的将保持稳定。在大户遇冷之际，对于性价比高、适宜自住的小户型产品来说，这或许是一个难得的机遇。因此，美亨投资对本年度在售与即将入市的小户（公寓）项目进行调查，以让网友对当前的深圳小户（公寓）市场有一个相对比较全面的了解。
        一、深圳2010年小户型（公寓）概况
        全市共有4个小户型（公寓）项目正在热销，分别是：罗湖的金翠园，南山的丽湾国际公寓、侨城馨苑，宝安的天健时尚空间；此外，全市共有9个小户型（公寓）楼盘将要推出。分别是：福田的和黄都会轩，罗湖的凤凰广场，南山的田厦翡翠明珠、东方银座、向南瑞峰、宝安的花样年花郡、天下华府、财富港，盐田的八十步海寓。 
    三、深圳2010年小户型（公寓）营销分析
        3.1  营销特征1：带精装修出售成主流，例如近期热销侨城馨苑，天健时尚空间，丽湾公寓、金翠园全部带精装修出售；
        3.2  营销特征2：只有高性价比楼盘最热销，侨城馨苑以1.8万起/㎡的价格开盘当天就热销数十套，8楼以下单位更是在当天下午4点前就售罄；丽湾国际公寓是新政发布后首个降价销售楼盘，/㎡1.6万的均价使得开盘当天600多户置业者冒雨抢购；
        3.3  营销特征3：只有地段型楼盘最畅销，例如华侨城地段的侨城馨苑，南山前海路的丽湾国际公寓，宝安中心市的天健时尚空间，都是处于各自区域的内的核心位置，交通便利，生活配套完善；

    3.4  营销特征4：开盘火热 持续期不力

    3.5  营销特征5：新政下的“优惠”开盘增加，开发商开始面对残酷的现实，开盘定价谨慎，例如侨城馨苑，开盘当天9.8折优惠，一次性付款9.3折，丽湾国际公寓开盘价格直降5000块，天健时尚空间按揭98折优惠，金翠园春交会期间推出部分特价房，现仍在销售；新政下各大企业推盘谨慎，定价低于市场预期，例如侨城馨苑以1.8万/㎡起的价格，远远低于之前预计的3万/㎡价格。

    四、深圳2010年小户型（公寓）对比分析
       A.地段比较
       4.1  城市中心楼盘并不多见
   4.2  南山中心：田厦.翡翠明珠
   4.3  前海中心：丽湾国际公寓
 
    B、规模比较

4.4  各楼盘占面与建面比较
4.5  小市规模
4.6 各楼盘规模比较表
    
     
    
C配套比较

4.7  交通配套比较：地铁楼盘7个
4.8 学校配套比较：临近学校楼盘11个
4.9  自身配套比较：综合体公寓配套最丰富，都会轩、田厦翡翠明珠、财富港
4.10  物管比较
4.11  其它市政配套比较
    
     
    D建筑比较

4.12  建筑风格比较：精装公寓小户型为主
4.13  设计公司比较
4.14 建筑设计趋势
     
    E产品比较

4.15 户型面积
4.16 赠送面积
4.17 使用率分析
4.18 用材用料
4.19 自住、投资价值
    
     
    
    G性价比比较

4.20 目前售价分析
4.21  未来发展潜力
4.22 客户构成与分析
    
     
    五、特别分析：大运城邦精装酒店公寓

    5月1日，益田集团推出了1栋精装联邦公寓，所有装修由益田威斯汀酒店原班人马打造，对于这中小户型单位来说，装修档次很高。