“Living hangzhou ,Living Mall”
    暨杭州社区商业发展专题及“滨江月明路地块”项目可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    发 展 商：  杭州锦诚置业有限公司
                评估单位：  杭州运诚营销策划有限公司
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目   录
    第一篇   杭州市社区商业现状研究
    一、杭州市主城区社区商业格局
    二、目前杭州社区商业存在的问题
    三、杭州商业发展的趋势
    三、社区商业典型性案例研究
    第二篇   解决杭州社区商业弊端的合理方案—Living Mall
    一、Living Mall的概念
    二、Living Mall社区商业出现的市场背景
    三、Living Mall的主要特色及优劣势分析
    四、国内成功Living Mall案例
    五、如何推广Living Mall社区商业新模式
    第三篇：Living Mall来到杭州如何本土化
    一、杭州市消费者购物习惯研究
    二、Living Mall在杭州的定位
    三、Living Mall对杭州市场的积聚效应及未来发展前景分析
    四、锦成置业未来品牌发展思路探索
    第四篇“滨江月明路地块”Living Mall可行性研究
    一、滨江区整体规划分析
    二、滨江区政府板块深入研究
    三、项目地块基本情况分析
    四、项目地块Living Mall发展的支撑点
    第五篇“滨江月明路地块”项目Living Mall定位
    一、市场定位
    二、档次定位
    三、产品定位
    四、商业部分产品设计及业态定位
    五、项目辐射区域
    六、酒店式公寓定位
    七、项目主要竞争对手
    八、区域内成交地块参考
    第六篇“滨江月明路地块”项目Living Mall经济效益预测
    一、操盘思路分析（主要是资金链部分的操作思路）
    二、财务成本预测……………………………………………………………..
     
     
    第一篇    杭州市社区商业现状研究
    一、杭州商业发展综述
    1、杭州商业发展历史
    1)      大商场时代
    上个世纪80年代末和90年代初期，杭州新出现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场，商业开始逐步繁荣。当时，解百、百大、杭州大厦、供销大厦等“十大商场”排名深入人心。但那时的商业网点，基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。
    2）专业市场时代
        进入20世纪90年代，专业市场兴起，各种工业消费品、小商品市场达到300多个，对商场形成不小的冲击；消费者对商品的需求迅速膨胀后，又迅速分化，大家不再满足于千店一面的商场格局，各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者。
    3）超市时代
    到90年代中后期，新型商业业态——超市开始起步，金龙集团以3家门店首开杭城超市先河。在随后的几年内，连锁超市发展迅速，各种超市、便民店门店总数达到1600家。与此同时，千店一面的大商场进入萧条期。1998年被戏称为“商场倒闭年”。曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白天鹅超市。此后，金龙商厦、南元百货、华侨、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场相继“隐退江湖”。当年的“十大商场”，至今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。
    4）大卖场时代
        上世纪末本世纪初，原先的“十大商场”隐退江湖之后，在大百货商场的资源迅速向少数几家大卖场集聚。银泰百货开业前后，杭州大厦购物中心购并了新天龙，解百开出了新世纪商厦，杭州百货大楼新造了南楼，城东引进了国外的麦德龙仓储式商场，城西开出了西城广场……这些大商场的一系列扩张行为和新型大卖场的出现，标志着一个大卖场时代的到来。
     
    2、杭州商业业态发展状况
    目前杭州成功商业业态
    1）带品牌管理的大型百货
        杭州的大型百货经营的比较成功的当数杭州大厦、银泰百货。这些百货商厦有一些共同特点：规模大，面积都超过2.5万平方米，达到效益规模以上，从而可以形成产品多样化，供应齐全的品种吸引顾客。而定位比较准确也起到了一定的作用，如银泰百货的定位以中档消费能力的顾客，杭州大厦以高档消费群为目标。
    2）餐饮娱乐业
    杭州的食文化相当成熟，有自己的杭帮菜系，同时杭州人也很能接受其它类型的食物。在杭州最出名的餐饮娱乐聚集地就是南山路了，南山路休闲街于2002年国庆期间正式开街，现在聚集了咖啡、酒吧、茶楼、画廊、餐饮、娱乐六大行业，各行业功能在互动中达到共荣。
    3）服装批发
    杭州有众多的专业市场，其中四季青服装批发市场和龙翔服饰城是做的最成功的两个。四季青服装批发市场作为杭派女装的基地，因“品种多、款式新、质量好、价格廉”的特色，成为大江南北服装交流的重要集散地。而龙翔服饰城是一家大规模、高档次的服装市场，汇集了国内众多的知名服装品牌，营业面积超过20000多平方米。
    4）龙井茶文化村
    西湖龙井是杭州的特产，也是杭州旅游业的拳头产品。梅家坞龙井茶的种植面积有一千多亩，是目前西湖区最大的龙井茶区。“梅坞龙井”与“狮峰龙井”、“西湖龙井”一道，并称为龙井茶叶的正品，其中以清明节前采制的龙井为极品。梅家坞茶叶年产量7万多公斤，占整个西湖区产量的60%以上，实现年销售额7000多万元，而由此带来的赏茶、购茶、品茶、旅游等边际效应使得梅家坞茶文化村落的影响力越来越大，成为杭州又一休闲消费的高雅区。
     
    中档水平业态
    1）大型连锁超市
        杭州目前已经拥有好又多、家乐福、易初莲花、好又多等众多的大型超市。其中家乐福杭州店的地址在延安南路的涌金广场地下一层。营业面积6600平方米，是家乐福在中国的第40家门店。这家店的开张，使得吴山广场附近聚集了相当的人气。因此可以说，这些大型超市，由于价廉物美，货物品种又多，深受顾客欢迎。 
    2）专卖店
    专卖店在杭州数量不多，但极有特色，比如在延安路段就集中了众多的中档服饰，而手表，珠宝等也在市中心占有一席之地。而目前，很多专卖店还是集中在百货商厦内，成为店中店。
    3) 电脑及高新产业市场
        杭州颐高数码广场（原名杭州高新科技广场）是杭州高新电脑城的二期工程，1999年建设，并于2000年3月30日开业，2001年4月杭州高新科技广场正式更名为杭州颐高数码广场。
     
    经营状况较差或已经退出市场的业态
    1）欠缺特色的旅游市场
        杭州是个旅游城市，但是现有旅游市场数量不多，而且特色不明显。缺少旅游公司的支持因而缺乏人气，如信义坊。
    2）缺乏统一经营的新场
    在杭州的中心区域，有一些商场如涌金广场，耀江广厦，清波商场，西湖时代广场，不是经营不善，就是勉强维持微利。一个主要原因就是缺乏统一经营或经营管理水平不高，如早几年前的涌金广场，经营户主要有3种类型：一是业主兼经营户；二是业主自己招的经营户；三是经营管理公司受业主委托招的经营户。这样就造成了经营管理公司很难进行统一管理，统一经营的局面。虽然经过商场重新洗牌、重新招商，已于今年年初重新开业，但从目前的经营情况看，并不是很理想。
    3）中型百货
    中型百货一般指经营面积在1万平方米左右的商业企业。杭州原先拥有众多中型百货，如庆春路百货市场，工联，杭州第二百货等，但到了2003年，最后的两家：杭州国大和景福百货也先后停业。景福百货虽然又再开业，但仅能停留在社区百货的定位之上，做该区的独家生意，抗风险能力很弱。国大和景福在2002年全年的销售额都在1亿元左右，仅相当于银泰百货与杭大的十分之一，毛利率都只有8%-9%，与银泰或杭大至少相差3-4个百分点。
     
     
     
    3、杭州零售业基本情况
    杭州市居民日常消费逐年增长明显，今年以来，我市消费品市场延续了2007年良好的发展态势，呈现稳中有升。一季度全市实现社会消费品零售总额376.41亿元，比上年同期增长19.7％，增幅比上年同期提高4.6个百分点。 
      分城乡看，城市实现社会消费品零售额347.99亿元，同比增长19.7％，占社会消费品零售总额的比重为92.4％；县及县以下市场实现消费品零售额28.42亿元，同比增长19.7％，占社会消费品零售总额的比重为7.6％。 
    分行业看，批发和零售贸易业实现零售额335.34亿元，同比增长19.4％，占社会消费品零售总额的比重为89.1％；住宿和餐饮业实现零售额40.02亿元，同比增长22.5％，占社会消费品零售 
    总额的比重为10.6％，其他行业实现零售额1.05亿元，同比增长10.3％，仅占社会消费品零售总额的0.3％。  
分区域看，在社会消费品零售总额增长速度方面，市区增长速度为19.6％，其中：萧山为15.4％，余杭为17.8％；五县(市)中，桐庐县为21.9％；富阳市为21.3％；临安市为21.1％；建德市为19.0％和淳安县为17.3％。 
    分商品类别看，据对限额以上批发和零售企业统计显示：吃的商品零售额25.98亿元，同比增长22.1％，增幅同比提高9.6个百分点;穿的商品零售额21.65亿元，增长23.8％，增幅提高4.4个百分点;用的商品零售额155.26亿元，增长12.8％，增幅回落6.6个百分点。
    （资料来源：杭州统计信息网）
    4、主要商圈分析
    目前，杭州市区（不包括萧山、余杭）已形成武林商圈、新湖滨商圈、城站商圈、吴山商圈、黄龙商圈等多个商业区各具特色、全面开花的局面。
    


    以社区商业为主，凭借雄厚的商业氛围和旺盛人气向成熟商圈靠拢。
    位于两大商圈中间，杰尼亚等国际知名品牌的落户，加上国际名品街的构造，奠定了该商圈特殊的商业地位。
    杭州最老牌的商圈，云集了银泰、杭州大厦、连卡佛等购物商厦，是杭州目前唯一市场成熟的大型综合商圈。
    该商圈的商铺以经营酒吧、餐饮业为主，高收入者的聚集地成就了商圈的高消费能力，也是该商圈发展的主要支撑力量。
    拥有天然的商业优势却没有出现预期中的火爆，涌金广场、清波商厦等商业楼的相继使用，有望带动整个吴山商圈的全面兴旺。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    武林商圈
    

作为人流、物流、资金流最为通达的老牌商圈，武林广场一块弹丸之地聚集了杭州大厦、银泰百货、连卡佛、百大等大型商业购物商厦以及近2年被确认为“时尚女装街”的武林路，商圈辐射能力强，是杭州目前最为繁华的商业核心地段，也是杭州目前唯一市场成熟的大型综合商圈。面对日益严峻的商业竞争，武林商圈期待在新的一轮洗牌之后，继续巩固自己在杭城商业格局中的核心地位。下城区的“一主三副”的整体指导规划中，明确指出将依据武林商圈的高起点，全力向杭州中央商务区过渡。其中，百井坊街道将会被改造成