Pheromone International Plaze Integrated Marketing Report
福乐门国际广场项目
整合营销报告
二零零九年十一月
前 言
进入2009年下半年，合肥房价呈飞速上升期，
为了控制房价快速上升国家将会出台什么宏观政策，谁都难以准确预料；
合肥楼市2010年走势如何，专家心理也没底……
而汇福置业12万平米福乐门国际广场项目将在年底面市，
这要求我们必须以发展的眼光看待市场，
力求对项目整合营销，实现开发最终目的。
思考过程
第一部分
市场营销环境分析
第二部分
项目定位
第三部分
项目推广策略
第四部分
项目销售策略与执行
第一部分
市场营销环境分析
一、经济环境分析
1-9月份全市经济形势分析
9月份，恰逢喜迎祖国60华诞之际，在市委、市政府坚强领导和科学调度下，全市主要经济指标增速继续加快，恢复性增长趋势愈加明朗，规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售额等三项指标创历史新高。前三季度，克服国际金融危机不利影响，全市经济运行逐季回升，总体保持平稳较快发展的良好势头，地方财政收入等指标增幅居中部省会前列，为全年目标任务的实现奠定了坚实的基础。
（一）、经济运行特点
（1）农业生产保持稳定，秋季作物丰收在望
前三季度，我市虽经历年初短暂干旱、霜冻和夏季风灾影响，但总体天气情况较好，没有出现大的灾害性气候，目前在地秋季作物长势良好，农业生产形势稳定。
1、夏粮作物喜获丰收。据夏收作物报表显示，全市小麦播种面积5.3万公顷，同比增长1.9%，总产量27.7万吨，增长2.1%。小麦单产在去年丰收的情况下，今年再提高1.9%。油菜籽播种面积12.1万公顷，增长13.3%，总产量26.9万吨，增长8.9%。蔬菜播种面积3.6万公顷，总产量70.0万吨，分别增长2.8%和5.0%。
2、秋季作物长势良好。初步统计，全市秋粮播种面积21.9万公顷，同比下降1.1%。其中，玉米和薯类播种面积分别为1.1万公顷和0.4万公顷，扩大5.4%和4.5%；稻谷和豆类播种面积略有减少，分别为19.2万公顷和0.8万公顷，减少1.5%和6.5%。目前秋粮长势良好，水稻有望丰收。
3、畜牧业健康平稳发展。前三季度，全市肉类总产量27.5万吨，同比增长7.6%。其中，出栏肉猪154.5万头，增长7.1%，猪肉产量13.1万吨，增长6.4%；出栏家禽8526.81万只，增长10.5%，禽肉产量13.9万吨，增长10.5%。此外，禽蛋产量8.6万吨，增长4.6%；牛奶产量3.8万吨，增长35.2%；水产品产量8.6万吨，增长9.1%。
（2）重点企业强劲增长，经济效益全面提升
9月份，全市1672户规模以上工业企业完成总产值257.25亿元，实现增加值71.22亿元，同比增长39.5%，比上月加快1.5个百分点。工业品产销率95.3%，环比提高0.8个百分点。规模以上工业企业用电量5.9亿千瓦时，同比增长9%。前三季度，规模以上工业企业完成总产值2000.15亿元，接近2008年全年水平；实现增加值559.74亿元，增长28.0%，为今年以来最高增幅。工业品产销率为94.7％，同比回落1.7个百分点。规模以上工业企业用电量52.4亿千瓦时，增长4.9%。
1、部分重点骨干企业生产强劲增长。9月份，我市有32户企业的产值突破亿元，同比增加2户企业，其中江汽股份和格力电器当月产值均创出新高，2户企业当月产值同比增加29.5亿元。
前3季度，全市共有265户企业的产值超过亿元，比去年同期增加70户企业，共完成产值1646.6亿元，同比增加444.3亿元，占全市增量的88%。部分2008年以来投产的企业产能释放明显，格力电器、海尔电冰箱、福达中板和长虹实业4户企业前9个月同比增加产值122.7亿元，占全市增量的24.3%。
2、汽车家电等八大产业比重稳步提高。1-9月份，全市八大产业实现增加值387.09亿元，占全市的比重为69.2%，同比提高1.5个百分点。八大产业增加值同比增长31.2%，对全市工业增长的贡献率达69.3%。受益于“汽车下乡”、“家电下乡”和“家电以旧换新”等众多利好政策，汽车产业实现增加值61.23亿元，家用电器产业实现增加值109.45亿元，两大产业增加值占八大产业的比重为44.1%，比去年同期提高了8.7个百分点。
3、企业经济效益指标全面提升。8月份，我市规上工业企业实现利润达到10.90亿元，单月利润首次突破两位数。1-8月份，规模以上工业企业实现主营业务收入1392.84亿元，同比增长16.7%，创年初以来新高。实现利税总额116.11亿元，同比增长21.3%，其中利润总额58.38亿元，增长18.8%，为今年以来首次实现两位数增长。企业亏损面为24.1%，比前7个月减少1.7个百分点；亏损企业亏损额为11.31亿元，同比增长28.6%，较前7个月收窄9.9个百分点。工业企业经济效益综合指数达到288.0%，同比提高24.9个百分点。
（3）竣工项目大幅增加，房屋销售形势看好
9月份，全市完成全社会固定资产投资247.82亿元，创历史新高；同比增长49.1%，比上月加快16.4个百分点。前三季度，完成全社会固定资产投资1817.49亿元，接近去年全年水平；同比增长27%，比上半年加快3个百分点。其中，农村投资88.69亿元，增长30.1%；城镇投资1728.8亿元，增长26.8%。房地产投资492.67亿元，增长13.5%。
1、竣工项目大幅增加。今年以来，我市工业竣工项目较去年同期成倍增长，为工业生产增长提供有力支撑。1-9月份，我市竣工项目1831个，同比增长1.4倍；其中竣工工业项目481个，同比增长1.3倍，竣工亿元以上工业项目34个，比去年同期增加32个。
2、商品房销售市场形势看好。9月份，全市销售商品房122.09万平方米，仅比上月少3.12万平方米，为近一年来的次高点。9月末，商品房空置面积为135.09万平方米，比上月减少1.94万平方米。1-9月份，我市销售商品房818.31万平方米，同比增长1.3%，是今年以来首次出现正增长；商品房施工面积为4151.06万平方米，同比增长14.9%，其中新开工面积为936.5万平方米，同比增长5.7%，改变了前8个月下降的局面；竣工面积为345.54万平方米，同比增长4.9%。
3、工业投资创历史新高。9月份，我市完成工业投资82.73亿元，创历史新高；同比增长83%，仅次于今年2月份；环比增长43.8%，是今年的最高点。1-9月份，工业投资累计完成557.9亿元，超出去年全年水平22.12亿元；同比增长29.9%，比前8个月加快6.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为30.7%，同比提高0.7个百分点。技术改造投资累计完成276.69亿元，同比增长61.4%，其中工业技术改造投资累计完成262.85亿元，增长65.9%。工业技术改造投资占工业投资比重为47.1%，同比提高10.2个百分点。
（4）人均零售额突破万元，城乡市场共同繁荣
9月份，实现社会消费品零售总额65.32亿元，同比增长19.3%。1-9月份，实现社会消费品零售总额498.03亿元，同比增长19.6%。其中，批发零售业实现零售额435.05亿元，增长19.9%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达88.1%，较上半年提高1.7个百分点。以2008年末户籍人口486.74万人计算，前三季度全市人均零售额已突破1万元，达10232元。
1-9月份，全市农村市场实现社会消费品零售额54.49亿元，同比增长22.6%，增速快于城市3.3个百分点。“家电下乡”成为农村市场热点，截至9月26日，全市已备案的家电下乡经销网点785家，已销售并录入信息系统的“家电下乡”产品7.85万台，销售额达1.54亿元。
（5）财政收支同步加快，贷款增速又创新高
9月份，完成财政收入26.68亿元，同比增长30.1%。其中，地方财政收入13.51亿元，增长40.5%。完成财政支出22.49亿元，增长83.7%。前三季度，完成财政收入250.66亿元，同比增长12.4%。其中，地方财政收入134.17亿元，增长18.4%。分别比前8个月加快1.8和2.1个百分点。完成财政支出147.69亿元，增长45.1%，比前8个月加快5.3个百分点。
9月末，我市金融机构人民币存款余额3800.83亿元，同比增长38.2%，增幅较上年同期提高10.1个百分点。人民币各项贷款余额3384.34亿元，同比增长40.6%，增速高于全省5.9个百分点。其中，人民币中长期贷款余额2303.82亿元，同比增长38.5%，短期贷款余额977.17亿元，同比增长39.5%，增速均创2008年以来新高。个人住房贷款带动个人消费贷款快速增加。9月末，我市个人消费贷款余额536.63亿元，同比增长45.4%，增速创历史新高。
（6）新批外资企业明显增多，引进市外内资项目逾千
利用外资形势逐渐好转，9月份，新批外商投资企业8户，其中制造业4户，房地产业2户，商业零售批发业1户，餐饮服务1户。投资总额1000万美元以上项目3个，均由世界500强企业投资，分别是英国特易购投资的合肥长江特易购置业有限公司、日本住友化学株式会社投资的住化电子材料科技（合肥）有限公司、法液空集团投资的液化空气（合肥）有限公司。本月又新增两家世界500强企业进驻合肥，迄今为止，在合肥投资的世界500强企业已增加到51家。1-9月份，全市新批外商投资企业35户，其中总投资1000万美元以上的有8个。全市实际利用外资8.25亿美元，同比增长6.4%。其中直接利用外资6.63亿美元，同比增长3.7%。工业实际利用外资4.15亿美元，同比增长32%。
9月份，全市新建内资项目132个，其中省外资金项目66个；实际到位市外资金98.58亿元，同比增长32.1%，其中省外资金71.94亿元，同比增长50.2%。1-9月份，全市引进1054个市外项目，其中省外资金项目585个；实际到位市外资金870.88亿元，同比增长45.0%，其中省外资金638.33亿元，增长43.9%。
（二）、总体特征
面对全球经济危机，在一系列政策、措施的引导下，我市主要经济指标由去年9月份的最低点到今年上半年的波动、反弹直至三季度的走稳、走高，经济运行呈现“总量结构同步提升”的良好态势，反映出我市“保增长、促民生、调结构”取得了积极成效。
（1）主要经济指标快速回升，中心城市地位增强
1、从自身走势看，主要指标增速加快态势强劲。前三季度，规模以上工业增加值增长28%，比一季度、上半年分别提高2个和4个百分点，特别是5月份以后，增幅快速攀升、总量连创新高，9月份单月增加值首次突破70亿元，站在新的起点上。
财政收入由一季度的负增长（下降0.5%）到上半年的一位数增长（增长5.5%），提升至前三季度两位数增长（增长12.4%），9月份增速在今年各月中仅次于8月份。城镇居民人均可支配收入增速比上半年提高0.5个百分点。
前三季度，我市企业景气指数逐季走高，