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芜湖 弋江·世纪城 策划案 密 级：AA [此报告只对 安徽外经建设集团单位提供] 文档编号：Jl/fxbg-004 修改记录编号：001 第 1 册/共1 册 弋 江·世 纪 城 策 划 案 合肥天赐房地产营销代理公司
二零零七年十一月十八日 目录 第一部分 分析篇 8 第一章 芜湖城市概况 8 一、地理环境 8 二、城区建设 9 三、人口生活 9 四、旅游消费 10 综 述 11 第二章 芜湖房地产市场现状 12 一、芜湖市整体现状与前景 12 （一）、上半年全市房地产情况 12 1、房地产开发投资情况 12 2、房地产信贷情况 13 3、土地市场供应情况 13 4、房地产市场供应情况 14 5、房地产市场需求情况 15 6、房地产市场价格情况 16 （二）、宏观市场特点 17 1、芜湖房地产的四次浪潮 17 2． 房地产二、三级市场联动效应初步显现 18 3． 金融系统成为房地产业的坚实后盾 18 4． 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用 18 5、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台 19 （三）、微观市场特点 20 1．地理位置 20 2．楼盘结构和户型 20 3．楼盘的层高 20 4．楼盘设计 21 5．楼盘环境 21 6．楼盘配套设施 21 7．楼盘的卖点 22 8．楼盘销售宣传 22 9． 品牌 22 （四）、2007年及未来芜湖市房地产市场展望 23 二、芜湖市主要楼盘情况 25 商业篇 25 住宅篇 34 三、芜湖市场调查分析 54 （一）、被访者年龄比例： 54 （二）、芜湖市民消费心理分析 55 被访者对单价的接受程度： 55 （三）、目标客户群的需求分析 56 （四）、被访者对户型的选择 56 （五）、是否有换房意向 57 四、项目概况 58 （一）、项目的地理位置 58 （二）、项目周边的环境状况 58 （三）、项目地段的环境 59 （四）、该地段居民生活消费水平 60 （五）、项目周边的配套设施 61 五、项目SWOT分析 62 1、项目优势分析 62 2、项目劣势分析 63 3、项目机会分析 63 4、项目威胁分析 64 六、项目定位 67 6.1 项目总体定位 67 6.2 户型面积定位 68 6.3 项目价格定位 70 6.3.1 定价原则 70 6.3.2 定价分析 70 6.4 项目主题定位 72 6.5 项目形象定位 73 七、项目规划方案建议 78 7.1 整体布局规划： 78 7.2 建筑风格规划建议： 80 7.3 整体户型设计建议： 81 7.6 生活配套规划 101 7.7 物业管理建议 103 7.8 社区智能化规划 105 八、资源整合策略 107 九、销售进度策略 112 十、项目价格策略 115 10.1 定价总体方针 115 10.3 高层价格策略 116 十一、阶段推广策略 118 11.1 蓄势待发期 118 11.2 内部认购期 118 11.3 开盘热销期 119 11.4 持续推广期 120 11.5 尾盘清理期 121 十二、项目促销策略 122 12.1 阶段促销策略 122 12.2 项目形象促销 130 12.3 项目促销创新 133 推广费用预算 136 规避市场风险策略建议 138 第二部分 产 品 篇 141 第一章 纯商业项目定位 141 一、项目市场定位 141 1.1 市场定位理念： 141 1.2市场定位： 141 二、项目形象定位理念： 142 2.1形象主题定位： 142 2.2支持点： 142 三、项目功能定位： 143 3.1商场1-4层的区位划分 143 3.2商场的商品定位及功能定位 144 3.3商品定位 146 3.4功能定位 146 四、商场目标客户定位 146 4.1租赁使用商场的目标群分析 146 ⑴消费群： 146 ⑵特征： 146 4.2商场的目标消费群分析 147 ⑴15—25岁 147 ⑵ 25—35岁 147 ⑶ 35—45岁 147 ⑷ 旅游客户群体 148 4.3商场的目标投资经营者分析 148 ⑴以投资为目的投资人士 148 ⑵以经营为目的的商家 149 第二章 整体规划建议： 150 一、项目总体规划思路 150 1.1 MALL的概念 150 1.2建立具有特色的MALL 151 二、建筑风格建议： 152 2.1商城建筑设计建议： 152 2.2具体建议 152 ⑴本商城与弋江中路商业市场带应视为一种整体规划 152 ⑵裙楼建筑风格外立面以现代式及皖南特色为主 153 ⑶整体装饰风格建议 153 ⑷各楼层装修设计以简约为主 153 三、环境设计以及营造建议： 153 3.1欢乐的花儿 154 3.2动态的园林 154 3.3会购物的音乐 155 3.4经典艺术再现 155 四、设施配套建议 155 4.1商用项目的主要配套 156 4.2规划配套设施的原则建议 156 ⑴适度性原则 156 ⑵实用性原则 157 ⑶超前性原则 157 4.3具体配套建议 157 ⑴增设电子商务平台 157 五、商铺间隔建议 157 5.1大、小商铺间隔的对比分析 158 5.2相关建议 159 ⑴适应主力商户 159 ⑵适应人流流向 160 5.3商铺间隔具体建议： 161 5.4商户组合建议 162 六、商场其他规划建议： 163 6.1人流引导 163 6.2交通组织 163 6.3物流输送 164 ⑴仓库的预留 164 ⑵货梯的设置 165 ⑶运输通路 165 ⑷卸货位 165 6.4辅助性服务设施 165 ⑴休闲区 165 ⑵洗手间 165 （3）自助式售货机、柜员机 166 七、物业管理/商业管理建议 166 7.1物业管理提前介入的工作 166 7.2商业管理提前介入的工作 167 第二章 纯商业部分营销推广方案 168 一、总体推广战略思路 168 二、营销策略 169 2.1总体营销思路 169 2.2总体策划思路分析 169 三、主题宣传推广策略 172 3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 172 3.1.1对普通承租商家的招商政策 173 3.2“利润分成”计划 173 A.一次性收取分成 174 B.分期收取分成 174 3.3“购铺易”计划 175 四、事件营销策略 176 五、
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