恒大在石家庄的项目布局

作为在石家庄的起点，自2009年8月13日，恒大以19.355亿将第025号地拿下，在不足一年的时间内，恒大地产与市政府已签订战略框架协议，并采取合作开发、项目收购等手段，快速完成了石家庄市场布局。据悉目前恒大在石家庄有10个项目，其中5个项目已进入实质性开发阶段。

以下为恒大地产在石家庄的布局和项目开发研究，以期为我公司项目开发提供参考。

1、      项目布局分析

下图为恒大项目的板块分布与卓达项目分布图：

由上图所示，从区域布局上看，恒大十个项目可分为4个板块：

板块1为二环内配套较成熟项目（恒大城、新客站、恒大名都）。位于一环二环之间，片区内居住密度大、客群购买力强，配套较完善、但产品陈旧，有较大的提升空间；

板块2为二环外旧村项目（方村项目、大谈村改造、南高营改造）。属于石家庄规划改造区域，即将进行市政配套的建设，未来发展潜力巨大；

板块3为新区开发项目（开发区、滹沱新区）。是政府规划重点建设的新区，将建设成为次级城市中心，机会多潜力大；

板块4为旅游项目（西部山前、蟠龙湖）。

目前恒大在石家庄只有内环市中心和植物园板块没有布局。而我公司在内环市中心、新客站区域、滹沱新区、西部山前区都没有布局。因新客站建设已经推迟，故建议我公司密切关注滹沱新区，在适当时机完成新区战略布局，全面占领石家庄市场。

2、      产品线研究

2.1 恒大全国产品线

恒大具有五大产品线，恒大华府、恒大金碧天下、恒大城、恒大绿洲、恒大名郡。

恒大五大产品线的销售都有两个共同点，一是精装修，一是实景发售。恒大一直以来的产品战略为“坚持精品”，在精装修的同时，对同一产品线，从设计、工程、内装等形成了一系列的标准统一。同时非常重视配套环境的打造，以精品结合实景发售的模式，吸引成熟的消费者，起到非常直观的宣传作用。

2.2 恒大石家庄产品线

目前恒大在石家庄的10个项目包含了四个产品系列，以恒大绿洲和恒大名都系列为主，只有恒大华府系列没有布局。目前石家庄人均收入较低，对恒大华府高端产品的市场支撑不足，且市中心土地供应和产品规划都有限制，恒大于是采取了“农村包围城市”的产品线布局策略。

从已经动工的恒大城、恒大绿洲、方村项目来看，恒大石家庄项目也会遵循“精装修”、“实景发售”的原则，这对于产品意识较为落后的石家庄购房者来说，能够迅速抓住购房心理，起到很直观强烈的导购作用。但这种操作方式对开发商的资金和项目运作能力有较高的要求。

目前我公司石家庄的项目没有形成成熟的产品线，各项目的运作互相独立，导致了成本高、操作乱、问题多的现象。我公司可通过精心打造一个项目，形成某一类产品的统一操作标准，采取复制移植的方式快速开发，逐渐形成成熟的产品线体系，提高品质、节约成本。

3、      拿地方式

从全国范围来看，恒大在发展初期多以协议出让的方式拿地，后来多以合作开发、项目收购等土地成本较低的方式拿地，较少通过招拍挂方式拿地。与我公司拿地方式类似。

在石家庄，“三年大变样”催生了大量旧村改造项目，恒大目前已拿到两个旧村项目，加强了与政府的关系，为其他项目创造了更大的操作空间。另外，恒大通过招拍挂（2009年地王）、合作开发、项目收购拿到3块地。其他地块拿地方式不明，但预计新客站、滹沱西区、金碧天下项目将在为政府建设相关市政配套的基础上走招拍挂程序。

恒大之所以能够快速拿地，一方面因为2009年地王的制造让其成为石家庄人尽皆知的大型房企，政府对其足够重视；另一方面也是因为拿地方式灵活多样。

对我公司来说，项目收购或合作开发是目前形势下较好的拿地方式。近期受国家宏观调控政策影响，小开发商因资金缺口过大不能开工，面临土地被收回的压力，急需出售项目。我公司可加大对此类项目的关注，避开土地市场的竞价，以较低价格找到合适的地块。

4、      开发速度和周期

从单个项目的开发来看，恒大的开发理念是快速拿地、快速开发。从拿地到销售的时间控制在6-8个月，从而实现投资周期最快的目标。恒大石家庄第一个项目恒大城，从2009年8月拿地到2010年4月开盘，用时八个月，完全符合恒大开发理念。

从恒大石家庄多个项目的联合运作来看，继恒大城开盘后5个月，恒大绿洲即将开盘，而后将有方村项目（工程到地上3层）紧密推出。将来，南高营（7月奠基）、恒大名都（场地平整停工中）、金碧天下（已围挡）也将逐次进入市场。项目运营周期性明确，既减轻了资金周转的压力，又保证了两个项目之间没有空白期。

我公司可借鉴恒大多项目运作思路，从开发速度和项目进入时间上进行控制，使得项目与项目之间形成联动而又不冲突的互动效应，维持市场热度，促进项目持续销售。

后附：1、恒大地产石家庄项目布局图

          2、石家庄市场恒大项目一览表