海航白金花园
可
行
性
研
究
报
告
江西洪城房地产开发有限公司
2005-3-3
目 录
第一章 可行性研究结果摘要
1.1调研目的
1.2前提假设
1.3本项目投资可行性倾向
1.4项目投资可行性研究结论
第二章 借款人评价
2.1 借款人介绍
2.2 发展前景评价
第三章 市场评估
3.1市场环境评估
3.2 市场前景和市场竞争能力分析
第四章 项目概要
4.1项目概况
4.2投资分析的目的、依据、原则和范围
第五章 开发建设营销方案
5.1方案设想
5.2开发建设进度
5.3资金筹措
第六章 投资估算
6.1总投资估算
第七章 效益分析
7.1评价方法
7.2销售收入测算
7.3总成本
7.4税金与利润测算
7.5 财务指标评价
7.6 风险分析
第八章 评估结论
第一章 可行性研究结果摘要
1.1调研目的
（一）通过对南昌房地产市场需求的调查，分析南昌房地产市场的发展前景。
（二）通过对南昌市居民住房消费行为特征的调研，来分析南昌住宅消费群的市场潜力，为本项目提供科学、可操作的实战依据及项目的盈利能力。
（三）通过以上对南昌住宅消费群的市场潜力分析针对本项目的特性，作可行性分析报告，从而确定项目的风险大小及盈利能力。
1.2前提假设
（一）本项目中设定项目的开发建设不会因资金短缺而停顿；房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成；未来产业政策、市场不会出现较大波动而影响物业的销售。
（二）我们对可行性分析中用到的任何一个数据根据项目的规划及相关的资料以及我们对市场的分析确定。
（三）报告中用到的资料信息均来源于市场和我司相关的资料。
（四）土地面积以《国有土地使用权证》上的土地面积为准。
（五）报告中后用到的取得土地成本(41.4万元/亩)来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同,住宅销售单价和建造成本均来源于市场。
1.3本项目投资可行性倾向
开发商品房、酒店式公寓用于销售，部分物业自留经营。
1.4项目投资可行性研究结论
该项目的财务指标如下：
财务内部收益率（FIRR）：272%
财务净现金值（贴现率6%）：13075.56万元
动态投资回收周期：0.35年
静态回收周期：0.33年
通过市场调查及各项经济指标的测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。
第二章 借款人评价
2.1 借款人介绍
江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业，公司成立于一九九二年，注册资金伍仟万元人民币，系具备国家二级资质的房地产开发企业。
公司下设经营公司、物业公司、广州分公司、新建分公司、九江分公司、萍乡分公司。公司拥有一批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理的专业技术人才，形成了集建筑设计、工程预算、施工管理、商品房销售、物业管理“一条龙”的科学化管理体系。
公司自1992年成立以来，即以雄厚的资金实力、开拓务实的精神和集团良好的信誉迅速崛起，相继推出丁公新居、船山公寓、象山花苑、新建龙珠小区、九江洪城小区、南昌站前西路住宅区、广州半山翠亭、广州云天翠亭、洪城广场、洪城时代广场等项目，开发建设面积逾七十万平方米，总投资达六亿多元。
公司强化市场意识，始终保持持续稳定发展，取得了良好的经济效益和社会效益，在南昌市乃至江西房地产界名列前茅，九九年度、二OOO年度、二OO二年度被评为全省“先进房地产开发企业”称号。洪城房地产正逐渐发展成为现代化的房地产开发企业。
2.2 发展前景评价
江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业。
根据目前的市场情况及项目情况，拟将红谷假日一期销售的总体目标定为在2006年5前完成一期2.3万平米酒店式公寓的销售，按均价为6500元／平米计，实现销售额1.51亿元以上;二期高层住宅销售的总体目标定为在2006年、2007年两年期间完成3.5万平方米销售，实现销售额1.2亿元以上；另完成商业及地下车位近2千万元的销售额； 2007年下半年作为整体项目开发的一个收尾年度，主要完成尾盘的清盘工作。总之，通过近3年的努力，争取完成整个项目的销售，实现销售额2.9亿以上。
第三章 市场评估
3.1市场环境评估
3.1.1经济宏观市场分析
A、经济发展快速增长：
2003-2004年南昌招商引资的持续高升，使南昌涌起了一股“投资热”，随着南昌投资环境的改善，南昌市经济发展还将快速增长，城市建设将进一步加快，这些都将为南昌市房地产业提供良好的发展空间。
江西省全年生产总值3500亿元，增长13．2％，超出“十五”计划末目标500亿元。全省实际利用国外、境外资金20．5亿美元，增长26．6％，保持中部六省首位，跃居全国第八位；引进省外单项投资5000万元以上的工业项目投资383亿元。
招商引资重大项目投产和开工建设接续不断，奥克斯南昌工业园首期4条生产线、台湾晶湛（南昌）科技公司半导体生产线、大亚木业高密度纤维板等建成投产，九江3T光电、康祥药业等陆续开工建设。外贸出口保持快速增长，全年完成出口总值19．9亿美元，增长32．5％。
出口后劲不断增强，主要力量由过去的外贸企业转变为自营出口生产企业和外资企业，私营企业出口增长近3倍，“三资”企业出口增幅达到91．1％；出口结构进一步优化，机电产品出口增长44％。口岸建设得到加强。
B、居民收入持续上升 消费水平和消费综合指数迅速提高
2004年，洪城市民人均收入达到6000元，比去年多出536元。今年南昌恩格尔系数测定为35%左右，表明南昌市民整体生活水平已进入一个新的阶段，。
南昌市注重发挥消费对经济增长的拉动作用，努力扩大消费，促进住房、旅游、教育、汽车、体育等消费热点形成。全年实现社会消费品零售总额1060亿元，增长14．8％，比上年加快3．1个百分点。接待海内外游客达到4118万人次，增长20．9％；实现旅游外汇收入7976万美元，增长68．1％，国内旅游收入234．21亿元，增长21％。全年居民消费价格总水平上涨3．5％。
办学条件进一步改善，完成110万平方米农村中小学危房改造，昌北、昌东新校园区二期工程建成投入使用，11万学生入校就读。办学规模进一步扩大，全省高校招生18．8万人，增长32．8％。加强科技攻关和科技成果产业化，成功举办第二届科研成果与企业见面推介会，推介成果454项，成交项目协议总投资32．3亿元。公共卫生服务体系得到加强，绝大部分县市（区）疾病预防控制工作条件得到改善。新闻出版、广播电视等取得新成绩，新增有线电视30万户，广播人口覆盖率92．7％。举办第五届全国农运会获得圆满成功，多项体育赛事取得好成绩，奥运会获得2枚金牌。人口和计划生育工作继续加强，人口自然增长率控制在7．6‰。
3.1.2、房地产市场分析
3.1.2.1房地产市场各指标分析
2004年南昌市的房价依然会是稳中略有升，目前南昌市的房产均价为2432元／平方米，与全国的房产均价持平。整个房地产的形势可以说是步入了健康、快速发展的轨道，预计到今年年底，南昌市的二手房交易将达到12000套，交易面积120万平方米。去年为77万平方米，仅11月份二手房就达到11．4万平方米，相当于2000年一年的交易面积，二手房的交易拉动了一手房的市场。商品房到年底要达到2万多套，销售面积为250万平方米。销售大于投资增幅，可以用″供不应求″来形容南昌房地产市场的发展，各项指标的增幅达53％，全国的平均增幅仅为30％，可以说南昌房地产市场是非常健康有序的。
而明年的形势将会更好。首先，南昌要做大做强，在这利好形势下，城区的扩大，人口的增加必将拉动住房消费，仅今年南昌市就增加了20万人口。其次，房改房的上市，二手房的交易会进一步拉动房地产市场的发展，去年房改房发证发了25万套，今年上市交易的仅为7000套。而随着人们“以旧换新”改善住房观念的普及，那么明年的房改房上市交易将会是很活跃的。最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的8元／平方米降到了6元／平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要15天。最近政府还将会出台进一步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。
南昌房地产市场现状眺望
房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额(亿元)
| 同比增长（％）
| 固定资产投资额（亿元）
| 同比增长（％）
| GDP
（亿元）
| 同比增长（％）
| 房地产投资占固定资产投资比重（％）
| 房地产投资占GDP比重（％）
|
56
| 60
| 218
| 55.4
| 636
| 15.1
| 26
| 9
|
从2004年元月份南昌市房地产交易情况来看，又一次实现了开门红。该市商品房交易面积达14.86万平方米，交易金额3.87亿元，与上年同期相比分别增长75.44％、91.11％；
由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。房地产投资快速增长的原因主要是新一届的市委、市政府大胆实施“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。如：政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进一步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。
南昌商品住宅供应情况表
价格（元/m2）
| 供应量
（万m2）
| 所占比例（％）
| 单套面积（m2）
| 供应量
（万m2）
| 所占比例（％）
|
2000元以下
| 31.22
| 12.49
| 95平方米以下
| 50.5
| 20.2
|
2000-2500元
| 42.68
| 17.07
| 95-120平方米
| 38.75
| 15.5
|
2500-3000元
| 72.26
| 28.9
| 120-150平方米
| 75.75
| 30.3
|
3000元以上
| 103.84
| 41.54
| 150平方米以上
| 85
| 34
|
南昌商品住宅销售情况表
价格（元/m2）
| 销售量
（万m2）
| 所占比例（％）
| 单套面积（m2）
| 销售量
（万m2）
| 所占比例（％）
|
2000元以下
| 49.71
| 24.38
| 95平方米以下
| 36.02
| 17.67
|
2000-2500元
| 55.64
| 27.29
| 95-120平方米
| 35.30
| 17.31
|
2500-3000元
| 55.71
| 27.32
| 120-150平方米
| 69.34
| 34.01
|
3000元以上
| 42.84
| 21.01
| 150平方米以上
| 63.24
| 31.02
|
从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70％，单套面积在120平方米以上的占总量的64.3％；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上的占总销量的48％，单套建筑面积在95-150平方米的占总销量的51.3％。且从市场商品住宅空置量来看，单价在3000元以上的占60%，单套面积在150平方米以上的占70%。
可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在2004年通过把好土地“一级”市场上做好建设规划，减少经营性、商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。
商品房价格趋势与同期居民购买力的关系
南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价
（元/m2）
| 涨幅
(％)
| 商品住宅均价(元/m2)
| 涨幅
(％)
| 居民人均可支配收入（元）
| 增长(％)
| 居民消费价格指数（％）
| 涨幅(％)
|
2722
| 20.89
| 2438
| 18.18
| 7650
| 9.0
| 100.6
| 0.6
|
2004年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有