惠州市博罗县
    石湾项目可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    惠州奥晨置业有限公司
     
    二○○七年六月
     
     
     
    目　　录
     
    一、项目概况              2
    二、项目背景 ——————————————————————————————————— 3
    三、项目投资环境与市场研究              4
    四、项目开发条件及技术设计方案的分析              12
    五、项目SWOT分析—————————————————————————————————12
    六、项目规划及定位              15
    七、项目开发建设及经营的组织与实施计划              16
    八、基础数据说明              19
    九、项目投资估算、资金筹措计划              17
    十、项目销售收入及利润的估算              18
    十一、项目经济效益分析              22
    十二、项目评估结果———————————————————————————————— 21
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、项目概况
    1、项目名称：龙湾新城
    2、项目地点：本项目位于广东省惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧临石湾工业区，距东莞石龙镇仅一桥（石湾大桥）之隔。项目周边环境：东面临两个小型工厂及镇干部宿舍、周边有较多农民自建房，西南及东边有小规模的工厂，北面道路为镇商业街的西端，南面临江（距离江南石龙约十分钟车程），周边规划有物流园区、工业区、生活区、电影院等，市场前景优越。
    3、主要经济指标
    （1）占地面积：124,194平方米
    （2）总建筑面积：297，443平方米（含地下室及架空层面积17,124平方米）
    （3）容积率：2.26
    （4）绿化率：12.7%
    （5）建筑密度：65.6%
    （6）总投资：60,205万元
    4、投资商简况
    项目投资商为惠州奥晨置业有限公司。惠州奥晨置业有限公司于2006年成立，依托投资者在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。奥晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。
    惠州奥晨置业有限公司的控股股东广州奥晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使奥晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！
    奥晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。致力于将打造精品楼盘与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。以规模、速度、效益宗旨，有效地提高在市场的竞争力。以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。
    奥晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作欢乐、创新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内行业的发展。
     
    二、项目背景
    惠州市位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11,158平方公里，总人口约320万人。1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，2003年国民经济增长加快，增速创近五年新高，同比增长达13.9%。人均GDP值为20,758元，增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。2003年市区居民人均可支配收入为12,673.5元，全市居民消费价格总水平比上年上涨0.5%，其中，居住类上升1.5%，全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6％。2004年一季度GDP增长12.7%，6月份GDP累计增长13.6%，显现出经济发展良好的势头。惠州市作为广东省的门户型城市，具有优越的地理环境及良好的工业基础，目前城市房地产开发水平较低，但是蕴含着巨大的消费潜力，房地产市场具有广阔的发展空间。随着中海壳牌南海石化项目在惠州市的落户及石油化工项目、数码工业园和重点骨干电子信息企业等项目的纷纷上马，将放射性的带动城市多个产业的同步发展，同时将给惠州市房地产业带来了更为广阔的发展前景。
     
    三、项目投资环境与市场研究
    （1）      石湾镇投资环境
    1、      自然地理环境
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    石湾镇位于中国广东省博罗县西南部，毗邻港澳，与东莞石龙和增城市接壤，是惠州、东莞、增城的交汇点，素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。全镇辖区面积83平方公里，属亚热带海洋性气候，年平均气温21℃－22℃，四季如春，阳光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年无霜。“三冬无雪，四季常花”是本地气候和自然景观的特点。
    　 石湾镇东距惠州，南至深圳，西达广州均为70公里。石湾大桥、罗浮山东江大桥分别连接东莞石龙、石排镇，距东莞约15公里。镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。水路通过东江航道，上可至博罗、惠州、河源，下可出珠江口至广州、香港等地。镇内有年吞吐量50万吨的石湾集装箱码头，货轮可直达香港，货物进出口运输十分便利。
    2、行政区划及人口
    石湾镇下辖12个管理区和一个居民委员会，47个自然村。总人口10万余人，常住人口4.33万人，外来劳工多达5.7万人。石湾新城市规划将市镇由原来的6.8平方公里扩展到22.8平方公里，使石湾、湖山、里水、中岗、鸾岗、滘吓等管理区连成一片，成为石湾镇政治、经济、文化和商贸中心。
    3、经济发展状况
    2005年全镇GDP达到17.8亿元，比2001年增长127%，年均增长23.3%；财政可支配收入达到1.8亿元，比2001年增长110%，年均增长25.8%。城镇居民年均收入达到15263元，年均增长10.6%。
        4、科技园区
            科技产业园位于石湾永石大道旁，分为科技产业区6600亩和黄西工业区1000亩，园内规划设置工业区、商务服务区、休闲区、高级管理人员别墅区和文化广场等功能区。科技产业园预算总投资为1.2亿元，工程分两期进行，首期建设用地为5000亩，二期建设用地2600亩。目前园内已有2800亩土地完成“三通一平”建设，引进入园的外资企业有4家。 
    5、城市发展规划
    目前城镇建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口25万人。今后五年，石湾镇将大力发展加快规划建设高标准、高起点的生态示范区，大力完善交通、供水、供电、电视网络等基础设施建设，启动石湾电影院、儿童公园、富山商贸城等重点项目。引进大型批发市场和现代物流业。
    6、居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长
    2003年，全镇人口自然增长略有下降，城乡居民收入继续提高，居民人均可支配收入15263元，增长率为10.6%，扣除物价因素实际增长9.1%。2004上半年，全镇实现社会消费品零售总额6.85亿元，比上年同期增长13.7%，扣除物价因素实际增长11.6%。假日消费特征明显；城乡市场协调发展，农村市场逐步转旺；消费结构升级步伐加快，汽车、住宅、通讯已成为消费热点。
    社会经济环境总体趋好、居民消费指数的反弹表明，居民的谨慎性消费心理逐步减轻。调查表明，居民对提高居住环境的愿望很强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。
    7、石龙市场
    石龙与石湾仅一江之隔，本项目距石龙中心区仅10多分钟车程，本身并无两地的感觉，两地居民商贸往来频繁、人员关系密切，各个层面的互补性都较强。
    石龙镇的经济总体保持快速发展，GDP年均增长率为27.77％，社会商品零售总额年均递增率为7.61％，社会购买力逐步提高。石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、厚街、塘夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城镇，成为小区域的中心城镇。
    石龙镇充分发挥地缘和人缘优势，优先发展光学电子、医药、信息等高科技产业，目前全镇有外资企业182家，已引进日本京瓷照相机、京瓷美达复印机、美能达复印机和打印机、台湾EMC显示器、北大方正电脑等国内外知名产品技术合作，以建立自主技术和品牌优势为发展目标，将石龙镇建成电子信息装备开发制造基地。
         从目前的状况判断，由于土地成本、人力成本的增加，石龙各工业产业有向外发展、转移的趋势，具有地缘优势的石湾成为产业转移的方向之一。
    石龙镇是东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。规划有四大组团，四大发展轴线，城镇化进程加快。但石龙镇区域狭小，可供发展的土地资源有限，城镇发展的空间受到明显制约。要寻求突破口，石湾镇是最便捷、最有利的方向，这也是石湾、石龙一体化的重要基础。
    （二）政府出台刺激房地产消费政策
    众所周知，惠州市政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费，包括1999年年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等，这些政策和措施对惠州楼市的走旺起了关键性的作用。目前，惠州市正处在一个城市化非常块的时期，为了推进城市发展，惠州市政府正在加大力度清理房地产市场，特别是土地市场。最近，惠州市出台了《惠州市土地储备实施办法》，并根据国家的土地政策，对经营性用地严格按照招标、拍卖、挂牌的形式进行出让。在惠州市的强力整顿下，土地市场正在走上规范，为惠州市的房地产市场的发展奠定良好的基础。
    （三）石湾镇房地产市场综述
      1、房地产投资呈上升趋势
    经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后，惠州市房地产业进入了一个快速、有序发展的阶段，市场成交活跃，市场发育趋向成熟，前景广阔乐观。石湾镇由于其毗邻东莞石龙的特殊地理位置，从2003年开始，房地产投资每年都呈上升趋势，成为当地第三产业发展的最大增长点。估计未来几年的房地产开发投资还会继续上涨。
      2、整体市场处于增长期
    由于前期开发的产品综合素质不能满足消费需求，出现有钱买不到好房子的情况。从2003年起，随着石湾的居住环境和投资环境的提升，市场上好的产品供应就明显跟不上消费的需求。面对过剩和短缺并存的局面，对开发商而言既是挑战，也是机遇。买方市场要求开发商必须与时俱进，努力开拓，供应市场需要的产品。
    3、市场需求蕴含潜力
    （1）消费人口增长
    随着石湾镇经济和城市化的发展以及其毗邻的石龙镇经济的快速发展，该区域居民居住环境的进一步优化，净迁入人口仍将保持一定的增长势头，历年来的新迁入人口和今年的新迁入人口将成为潜在的购房者