1 项目市场环境和市场研究

    1．1      市场宏观背景
    1.1.1政策研究与分析
    （1）      政策因素
    1、      土地和房地产方面的政策
    （1）      国家层面
    随着06年以来“国六条”及“国十五条”等新政的相继颁布，30%首付、上调营业税征收标准、加大普通商品房供应量等一系列措施相继出台，政府通过这些措施，进一步抑制了投机行为，规范、稳固了市场的发展。
    下面是近年来土地和房地产方面政策：
    1）国家层面

日期	政策名称	主要内容
2007年10月18日	物业税	国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。
2007年10月16日	监察部国土部:要确保查处土地违法违规案件实效	10月12日，监察部、国土资源部在京召开部分省(区、市)查处土地违法违规案件专项行动进展情况汇报会，了解专项行动进展情况，分析存在问题和不足，进一步明确有关措施和要求。
2007年10月8日	城市低收入家庭住房用地	国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%
2007年10月1日	《物权法》	《物权法》正式实施
2007年9月27日	《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》	中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2007年8月	国发［2007］24号住房回归保障	国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。
2007年3月16日	《物权法》通过	全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要意义；例如物权法规定：“住房建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对07年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了07后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法作为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。
2007年1月	建设部规范经纪行业	1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经济管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》
2006年9月	房地产市场整顿	9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。
2006年8月30日	建设部出台廉租房管理实施办法	建设部：《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发[2006]37号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。
2006年8月19日	央行调整金融机构人民币存贷款基准利率	中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年前存款基准利率上调0.27个百分点。
2006年8月1日	土地新政出台	国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围做了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
2006年7月26日	108号文强制征收二手房转让个人所得税	国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
2006年7月11日	建设部出台171号“外资限炒令”	建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个若能购房的管理。
2006年7月6日	关于预售广告	未取得预售许可证不得发布预售广告
2006年5月31日	国税总局出台二手房营业税政策
2006年5月29日	国务院出台限制套型90/70政策	国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。
2006年5月24日	国六条出台	第一轮调大幕开启

2）青岛市层面
●2007年1月21日，青岛市召开例行的“全市住房建设工作会议”。夏耕说，2007年青岛市将通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格，努力实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标，即改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式；新建住房销售价格增幅低于去年、普通商品住房销售价格低于去年；经济适用住房价格保持稳定。在全国房价一片涨声中，青岛表达出“连年上涨的青岛房价到了刹车的时候”的意愿。不久，青岛成立了专门的“住房建设工作领导小组”，夏耕出任组长。相关部门联席召开推进住房建设的专题会议、解决住房问题列为青岛市今年要为群众办的10件实事之首。
    ●2007年8月2日，青岛市国土资源和房屋管理局下发了《关于下达2007年土地利用年度计划的通知》公布了本市今年度土地利用年度计划情况。《通知》中称：本市今年度新增建设用地计划4.5万亩，禁止向别墅类房产开发供地。

    2、金融政策

央行历次调整利率时间及内容
次数	调整时间	调整内容
12	2007年12月21日	一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
11	2007年09月15日	一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点
10	2007年08月22日	一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
9	2007年07月20日	上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
8	2007年05月19日	一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
7	2007年03月18日	上调金融机构人民