附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲

第一部分：宏观市场环境分析

研究思路：通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境，找出对项目有利和不利的因素。

一、成都市宏观市场环境分析

（一）成都市宏观经济情况分析

1、成都历年国内生产总值

年份	国内生产总值（亿元）	年均增长率
1995年	647	——
1996年	772	19.32%
1997年	875	13.34%
1998年	962	9.94%
1999年	1045	8.63%
2000年	1157	10.72%
2001年	1322	14.26%
2002年	1489	12.63%
2003年	1705	14.51%
2004年	2031	19.12%
2005年	2371	16.74%
2006年	2750	15.98%

    数据来源：成都市统计年鉴
    从2000年，成都国内生产总值，一直保持较高的增长速度，其年平均增长率13.92%，2006年全市生产总值达到2750亿元，2003年到2006年，其年增长高达15%以上；
    国内生产总值的快速增长，显示出成都经济增长势头强劲，为成都商品市场带来了空前的繁荣。

2、成都市历年人均国内生产总值情况

年份	人均国内生产总值(元/人)	年增长率(%)
1995年	6700	——
1996年	7911	18.07%
1997年	8888	12.35%
1998年	9686	8.98%
1999年	10446	7.85%
2000年	11471	9.81%
2001年	13004	13.36%
2002年	14536	11.78%
2003年	16454	13.19%
2004年	19307	17.34%
2005年	22139	14.67%
2006年	25415	14.8%

    数据来源：成都市统计年鉴
    成都的人均GDP由1995年的6700元/人增加到2006年的25415元/人，10年增长3倍以上。其年平均增长率达到12.74%，其中2000年后，人均GDP均保持2位数的增长。
    近年，成都人均国内生产总值增长速度远远高于其物价上涨速度，也反映出成都市居民收入不断增加，保证了其强劲的消费力。
    从目前成都房地产市场看来，可支配收入增加，部分反映在成都房地产市场上，伴随外来消费者不断增加，成都房地产总体呈现“供不应求”的局面。

3、成都市历年各产业结构情况

    （数据来源：成都市统计年鉴）
    2006年第一、二、三产业在地区生产总值中的比重分别为7.%、44.1%、48.9%，逐渐形成以旅游、服务、房地产等为主产业结构。
    第三产业发展，反映一个地区城市化水平的高低，目前成都第三产业总值次于北京、上海、广州、深圳等发达城市，在全国位于第九位。
    也从侧面反映出成都目前在全国城市化水平较高，各种城市化基础设施较好，为房地产开发提供良好的发展条件。

4、成都市社会总体消费力情况

指标	社会消费品零售总额（亿元）	城镇居民人均可支配收入（元）
1999年	500.1	7098
2000年	554.2	7649
2001年	627.5	8306
2002年	709.5	8970
2003年	776.0	964.0
2004年	880.8	10394
2005年	1005.9	11359
2006年	1155．3	12789

    数据来源：成都市统计年鉴
    ?      2006年实现社会消费品零售总额1155.3亿元，在全国仅仅次于北京、上海、广州等发达城市，位居全国第七位；
    ?      其城市居民可支配性收入达到12789元，在全国主要大中城市中处于中游水平，全年消费性支出位于全国前列，反映成都市民有超前消费的习惯，整体消费需求依旧旺盛。
    ?      目前，成都整体消费市场旺盛，为其房地产市场稳定、快速、健康发展提供了良好基础。
    （二）成都市相关政策（金融贷款、房地产开发政策等）及影响分析
    1、“国六条”政策研究
    1）关键词解读
    关键词一：套型建筑面积；90平方米；70%
    核心内容：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
    目前，该条款在成都市场实际实施过程中，对于近年拍卖获得的土地，该条款条件较为宽裕，对于非拍卖手段获得的土地，则单个项目按照“90平方米以内占70％”的标准严格执行其拍卖全部成交，也从侧面反映出发展商的信心。
    关键词二：二手房；5年；5%
    核心内容：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入5%全额征收营业税；
    此政策无非是要打击投资行为的购房，避免房价上涨过快，同时对于二手房交易市场短期内产生了“持币观望”的影响，但由于成都二级市场的活跃度相对较高，目前看来其带来的不利影响正在逐步减弱。具体是由买方支付营业税，抗性不大。
    关键词三：项目资本金；3年；35%
    核心内容：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；
    房地产行业是资金密集型行业，资金实力雄厚，融资渠道顺畅的发展商，抗风险能力强，限定贷款的影响不会太大；而资金实力弱的企业，在失去银行贷款的主要融资渠道后，资金压力相对较大，但是他们会采取企业之间的合作、合并方式，规避该条款带来的风险。
    关键词四：首付；30%
    核心内容：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
    目前，成都国有银行早在03年基本实现了个人住房按揭贷款首付款比例不低于３０％的限制。目前在成都，少数银行民营银行可够办理首付款比例20％的住房贷款。伴随成都市居民收入的不断增加、购房需求不断增大，其市场购买力旺盛，其提高到30%的首付，其实际购房门槛基本未变。
    关键词五：土地限价、别墅用地
    核心内容：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
    ０３年下半年，成都土地采取“招”“拍”“挂”的方式，土地“价高者得”，成都土地拍卖价格短期内快速增长，据我们对近期土地拍卖市场了解，目前在成都执行的主要为限套型拍卖，从近期限套项土地拍卖的情况看来，其土地全部成功拍卖，也从侧面反映出发展商对成都房地产市场的信心。
    关键词六：闲置用地；清理
    核心内容：对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。
    2000年，成都市对于闲置土地进行清理，但在实际过程中，一方面政府执行力度较弱，加上发展商各种应对措施，收效甚微。目前，成都市各级政府有加强了该条款的执行力度。
    2）“国六条”对成都整体楼市的影响
    A、从市场供需面积方面——目前市场仍然“基本持平”