XX省房地产集团有限公司
中高档住宅项目
投资决策可行性研究报告
XX省房地产集团有限公司编制
2008年春季
注:本项目只供参考,数据作者做了大量的改动,
目 录
第一部分 项目总论
一、项目建设大体的概况
二、项目可行性研究结论
第二部分 项目背景和发展概况
一、提出项目建设背景
二、投资的必要性
第三部分 项目市场投资环境和市场研究
一、本市城市概况
二、本市城市发展规划
三、本市房地产市场综述
四、本市小高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析）
五、本市房地产市场分类分析
六、本市各区域房地产市场分析
第四部分 项目选址及建设条件
一、项目选址
二、项目建设条件
第五部分 项目地块环境经济评价与分析
一、项目地块解析
二、项目地块HTP层次分析方法(中国与外国理论与实践结晶)
第六部分 项目地块SWOT分析与应用
一、项目的SWOT矩阵分析
二、项目SWOT策略应用
三、项目地块分析总评
第七部分 项目定位及项目评估
一、项目定位
（一）项目整体定位
（二）项目功能定位
（三）项目形象定位
（四）项目档次定位
二、 项目目标客户定位
（一）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分 户型进行评价与选择 (房产价值工程原理----Value Engineering)
一、项目评价工程原理及程序过程
二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序
三、项目市场调研分析与评论
四、项目方案评价及比较分析
五、项目方案评价及改进分析
六、项目方案评价结论
第八部分 对项目的价格定位
一、均价的确定
二、单价的确定
第九部分 项目的结论
第十部分 开发企业的组织及结构
一、企业组织
（一）企业组织形式
（二）企业工作制度
第十一部分 的建设工程规划与安排
一、本市本项目项目建设规划
（一）建设方案规划
二、建设方式及进度安排
（一）开发计划拟定的原则
（二）建设方式
（三）进度安排
（四） 项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分 投资估算及资金筹措计划
一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）
（一）开发成本估算
（二）开发费用估算
（三）总成本费用汇总及分摊表
二、项目资金筹措
（一）项目投资组合方式
（二）资金动作方式
三、资金筹措、投资使用计划与借款利息
（一）资金筹措与投资使用计划
（二）贷款本金的偿还及利息支付
第十三部分 销售及经营收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）
（二）建议销售测算单价(运用最低估算标准)
（三）总销售收入的确定
第十四部分 建设项目的财务评
一、税金计算
（一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算
二、 损益表与静态盈利分析
（一）住宅与商铺、车位部分损益表
三、 现金流量表与动态盈利分析
（一）住宅与商铺、车位全部投资现金流量表
四、 资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
第十五部分 不确定性分析
一、盈亏平衡分析
（一）全部销售盈亏平衡点分析
（二）结论
二、敏感性分析
三、决策树概率分析
四、风险规避和控制措施
（一）风险类型及防范措施
（二）风险控制
第十六部分 国民经济评价
一、项目社会效益评价
（一）项目对社会发展的适应性
（二）目前对人和社会影响
二、项目环境效益评价
第十七部分 银行贷款支撑条件
一、项目贷款综合评价指标
（一）本市本项目项目开发商的资信指标
（二）本市本项目项目贷款评估情况
（三）本市本项目项目贷款担保方式评价
二、项目贷款综合评价
三、项目贷款评价结果
（一）项目贷款的概况
（二）项目贷款的评价过程
第十八部分 可行性研究报告结论及建议
一、评估结论
二、结论的建议及说明
第十九部分 可行性研究附报表
一、项目工程计划横道图
二、项目开发成本估算表
三、全部销售收入分期比例预测表
四、项目销售收入与经营税金及附加估算表
五、项目投资计划与资金筹措估算表
六、资金来源与运用表
七、损益及利润分配表
八、现金流量表（全部投资）
九、借款偿还期测算表
十、敏感性分析表
附件
XX省房地产集团有限公司 第一部分 项目总论 一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言 为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。 （二）建设项目基本概况 （1）项目名称： （2）建设地点： （3）建设单位： （4）管理单位： （5）企业性质： （6）经营范围：房地产开发 （7）公司类别：集团化企业； （8）注册资金: （9）资质等级： （10）资信等级： （11）法人代表： （12）法定地址： （13）联系方式： （14）企业概况 （15）企业业绩 住宅项目（100亩已竣工）、精品旅游地产项目（200亩热销中）、休闲美食中心（1300亩招商中）、国际标准化尊贵高尔夫球场项目（3000亩已投入使用）、海景旅游度假村（400亩已竣工）等。 （16）企业可持续发展规划 出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对本公司的经营和发展做出以下战略性规划 （17）项目的基本概况 本市本项目项目位于本市城东区，项目规划经本市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施。 （三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的可行性研究工作由项目开发商：本公司独立承担并享有最终解释权，项目编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件，由开发单位组成“本市本项目项目”可行性研究与评价工作委员会 （四）可行性研究报告编制依据 （1）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》； （2）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （3）中国国际工程咨询公司《关于印发经济评估方法的通知》及附件； （五）可行性研究报告研究范围 研究范围主要包括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。 （六）项目建设规模与内容 表：1-1-【项目主要技术经济指标】 内容
| 指标
| 内容
| 指标
|
建设地点
| 站前大道旁
| 规划总用地面积
| 5万㎡
|
实际用地面积
| 10万m2
| 总建筑面积
| 15万m2
|
建筑占地面积
| 17万㎡(
| 综合容积率
| 1.9
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建筑密度
| 20%
| 绿地率
| 30 %
|
住宅面积
| 15万m2
| 商业面积
| 10000m2
|
地下室面积
| 15020m2
| 居住总户数
| 10000户
|
（七）项目开发手续 （1） 项目用地取得 （2）开发公司资质 （3）开发项目相关手续 （4）项目开发结论 二、项目可行性研究结论 （一）项目房地产市场预测 （二）项目工程技术方案及环境保护 （三）项目建设进度 （四）投资估算和资金筹措 （1）投资估算 （2）资金筹措 （五）项目财务和经济评价 （六）项目销售模式与合作方式 （七）项目综合评价结论 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 第二部分 项目背景和发展概况 一、提出项目建设背景 （一）本市相关政策及城镇发展规划 近年来本市委、市人民政府给外商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济发展，依据当地实际，制定了关于进一步扩大对外开放、加快非公有制经济发展、改善投资环境和体制机制的一系列优惠政策，采取多种形式让外商放心投资、大胆经营。 （二）项目发起人和发起缘由 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求 二、投资的必要性 “品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。 第三部分 市场投资环境和市场研究 一、本市城市概况 （一）本市基本概况 位于省西部，流域西江水系的上游。地处山区，与云南、贵州、越南接壤，是滇、黔、省（区）结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。 （二）本市经济概况 2005年上半年，全市生产总值完成100亿元，同比增长20%，总量排在第六位，增幅排在第一位。其中，一产增长5.1%，二产增长28.1%，三产增长6.9%。第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。 （三）本市城市建设概况 城市建设进行了总体的规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化的森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大的变化。加快中心城市建设，再造一个城。努力创建全国优秀旅游城市、园林城市、生态城市、最佳人居城市。 （四）本市招商概况 截至2006年，全市共新签约市外合同项目299个,其中重点招商项目达30个，分别增长43.1％、26.54％、44.95％、84.91％和29.1％。其中与外客商(含国外)签订投资项目200多个，总投资195.41亿元。 （五）本市基础设施概况 2006年是城市建设大投入、高效率、大变化、大发展的一年，完成公路的改造，建设大桥至大桥间的城市主干道， 在首先启动行政中心的建设，其次建设会展中心。公园也将建设完成。工业园，大力招商引资。完成周边地区的旧城改造等。 二、本市城市发展规划 （一）城市性质与发展目标 建设现代工业经济带、现代城镇群、现代农业经济带、现代交通大枢纽、现代旅游休闲带、现代物流通道。至2010年，城市居民的生活环境有较大的改善，城市形象基本确立，初步形成城市发展的骨架 （二）城市未来的规模 到2020年，中心城区人口将达到约100万人，其中，主城区规划人口为50万，工业园区人口为50万，总建设用地约为100平方公里。 （三）城市总体布局 城中心城区将包括现全部、沿河谷的城市建设用地、城市发展备用地和部分生态隔离用地。每个片区里面又包含有若干个组团 根据自然条件和带状城市特点，中心城区的城市形态将依托铁路、高速公路、快速路、主干路协调发展，形成向东南发展的“组团式带形城市”。城市由单中心向多中心发展；由单一城市向区域内城镇群组演变。城市重心将东移。 （四）城市区域地位 未来将实行工业结合、以及农业产业化和农林产品深加工结合的工业立市战略，逐步走上经济高速发展的轨道。 （五）城市发展规划 重点建设区域：金融、物流、行政中心，地区城镇群：建设成现代工农业产业带，经济核心区域。城市发展目标：把经济强市、旅游大市、文化名市、生态城市综合于一体，创建适宜人居住、适宜人创业发展的城市。创建符合生态安全，突出“蓝天、青山、绿树、碧水、红瓦”特色的国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。 （六）结论 （1）城市经济加速发展 （2）城市产业升级与调整效应明显 （3）居民收入稳步增长 三、本市房地产市场综述 （一）本市房地产市场情况 1、市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量 2、市场供给户型以三房、四房与楼中楼等大面积户型为主，三房、四房成为市场主要的消费户型。 3、楼盘品质对销售的影响不明显 4、房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性 5、商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层、高层发展的趋势。 6、区域规划定位对房地产市场发展的影响。 （二）政府区域规划对房地产市场的影响 1、有利影响 2、存在的隐患 第四部分项目选址及建设条件 一、项目选址 城区环境得天独厚、资源丰富、土地广袤，这里将发展成为市的一个高尚新社区，并享受着国家相关优惠政策，随着政府的重点规划，城区周边配套设施将进一步改善。区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。 （一）区位环境条件 项目建设地块项目周边市政机关众多，道路宽敞，环境良好，区优雅、清新、和谐、宁静的环境与老城区形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，区中高档住宅将成为新的趋势，依托区一流的投资环境，良好的环境资源，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。 （二）自然资源条件 （1）矿