万国城MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告
     
    目     录
     
    第1章              总  论              4
    1.1.              项目背景与概况              4
    1.2.              主要技术经济指标              8
    1.3.              问题与建议              9
    第2章              项目投资环境与市场研究              10
    2.1.              投资环境分析              10
    2.2.              市场分析              17
    2.3.              销售预测              26
    2.4.              营销策略              27
    第3章              建设规模与项目开发条件              29
    3.1.              建设规模              29
    3.2.              项目概况现状              30
    3.3.              项目建设条件              30
    第4章              建筑方案              34
    4.1.              规划依据与原则及定位              34
    4.2.              设计构思              35
    4.3.              规划布局              36
    4.4.              公共服务设施规划              37
    4.5.              道路交通规划              37
    4.6.              绿化景观规划              37
    4.7.              竖向设计              38
    4.8.              建筑设计说明              38
    4.9.              结构设计说明              40
    4.10.              给排水设计说明              44
    4.11.              电气设计说明              49
    4.12.              暖通设计              51
    第5章              节能节水措施              54
    5.1.              设计依据              54
    5.2.              节能设计措施              54
    5.3.              节水设计措施              55
    第6章              环境影响评价              56
    6.1.              编制依据              56
    6.2.              环境现状              56
    6.3.              项目建设对环境的影响              56
    6.4.              环境保护措施              57
    第7章              劳动卫生与消防              58
    7.1.              指导思想              58
    7.2.              职业安全卫生健康对策与措施              58
    7.3.              消防              59
    第8章              组织机构与人力资源配置              62
    8.1.              组织机构              62
    8.2.              人力资源配置              62
    第9章              项目实施进度              63
    9.1.              项目开发期              63
    9.2.              项目实施进度安排              63
    9.3.              项目实施过程控制措施              63
    第10章              投资估算              65
    10.1.              投资估算的范围              65
    10.2.              投资估算的依据              65
    10.3.              投资成本费用估算              65
    10.4.              用款计划              66
    第11章              资金筹措              68
    11.1.              资金来源与运用分析              68
    11.2.              借款偿还计划              69
    第12章              财务评价              7171
    12.1.              项目评估依据              7171
    12.2.              财务评价基础数据的选择              7171
    12.3.              销售收入和税金估算              7272
    12.4.              财务评价              7272
    第13章              社会评价              7575
    13.1.              项目对社会的影响分析              7575
    13.2.              风险分析              7676
    13.3.              社会评价结论              7777
    第14章              研究结论与建议              7878
    14.1.              可行性研究结论              7878
    14.2.              建议              7878
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第1章      总  论

1.1.      项目背景与概况

    1、项目名称：万国城MOMA（长沙）二期房地产开发项目
    2、承办单位概况
    单位名称：当代置业（湖南）有限公司
    单位性质：有限责任公司（法人独资）
    注册资金：人民币20,000万元
    单位住所：长沙市开福区芙蓉中路一段6号沙坪商务中心
    业务范围：房地产开发、经营、物业管理；提供房地产投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。
    法定代表人：张雷
    企业负责人：张雷，战略管理家，1962年出生于北京，法学本科、清华大学EMBA、高级经济师，精通战略管理、风险控制、财务管理。曾在国家机关工作近十年。自1995年始，先后担任北京中际房地产开发有限公司、北京当代城市房地产开发有限责任公司、北京当代鸿运房地产开发经营有限公司、当代置业集团股份有限公司、当代投资集团有限公司总经理、董事长等职。张雷先生在北京先后主持开发了满庭芳园、当代城市家园、青云当代大厦、万国城、当代MOMA、MOMA 万万树、上第MOMA 等大型高科技住宅项目,具有丰富的地产开发管理经验，曾获得亚洲人居峰会颁发的“居住改变中国内地十大影响力人物奖”。
    建设单位简介：当代置业（湖南）有限公司，于2005年9月注册成立于湖南省长沙市开福区，成立时注册资本金为3000万元，2008年12月9日变更为20000万元。公司法定代表人为张雷，公司主营范围为房地产开发、经营、物业管理；提供房地产投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。目前具有房地产开发三级资质。公司现有员工75人，其中研究生以上学历3人，大学以上学历41人。
    3、可行性研究报告编制依据
    （1）      与委托方签订的咨询协议；
    （2）      国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
    （3）      国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
    （4）      《城市房地产开发经营管理条例》；
    （5）      《房地产项目经济评价方法》。
    4、编制范围
    依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于万国城MOMA（长沙）二期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
    5、项目提出的理由
    （1）市场需求
    长沙要努力实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即人均GDP低于8000美元，城市化水平在30%-60%之间），房地产将处于快速发展阶段。特别是长株潭两型社会获批、北城板块的开发，意味着长沙房地产业将立足本地，面向长株潭和“3+5”城市群扩展，进入新的发展阶段。建设本项目对发展长沙市房地产无疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。
    房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，长沙市新一届政府班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目标。目前长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定差距。规划显示，到2020年，全市总人口688万，其中城镇人口482万，城市化水平达到70%。上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。粗略估计未来几年内长沙市年均住宅需求量在800-900万平方米（含经济适用住房和廉租住房）。
    （2）购买力
    从发展的趋势来看，长沙市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提高了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的长沙市委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部地区的领跑者，长沙到2012年生产总值年均将增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高长沙楼市的购买力奠定了基础。
    （3）企业本身发展的需要
    万国城Moma（长沙）项目是当代节能置业股份有限公司在我国中南部地区拓展的首要项目，该项目将成为长沙市节能省地型示范项目，带动该地区房地产开发的发展，突破长沙市房地产开发的设计思路，环保理念的绿色智能化。
    当代置业在长沙业内外的知名度和美誉度得到确立，这将成为该公司在我国中南部发展的坚实基础，推动该公司后续项目的发展。
    6、拟建地点
    本项目地处长沙市开福区政府东南面，位于住宅小区位于长沙市新世纪大道以北，双河路以西，珠江花城东侧200米，原开福区综合农场渔业