一、总论

1.1 项目简介

1.1.1项目概况

项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为55ha(折合550963㎡)，总建筑面积40.2万㎡，土地用途为综合用地。
龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。在半径50km-100 km范围内（即形成30-60分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭 ---“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。

1.1.2 项目规划总体要求

项目占地面积550963平方米：其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保留第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。

1.1.3 项目建筑面积指标

项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园0.3万平方米。

1.2 编制依据

    本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。
    此外，本报告编制依据还有：
    1、湘阴县统计报告；
    2、岳阳市房地产管理局发布数据；
    3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。

1.3 主要经济技术指标

    占地面积                    550963m2
    总建筑面积                                                                      402000 m2
    其中：
    住宅                  359000 m2
                多层                          262000m2
                联排别墅              74000 m2
    独栋别墅                      23000 m2
    幼儿园                             3000m2
          公建配套                                                         40000m2
    容积率                               0.73
    建筑密度                             13%
    绿化率              60%

1.4 结论

本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。

二、市场分析

2.1 宏观环境分析

2.1.1 城市概况

湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。县境内留下了“ 规模甲通省 ”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。湘阴风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花园等人文景观和旅游休闲景点。湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。
岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。

2.1.2经济发展状况

近年来，湘阴县坚持以科学发展观为指导，大力推进“三化”进程和民本岳阳九项工程，切实把工作重点放到优化结构、转变经济增长方式和提高经济质量上，全县经济社会保持良好发展态势。2006年，全县实现国内生产总值 68.3亿元，同比增长 10%；完成财政总收入23008万元；全社会固定资产投资完成22.8亿元，同比增长 0.9%；社会消费品零售总额完成15.6亿元,同比增长12.4%；农民人平纯收入4150元，比上年增加313元；城镇居民可支配收入7800元，同比增长9.9%。县域经济综合实力排名全省第14位。城镇以上固定资产投资快速增长。全年城镇以上固定资产投资完成12.4亿元，比去年同期增长41.5％，占全社会固定资产投资完成额的46.8％，是支撑全社会固定资产投资高速增长的主力军。投资项目减少，但投资规模增大，带动了投资加快增长。仅2007年1-9月，湘阴县固定资产投资项目45个，比去年同期减少12个，其中新开工的20个。但其中总投资超过5000万元以上项目 24个，比去年增加项目14个。房地产开发增势较强。2007年1-9月全县房地产企业完成开发投资0.6亿元，同比增长46.3%。2007年底，湘阴GDP达到80亿元，比上年增长12%，超目标要求2个百分点，财政收入达到2.48亿元，增长7.8%，比目标要求高出5.5个百分点，农民纯收入达到4465元，比上年增加400元，增长9.6%。
而项目邻近的新特区中，长沙、株洲、湘潭三市各相距不超过50公里，在湘江两岸成“品”字形排开。长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业的梯度转移方面，具有无可比拟的优势。近年来，世界500强企业有32家落户长株潭。根据权威报告指出，到2010年长株潭三市经济总量将突破4200亿元，这意味着三市GDP年均增长达到12%，在湖南全省GDP中的比重达42%以上，人均GDP达4万元；城镇化率达57%以上，城市核心区人口达到500万人以上；由2005年至2010年累积投资要占到全省的55%，达到9200亿元。

2.1.3 居民生活水平

湘阴县城镇居民2007年度人均支配收入为7327元，同比增长7%；农村人均现金收入为3641元，同比增加279元，增长8.3%，增幅提高了0.5个百分点，创近几年新高。财政收入有所增长，金融运行平稳。湘阴县完成财政总收入1.7亿元，同比增长12.8%，其中，地方财政收入完成1.4亿元，增长17.7%。金融运行平稳，服务力度有所加大。全县金融机构各项存款余额24.1亿元，同比增长30.6%，各项贷款余额17.4亿元，同比增长19.2%，其中，工业贷款1.8亿元，农业贷款3亿元，全县居民储蓄20.2亿元，同比增长20.6%。全县社会消费品零售总额12.7亿元，同比增长16%，增幅为历年少见。其中城市消费品零售额7亿元，增长14.6%，县以下消费品零售额5.7亿元，增长13%。分行业来看，批发和零售业分别增长25.9%、13.2%，住宿和餐饮业增长14%。

2.2、房地产市场分析

2.2.1 房地产市场综述

项目所属的岳阳市在07年1-8月期间，房地产开发新开工面积123.72万平方米，同比增长87.91%，其中商品住宅110.56万平方米，同比增长100.36%；商业营业用房9.91万平方米，同比增长25.13%。房地产开发项目规模加大，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。1-8月在建项目中，施工面积超5万平方米的房地产开发项目由上年同期的7个增至13个，总施工面积达149.43万平方米，同比增长55.92%，占总施工面积的55.26%，比上年同期提高了12.66个百分点。岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。全市销售各类商品房56.76万平方米，同比增长35.1%，实现销售额10亿元，同比增长106.8 %。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为51.38万平方米和7.83亿元，同比分别增长40.23%和139

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