上投集团如东项目投资评估报告
    上投集团如东项目
    投资评估报告
     
     
     
     
     
    
    上海易居房地产研究院
    2007年10月15日 
     
    目  录
     
     
    第一部分  城市宏观投资环境分析              4
    一、自然地理环境              4
    1、城市概况              4
    2、城市交通              5
    3、城市人口              6
    二、经济发展环境              7
    1、人均GDP              7
    2、人均可支配收入              7
    3、城市规划及市政建设              8
    4、重点经济开发区              10
    三、房地产市场发展环境分析              12
    1、施工及新开工面积              12
    2、竣工面积及销售面积              12
    3、商品房价格走势              13
    四、项目竞争市场分析              14
    1、竞争企业分析              15
    2、供应结构与规模              15
    3、整体规划分析              16
    4、物业类型分析              17
    5、公寓主力户型分析              17
    6、价格及去化分析              21
    7、客源分析              21
    8、未来市场供应预估              22
    9、评估小结              23
     
     
     
     
     
    第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估              24
    一、自然资源评估              24
    1、地理位置资源评估              24
    2、景观资源评估              26
    二、社会资源评估              26
    1. 区域档次评估              26
    2、 周边生活机能评估              26
    3、 周边住宅环境评估              27
    4、评估小结              27
    三、土地交易价格评估              28
    1、土地S.W.O.T分析              28
    2、土地产品组合方式              28
    3、土地交易价格评估              32
     
    第三部分 老城区县政府行政办公区域地块评估              41
    一、自然资源评估              41
    1、地理位置资源评估              41
    2、景观资源评估              43
    二、社会资源评估              43
    1、区域档次评估              43
    2、 周边生活机能评估              44
    3、 周边住宅环境评估              45
    4、评估小结              45
    三、 土地交易价格评估              46
    1、 土地S.W.O.T分析              46
    2、 土地产品组合方式              46
    3、  土地交易价格评估              50
    第一部分  城市宏观投资环境分析
    一、自然地理环境
    1、城市概况
    如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口103万。
    

如东是中国最早14个沿海开放城市之一。截止2006年12月，已兴办独资、合资、合作企业近700家，利用外资21.5亿美元。外商投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等20多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。
    数据来源：上海易居房地产研究院
    2、城市交通
    2.1航运
    如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港55公里，距建设中的20万吨级洋口港15公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航800吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队，航运路线为从如泰运河—九圩港运河—长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转，非常方便。
    


     
     
     
     
     
     
    数据来源：上海易居房地产研究院
    2.2、陆运
    如东现有苏317、222、223一级省道经县城连接南通、扬州、南京等大中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建设。
    2.3、铁路运输
    新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于2008年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批准立项，即将开工建设。
    2.4、空运
    如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。
     
    3、城市人口
    3.1、年末人口数量
    近几年苏中地区人口大量外流 ，如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象：自2000年至2004年如东县每年人口负增长6~9千人左右不等。
    


     
     
     
     
     
    数据来源：如东统计年鉴
    3.2、主城区人口数量
    苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县掘港镇每年人口也增长迅速。掘港镇2006年底已经达到了20.8万人。 
    


     
     
     
     
     
    数据来源：如东统计年鉴
    二、经济发展环境
    1、人均GDP
    苏中地区人均GDP虽然一直处于增长态势，如东县人均GDP增幅从2003年开始超过两位数，而2004年更是达到21.05%。预计2006年-2010年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一定抑制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。 
    


     
     
     
     
     
     
     
    数据来源：如东统计年鉴
    2、人均可支配收入
    如东地区05年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。
    


     
     
     
     
     
     
     
    数据来源：如东统计年鉴
    3、城市规划及市政建设
    3.1苏通大桥
    如东至上海直线距离为130公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于2007年6月底合龙，2007年底试通车，2008年5月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需1.5－2小时。
    


     
     
     
     
    数据来源：上海易居房地产研究院
    3.2、南通港
    南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位24座,其中集装箱专用泊位3座。港口年吞吐量2300万吨以上，外贸年吞吐量300万吨左右，国际集装箱年运输量16万标箱。南通港已经与美国、俄罗斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等65个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国3条国际集装箱航线，每日有28条集装箱班轮通往世界各地。