新昌望狮岭项目可行性分析报告                              
     

新昌望狮岭项目可行性分析报告

一、项目投资环境分析

    1、城市概况
    新昌县属绍兴市，位于浙江省东部，东邻奉、甬，南界台、温，西接金、丽，北通绍、杭、沪，是浙东、浙南黄金旅游线的枢纽。上三线高速、104国道贯穿县境（上海、温州至新昌车程仅三个多小时，杭州、宁波国际机场仅一个多小时）。新昌县总面积1213平方公里，人口43万。其中新昌县县城规划区面积60平方公里，建成区面积18.1平方公里，城区人口14.38万人。
    近年来，以老城区为中心向外辐射，先后修建、改造了人民路、鼓山路、阳光路、南明路和七星路等城市道路10余条，架设了七星大桥、南岩大桥等7座城市桥梁，城市道路长度127余公里，“两环四横九纵”的中等城市框架正在逐步形成。随着新昌中学、七星中学、人民医院综合大楼、体育场、老年活动中心、电信综合大楼、旅游客运中心、客运西站、钟楼农贸市场等一批基础设施建筑的相继落成，以及投资数亿元的长诏水库二期引水工程龙山水厂和县城污水综合治理工程的启动建设，城市公用基础设施日趋完善。
    新昌区位图
    
    2、宏观经济发展状况
    近年来，新昌经济一直呈现稳步上升趋势，经济总量逐年攀升，2006年升至全国百强县第68位。全县生产总值从2002年的77.26亿元增加到133.84亿元，年均增长13.1%；财政总收入从7.20亿元增加到13.50亿元，年均增长17.0%。2006年，城镇居民人均可支配收入19132元，农民人均纯收入7269元，年均增长13.1%和10.2%。全县三次产业比例由2002年的11.7:62.3:26.0调整到目前的7.4:58.4:34.2，以机械制造业为主导，新型医药、特色纺织、现代农业并举的新格局初步形成。
    ——工业经济
    工业经济提质增效。十一项工业经济效益指标综合考核连续四年位居绍兴市前列。全县销售收入超亿元企业27家，纳税超千万元企业21家，分别比2002年增加13家和7家。企业上市工作取得突破，继新昌制药后，新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威等成功上市，“新昌板块”初步形成。
    ——农业经济
    农业经济稳步增长。新发展绿色农产品基地5.05万亩，建成无公害农产品基地26.80万亩，销售500万元以上的农产品加工企业达30家，省级以上农业龙头企业5家。成为全国农业标准化示范县、全国“三绿”工程示范县。
    ——旅游经济
    旅游产业增势强劲。国家硅化木地质公园开园，新昌旅游节等系列节会成功举办。游客接待能力提高，拥有星级宾馆17家，其中三星级以上6家。全县游客接待数从2002年的142万多人次增加到252万多人次，旅游总收入由10.05亿元增加到18.78亿元。
    ——对外开放与科技创新
    四年来，新昌县注重科技创新，扩大对外开放。2006年，合同利用外资4.64亿美元，实到外资1.27亿美元，自营出口7.14亿美元，年均增长41.1%，一批骨干企业产品入选国家出口名牌。科技创新持续增强。被列入全国科技进步示范县，授予“浙江省科技强县”称号，成为国家级火炬计划医药产业基地和国家863计划医药成果产业化基地。拥有省级以上高新技术企业25家，其中国家级13家，市级以上技术开发中心45家，其中国家级2家。开发省级以上新产品394项，新产品产值率保持在35%以上。申报专利1920项，培育专利示范企业29家。引进各类人才3133人，专业人才总量达到3.25万人。建成海外留学人员创业基地和全国博士后科技开发基地县。
    ——基础设施建设
    四年来，新昌县基础设施逐步完善。甬金高速新昌段、104国道新昌段拓改、104国道南复线一期等重点工程相继完成。220千伏礼泉和110千伏南岩输变电工程竣工，城市电网改造完成。钦寸水库前期工作进展顺利。康庄工程全面实施，县乡道路硬化全面完成。一批城市绿化景观工程相继建成，新增绿地40万平方米。高新园区、七星新区、儒岙镇的垃圾中转站顺利建成，城乡垃圾集中处理工程全面启动。
    ——新昌经济存在的主要问题
    a、整体经济竞争力不够强——传统产业萎缩，电子信息产业短缺，产业重组缺乏大项目支撑，第三产业发展滞后，比重偏低；中小企业数量小、规模小、层次低；与工业化中期的发展阶段不相适应。
    b、经济结构性矛盾仍较为突出——经济增长方式尚未摆脱粗放模式，社会需求不足的制约作用增大，农村经济和农业生产在经济结构调整中优势下降。
    c、投资环境有待改善，利用外资水平比较低。技术、人才资源紧缺，创新能力不强。
    d、城市化落后于工业化，抑制经济社会结构转型——县城建设品味欠高，集镇建设速度缓慢，城乡产业缺乏有效分工，工业布局不够合理，县城的集聚经济、规模经济、信息经济及创新功能难以有效发挥。
     
    3、城市发展规划
    ——城市定位
    杭州湾地区以高新技术产业、现代服务业为核心的；以宗教文化、自然山水为特色的生态型工贸旅游城市。
     
    ——城市发展方向
    采用中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展，工业向东、东北方向发展。（如下图）
    
     
    ——总体规划
    至2020年，形成“1+3”空间布局结构，即中心城区，由一个沿新昌江和台地生态轴发展为核心生活片区以及三个片区组成；三个片区：梅渚---澄潭片区、大明市片区、城东拔茅片区组成；城市核心生活片区由五个组团形成：南岩工业组团、七星居住组团、老城居住组团、台地居住组团、开始形成七星城市中心、老城市副中心和台地城市副中心。
    城市规划图
    

二、房地产市场分析

    1、房地产市场
    目前，新昌市面上的在售楼盘供应和需求总体保持均衡增长，在售公寓楼盘均价在2700-3500元/㎡左右，主力面积在100-120㎡。新昌目前开盘的纯别墅楼盘基本没有，在售别墅的供应大多是公寓楼盘中少量的点睛之作，均价在2600（南岩美墅）－3700元/㎡（丰岛花苑）左右，主力面积在250-300㎡。
    七星新区及新昌江两岸因处新昌城市发展方向及江边，基础设施与生活配套建设较快，新盘较为集中，供应量较大，房价相对市区来说偏高，目前基本均价在3200元/㎡左右，有均价将近3500元/㎡左右的房源（三花现代城）。另在化工厂、药厂附近，周边环境较差的楼盘如安家兴花园其销售价格也较低，仅在2700元/㎡左右。在总体环境上，七星片受药厂的污染影响，空气中存在气味。
    城东及城南受城市发展的影响，新开的楼盘较少，仅有金泰江南春与丽都浅水湾两处，其中江南春边临新昌江上游，实地看污染较小，高层可看到江景，因此价格接近七星片区楼盘；浅水湾则毗邻新昌县一“内湖”，地理位置较好，其价格亦与七星片区接近。总体上，城东及城南方向受当地药厂、化工厂的污染较小。
    七星片楼盘图
    城东南片区楼盘图
    
     
    新昌在售楼盘价格表
     

    ——整体看，新昌住宅销售均价从2005年至目前，涨幅了20％左右。（2005年新昌房地产市场相关数据见附1）
    ——经对新昌房地产市场的深度调研，目前新昌最接近购房者实际会购买的价格为：总价37万左右，单价3000元/㎡，户型100－120㎡左右的房子。
    ——新昌别墅存在较好的单体别墅需求市场，当对双联别墅的需求不大，从新昌别墅购买者对单价的承受力看（均值），新昌别墅市场需求单价在4000元/㎡左右，户型在250－300㎡左右。
    ——从商铺的开发及销售情况看，主要集中在七星片区，城南楼盘的商业部分较少。七星片区商业价格基本在3500元/㎡（和成花苑二楼）－10000元/㎡（三花现代城一楼沿街）之间，从现场看，开业商铺较少，尚未形成商业氛围，销售情况也较为一般。目前，新昌商业仍集中与老城区。
    ——虽然新昌的小高层开发量较大，但从整个消费市场上看，新昌当地对小高层仍存在一定的抗性，尚未形成小高层的居住习惯。
    ——购房者首选地段与政府的规划相一致，“以向西发展为主，适当向东发展”。城西一带的楼盘更受消费者偏爱，其次是城东，因此城南新盘开发量远不如城西和城东，市场竞争明显没有前两个地方激烈。对处于城南区的楼盘，购房者心里预算价比较低，城南地块的发展潜力不被大多数购房者看好。
    ——虽然新昌政府打有旅游城市的牌，但制药、化工等企业对当地的污染尤其在新昌江沿岸较为严重，并基本已在外来人员脑中形成不好的印象，因此总体上，新昌所开楼盘主要以本土消费为主，外来置业较少。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2、土地市场
    ——2006－2010年住房用地供应以老城区（含城北片）和七星片为主，并适合发展高新片和拔茅片。
     
    
     
    2006—2010新昌计划出让商品房土地(公顷)表