恒大地产集团 杨凌·恒大城项目可行性研究报告
恒大城项目
可行性研究报告
恒大地产集团有限公司
二〇一三年二月
目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目名称 1
1.2 项目建设单位 1
1.3 项目研究工作依据 1
1.4 项目建设概况 1
第二章 项目提出背景及必要性 3
2.1 项目提出背景 3
2.2 项目建设必要性 9
2.3 项目简介 13
2.4 项目建设单位概况 13
第三章 项目市场分析和营销方案 18
3.1 全国房地产市场状况 18
3.2杨凌示范区房地产市场整体分析 21
3.3项目市场定位 23
3.4 项目营销策略 24
第四章 项目建设方案 34
4.1项目设计原则 34
4.2设计构想 34
4.3项目建设内容 34
4.4建设项目指标 35
4.5户型、景观设计特点 35
4.6项目户型比例及分析 35
4.7安装工程设计标准 36
第五章 项目建设地点与建设条件 40
5.1项目建设地点 40
第六章 项目管理及进度安排 41
6.1项目组织管理 41
6.2项目实施各阶段 43
6.3项目进度安排 44
第七章 环境保护及节能措施 45
7.1.环境保护 45
7.2生态环境保护 45
7.3节能措施 45
第八章 投资估算及资金来源 48
8.1投资估算范围 48
8.2投资估算依据 48
8.3投资估算 48
8.4资金来源与运用 52
第九章 财务评价 53
9.1财务评价编制说明 53
9.2 销售收入估算 54
9.3成本费用估算 56
9.4盈利能力分析（财务评价报表及指标） 56
9.5贷款偿还能力分析 57
9.6财务评价结论 58
第十章 不确定性分析 59
10.1 盈亏平衡分析 59
10.2敏感性分析 59
第十一章 项目风险分析与对策 61
11.1资金风险分析 61
11.2政策风险分析 61
11.3同业竞争风险分析 62
11.4营销风险分析 62
11.5不可抗力风险分析 63
第十二章 结论及建议 63
12.1结论 63
12.2 建议 64
2
第一章 总 论 1.1 项目名称 项目名称：杨凌恒大城项目。 1.2 项目建设单位 项目建设单位——陕西耀泽四海房地产开发有限公司。 1.3 项目研究工作依据 01、杨凌示范区城市总体规划； 02、杨凌恒大城项目总平面图； 03、项目建设单位提供的相关资料； 04、在项目调研中搜集的相关资料。 1.4 项目建设概况 杨凌恒大城项目位于杨凌农业高新技术产业示范区穆家寨村，西邻杨凌南北主干道邰城路，南临永安路，东临规划路。地块净用地约195亩，总建筑面积537289平方米。总投资约17亿元。 杨凌恒大城项目主要经济技术指标见表1-1。 恒大城主要经济技术指标 表1—1 序号
| 指 标 项 目
| 单位
| 指标
|
1
| 建设用地
| m2
| 130248
|
2
| 总建筑面积
| m2
| 537289
|
3
| 可销售面积
| m2
| 393760
|
4
| 住宅区容积率
|
| 3.30
|
5
| 绿化率
| %
| 38.00%
|
6
| 总投资
| 万元
| 169215
|
6.1
| 其中： 资本金
| 万元
| 59225
|
6.2
| 银行贷款
| 万元
| 60000
|
6.3
| 预售收入
| 万元
| 49990
|
7
| 销售收入
| 万元
| 239991
|
8
| 利润总额
| 万元
| 57577
|
9
| 净利润
| 万元
| 43183
|
10
| 投资利润率
|
| 34.03%
|
11
| 投资净利润率
|
| 25.52%
|
12
| 销售净利润率：
|
| 17.99%
|
13
| 财务内部收益率
|
| 27.59%
|
14
| 贷款偿还期
| 年
| 2.28
|
恒大地产集团 杨凌·恒大城项目可行性研究报告 第2章 项目提出背景及必要性 2.1 项目提出背景 1、 2012年国内经济环境 2012年国内生产总值初步核算数据
| 绝对额（亿元）
| 比去年同期增长（%）
|
国内生产总值
| 519322
| 7.8
|
第一产业
| 52377
| 4.5
|
农林牧渔业
| 52377
| 4.5
|
第二产业
| 235319
| 8.1
|
工业
| 199860
| 7.9
|
建筑业
| 35459
| 9.3
|
第三产业
| 231626
| 8.1
|
交通运输、仓储和邮政业
| 24960
| 7.0
|
批发和零售业
| 50246
| 11.9
|
住宿和餐饮业
| 10434
| 7.8
|
金融业
| 28601
| 9.9
|
房地产业
| 29005
| 3.8
|
其他服务业
| 88380
| 7.3
|
。 今年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。 2、农业生产总体稳定。 2012年前三季度第一产业绝对额52377亿元，较去年增长4.5%。 全年全国粮食总产量达到58957万吨，比上年增加1836万吨，增长3.2%，连续九年增产。其中，夏粮产量12995万吨，比上年增长2.8%；早稻产量3329万吨，增长1.6%；秋粮产量42633万吨，增长3.5%。全年棉花产量684万吨，比上年增长3.8%；油料产量3476万吨，增长5.1%；糖料产量13493万吨，增长7.8%。全年猪牛羊禽肉产量8221万吨，比上年增长5.4%，其中猪肉产量5335万吨，增长5.6%。生猪存栏47492万头，比上年增长1.6%；生猪出栏69628万头，比上年增长5.2%。全年禽蛋产量2861万吨，比上年增长1.8%；牛奶3744万吨，增长2.3%。 3、工业生产缓中趋稳。 2012年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长10.0%，增速比上年回落3.9个百分点。分季度看，一季度同比增长11.6%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长10.0%。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值比上年增长6.4%，集体企业增长7.1%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.3%。分轻重工业看，重工业增加值比上年增长9.9%，轻工业增长10.1%。分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现比上年增长。分地区看，东部地区增加值比上年增长8.8%，中部地区增长11.3%，西部地区增长12.6%。分产品看，全年471种工业产品中有345种产品产量比上年增长。其中，发电量增长4.7%，粗钢增长3.1%，钢材增长7.7%，水泥增长7.4%，十种有色金属增长9.3%，焦炭增长5.2%，硫酸（折100%）增长4.8%，烧碱（折100%）增长3.8%，化学纤维增长11.8%，微型计算机设备增长11.7%，集成电路增长9.3%，汽车增长6.3%，其中轿车增长8.3%，乙烯下降2.5%，平板玻璃下降3.2%。全年规模以上工业企业产销率达到98.0%，比上年下降0.5个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值106759亿元，比上年增长7.1%。12月份，规模以上工业增加值同比增长10.3%，环比增长0.87%。 1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46625亿元，同比增长3.0%，1-9月份为同比下降1.8%，去年同期为增长24.4%。在41个工业大类行业中，30个行业利润同比增长，10个行业利润同比下降，1个行业亏损。1-11月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.14元，比前三季度下降0.28元，比去年同期提高0.16元；规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.66%。 4、固定资产投资保持较快增长。 全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。分地区看，东部地区投资比上年增长17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。分产业看，第一产业投资9004亿元，比上年增长32.2%；第二产业投资158672亿元，增长20.2%；第三产业投资197159亿元，增长20.6%。在第二产业投资中，工业投资154636亿元，比上年增长20.0%；其中，采矿业投资13129亿元，增长11.8%；制造业投资124971亿元，增长22.0%；电力、热力、燃气及水的
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